基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控探討

謝耀州

摘要：基本建設(shè)不僅要保障項目實施的效率，還需要做好拆遷補償成本的控制，以最大程度地實現(xiàn)國家投資資金的充分利用。由于各個地區(qū)的補償標(biāo)準(zhǔn)不一致，基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控難度大，存在諸多問題。文章分析了基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控的相關(guān)策略，有利于保障基本建設(shè)項目的順利實施。

關(guān)鍵詞：基本建設(shè);征地拆遷補償;成本管控

0 引言

當(dāng)前，我國基本建設(shè)項目增多，而在項目實施中，征地拆遷補償占總投資的很大比重，因此，為節(jié)約工程投資資金，減少不必要的補償支出，加強基本建設(shè)中的征地拆遷補償成本管控具有現(xiàn)實意義。當(dāng)前，在很多地區(qū)，征地拆遷補償成本管理與控制存在著一系列的問題，補償標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，沒有與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相結(jié)合，都使得征地拆遷中存在著各種矛盾，不僅影響了基本建設(shè)的順利推進(jìn)，還影響了社會的和諧穩(wěn)定。因此，成本管控逐步成為基本建設(shè)中需要解決的關(guān)鍵問題。

1 拆遷補償?shù)年P(guān)鍵性問題

基本建設(shè)中征地拆遷具有一定的強制性，其主要是為了滿足社會公眾的生產(chǎn)生活需求。在各個國家，征地拆遷補償問題一直是基本建設(shè)中存在的普遍性問題，雖然不同的國家建立了相應(yīng)的征收制度，其制度內(nèi)容有所區(qū)別，但本質(zhì)上具有一致性。基本建設(shè)中的征地拆遷補償，除了要在相應(yīng)的法律法規(guī)下進(jìn)行，征收權(quán)還需要建立在公共利益、正當(dāng)程序與合理補償?shù)幕A(chǔ)上[1]。一般情況下，基本建設(shè)都是在公共利益需求的前提下實施的，因此，這種前提條件也就決定了政府可以將征地拆遷作為一種強制性的執(zhí)行手段，各個產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)該配合政府的這種行為。在征地拆遷過程中，強制性征地的范圍需要由相應(yīng)的制度與法律法規(guī)來決定。此外，在征地拆遷問題的處理上，補償機制的建立極為重要，補償需要遵循公平性原則，補償對象主要是土地、房屋與安置補助，補償要保障原產(chǎn)權(quán)主體的生活水平不下降[2]。征地拆遷補償流程如下頁圖1所示。

2 基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控存在的問題

2.1 前期調(diào)查不完善，后期征地拆遷補償范圍界定困難

以廣西某基本建設(shè)道路工程為例，其在建設(shè)中要占用大量的其他建設(shè)用地，因此，在征地拆遷過程中，道路開挖線往往會與其他項目存在重合。這種情況下，為保障基本建設(shè)項目的順利推進(jìn)，政府相關(guān)部門需要與這些其他項目加以溝通與協(xié)調(diào)，尤其是要處理相應(yīng)的征地拆遷補償問題。但是，在實際的工作中，有關(guān)人員沒有做好前期調(diào)查工作，征地拆遷補償范圍的界定存在爭議性，使得道路建設(shè)項目中存在著較大的補償費用支出，一些項目單位將道路建設(shè)的征地拆遷范圍加以擴(kuò)大，使得政府需要支付的補償費用超支，不利于基本建設(shè)項目投資資金的合理利用，影響了基本建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)與社會效益[3]。

2.2 征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在額外的補償費用支出

從我國基本建設(shè)征地拆遷補償?shù)目傮w情況來看，補償標(biāo)準(zhǔn)的制定存在區(qū)域性，在不同的省份與地區(qū)，其征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)往往存在著較大的差異性。廣西基本建設(shè)項目相對較多，這些項目包含了公路鐵路建設(shè)、物流園建設(shè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園建設(shè)等，對不同的項目而言，其征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，在項目實施過程中，各個項目主體都成立了各自的指揮中心，并先后出臺了相應(yīng)的征地拆遷補償安置方案。這些方案之間沒有統(tǒng)一的參考標(biāo)準(zhǔn)，使得即使是統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)的基本建設(shè)項目，其征地拆遷補償也存在著一定的差異性，出現(xiàn)了拆遷補償方面的矛盾與沖突，影響了項目的正常建設(shè)與施工。這種情況下，前期已經(jīng)完成的征地拆遷工作，會受到其影響，出現(xiàn)反彈，引起征地拆遷產(chǎn)權(quán)主體的不滿，造成額外補償費用的支出。在征地拆遷補償協(xié)議中，一般包含了房屋拆遷的基本補償以及征地補償過渡費用、過渡期限等，但在具體的基本建設(shè)中，其拆遷安置在過渡期限內(nèi)沒有完成，安置問題難以解決，此時矛盾激化，政府往往通過增加補償費用的方式來解決，增加了征地拆遷補償成本[4]。

2.3 征地拆遷補償協(xié)議的執(zhí)行力不足，存在逾期補償安置費用

在我國，基本建設(shè)項目中的征地拆遷補償安置，往往包含了宅基地安置與住宅安置?；窘ㄔO(shè)中，一旦在規(guī)定的時間內(nèi)安置問題沒有妥善處理，就會存在逾期的補償安置費用，進(jìn)而增加基本建設(shè)中的征地拆遷補償成本。當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，我國的城市化進(jìn)程加快，各個城市發(fā)展中，各種基本建設(shè)項目增多，幾乎所有的基本建設(shè)項目都會涉及征地拆遷補償問題。為保障項目的順利實施，基本建設(shè)的主體會與征地拆遷主體村民簽訂征地拆遷補償協(xié)議，在該協(xié)議中有明確的補償金額與安置時間要求。在我國大多數(shù)地區(qū)，工程建設(shè)主體一般要在項目建設(shè)的2年以內(nèi)解決村民的就業(yè)、生活等各種問題。如果在此期限內(nèi)，安置問題無法解決，就必須支付給村民一定的逾期補償費用，使得整個基本建設(shè)的補償成本大大增加[5]。如廣西某道路建設(shè)中，涉及了30戶的房屋征遷，其宅基地補償安置費用將近400萬元，其中包含了過渡費35萬元，由于其項目建設(shè)緩慢，在規(guī)定的時間內(nèi)沒有完成相關(guān)人員的安置，根據(jù)協(xié)議要補償安置費用84萬元，此部分費用就是額外的補償成本。再如，2016年，廣西政府相關(guān)部門在基本建設(shè)項目中，征收該區(qū)域內(nèi)賈某的房屋，并承諾在兩年期限內(nèi)解決賈某的住宅問題。但兩年后，政府相關(guān)部門與建設(shè)單位并沒有解決賈某的住房問題，賈某向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹕显V，向工程建設(shè)方索取一定的逾期補償安置費用。當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ赫{(diào)查了解以后，要求工程建設(shè)方除了要在一定期限內(nèi)解決賈某的住房問題外，還要向賈某支付35萬元的逾期補償安置費用。因此，在征地補償問題的處理上，一定要嚴(yán)格按照補償征地協(xié)議來進(jìn)行，否則會出現(xiàn)逾期補償費用，增大補償成本，影響整個基本建設(shè)的成本管理與控制。

2.4 安置房建設(shè)完成后未及時交付，產(chǎn)生大量的物業(yè)管理費

根據(jù)我國物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中，有著明確的物業(yè)費用收支規(guī)定，業(yè)主要向物業(yè)管理部門支付特定的物業(yè)費用，主要是公共基礎(chǔ)設(shè)施的使用與維護(hù)費用，如中央空調(diào)設(shè)備等高耗能設(shè)備的電費支出。但是，在一些基本建設(shè)工程項目中，由于存在諸多的原因，導(dǎo)致安置房建設(shè)完成后不能及時交付業(yè)主，這種情況下的物業(yè)管理費用增多是由工程建設(shè)方所造成的，此部分物業(yè)管理費理應(yīng)由其來承擔(dān)，這種情況也加大了征地拆遷補償?shù)某杀?。因此，在基本建設(shè)中，工程單位必須及時將工程交付業(yè)主，避免物業(yè)管理費等其他費用的支出。

2.5 征地補償缺乏長遠(yuǎn)性的考慮

從廣西現(xiàn)行的征地補償標(biāo)準(zhǔn)來看，其主要的法律參考是《廣西壯族自治區(qū)實施〈中華人民共和國土地法〉辦法》，在該法律條文中，第五十三和五十四條中，明確規(guī)定了“征用土地的土地補償費用”的最高標(biāo)準(zhǔn)是“前三年平均產(chǎn)值的十倍”，而“征用土地的安置補助費”的最高標(biāo)準(zhǔn)是“該耕地資源被征用之前，前三年平均產(chǎn)值的十五倍”。在這種強制規(guī)定的基礎(chǔ)上，在工程項目的實施過程中，政府給村民的土地補償費用存在著一定的限制條件，其主要是以現(xiàn)價為基礎(chǔ)，能夠滿足一定時間的預(yù)期收益，當(dāng)超過該時間以后，村民的基本生活難以保障。因此，基本建設(shè)中，征地補償成本管控缺乏長遠(yuǎn)考慮，僅考慮了被征地村民未來10～15年的收益，超出該時間限制以后，村民的基本生活難以保障。這些有地村民長期依賴土地所創(chuàng)造的價值，雖然具有勞動能力，但是當(dāng)失去基本的生活保障——土地以后，其缺乏其他領(lǐng)域的價值創(chuàng)造能力，難以獲得更大的收益。因此，在征地拆遷補償問題的處理上，往往存在著較大的爭議。以廣西某項目為例，政府在基本建設(shè)中涉及了征地行為。其中，房屋為三人所有（存在父子與夫妻關(guān)系），共有住房面積為285m2、工業(yè)用房面積為776.8m2，這些住房與工業(yè)用房都被劃定在基本建設(shè)的征地范圍內(nèi)。當(dāng)房屋評估結(jié)束以后，政府多次與三人協(xié)商征地補償問題，并沒有達(dá)成一致的補償意見，三人認(rèn)為政府所給的補償金額相對較低，難以滿足其住房與工業(yè)用房的價值。由于拆遷補償問題沒有談妥，嚴(yán)重影響了項目的正常進(jìn)行。

3 基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控措施

3.1 做好前期調(diào)查工作，建立征地拆遷檔案

在基本建設(shè)項目開始之前，必須要結(jié)合項目的規(guī)模與性質(zhì)，確定基本建設(shè)的主體，并使該項目主體發(fā)揮其應(yīng)有的作用。一般情況下，項目的建設(shè)方要成立以國土資源部門、當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)所組成的調(diào)查小組，在征地拆遷補償工作中，由該小組來調(diào)查、了解基本建設(shè)項目中所涉及的征地拆遷范圍的基本情況。前期的調(diào)查工作對于征地拆遷補償工作的開展具有重要的意義，主要是要在調(diào)查了解土地范圍的基礎(chǔ)上，建立完善的征地拆遷檔案。其檔案中主要是人口、門牌號、房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用等基本信息，建立紙質(zhì)與電子檔案，并經(jīng)由參與方簽字確認(rèn)。此調(diào)查檔案可以作為征地拆遷補償?shù)闹匾獏⒖?，保障征地拆遷補償工作的效率。

3.2 統(tǒng)一征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，避免隨意調(diào)整

目前，基本建設(shè)項目實施呈現(xiàn)出明顯的多元化特征。以基本項目建設(shè)為例，為保障基本建設(shè)的整體效益，相關(guān)部門必須要在基本建設(shè)前期，了解項目建設(shè)的主體、項目投資資金與項目規(guī)模、性質(zhì)、工期等要素。當(dāng)前，為滿足人們生產(chǎn)生活的各種需求，一些省級重點項目逐步實施，這些基本建設(shè)所涉及的工程投資資金相對較大，工程建設(shè)周期較長。要在特定的時間內(nèi)完成項目建設(shè)，必須要進(jìn)行房屋拆遷時間的合理安排。為節(jié)約項目成本，在土地征收拆遷方面的時間有限，這種情況下，建設(shè)方會盡量滿足拆遷村民的要求。如果基本建設(shè)的項目建設(shè)周期相對較長，其項目投資有限時，其征地拆遷補償會相對降低，以實現(xiàn)良好的投資資金管理。因此，為達(dá)到征地拆遷補償成本的有效管理與控制，對同一地區(qū)而言，要建立相對統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn)，且在基本建設(shè)時嚴(yán)格執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)，不可隨意更改，以保障征地拆遷效率，節(jié)約成本[6]。當(dāng)前，廣西的征地補償遵循同地同價的原則，力求在征地以后，村民的基本生活水平不降低。如果征用的是菜地、魚塘與藕塘，其補償標(biāo)準(zhǔn)是征用之前三年平均年產(chǎn)值的五倍;而如果征用的是經(jīng)濟(jì)林、用材林、薪炭林與特種用途林，其補償金額則相對較高。總之，征地要嚴(yán)格根據(jù)區(qū)域內(nèi)的補償標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，不可存在不按規(guī)定支付征地補償金的情況。

3.3 加強統(tǒng)籌管理，盡可能爭取整體利益最大化

基本建設(shè)中的統(tǒng)籌管理，在一定程度上能夠減少不合理的補償支出。如果是同一區(qū)域內(nèi)的基本建設(shè)在征地拆遷補償方面面臨同一類問題，要采用統(tǒng)一的解決方法。如果涉及的是拆遷安置房的建設(shè)工作，要突破傳統(tǒng)管理模式的束縛，從綜合性的角度，做好統(tǒng)籌工作，實現(xiàn)各種工程資源的共享，以保障各方的利益。以廣西某項目的征地拆遷工作為例，在基本建設(shè)時，要解決拆遷戶的安置問題，可以對這些拆遷戶加以集中管理，將其安置于統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)，這種統(tǒng)一安置的方式，大大節(jié)約安置過渡費用，降低補償成本，減少不必要的補償支出。

3.4 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，在最大程度上避免支出違法費用

基本建設(shè)征地拆遷補償要依據(jù)特定的法律法規(guī)來執(zhí)行，如果建設(shè)方?jīng)]有按照其流程來進(jìn)行，就會導(dǎo)致征地拆遷補償上存在違法行為，最終導(dǎo)致項目停工。因此，要實現(xiàn)補償成本控制，建設(shè)方要遵守基本的拆遷補償要求，保障征地拆遷的合法性，避免激化矛盾，保障征地拆遷補償工作的有序進(jìn)行。

3.5 采用多元化的補償方式

在當(dāng)前基本建設(shè)征地拆遷補償成本管控問題的處理上，如果單純采用傳統(tǒng)的貨幣補償方式，征地農(nóng)民常常會認(rèn)為補償金額相對較低。因此，為保障補償成本的控制，可以采用多元化的補償方式，將貨幣補償與其他補償方式相結(jié)合，降低補償成本支出，可以采用以下的補償方式：

（1）以土地入股的方式，鼓勵被征地農(nóng)民積極參與到基本項目建設(shè)中。比如，政府可以將被征地的5%左右作為出讓范圍，此部分作為無償變性部分，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，使得該部分可以作為被征地集體入股開發(fā)的項目。在這種征地拆遷補償方式下，能夠節(jié)約一大筆的征地補償費用，使得被征地農(nóng)民在未來的長期范圍內(nèi)，能夠有一份穩(wěn)定的收入來源。

（2）土地置換。由政府出資，在土地資源相對較多的區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民購買一部分土地，隨后進(jìn)行區(qū)域內(nèi)土地的改良與分配，完成被征地區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的遷移。土地置換與貨幣補償?shù)姆绞?，是?dāng)前基本建設(shè)項目中最為常用的一種補償方式，這種補償方式使得被征地農(nóng)民依舊能夠從事其農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。

（3）生產(chǎn)性補償。補償金可以直接作為被征地農(nóng)民的基本生活費用與創(chuàng)業(yè)資金，也可直接作為創(chuàng)建集體企業(yè)的資金。以湖南汝城縣廈蓉高速公路工程項目為參考，其在商業(yè)新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)中預(yù)留了一定比例的使用面積，調(diào)動了被征地農(nóng)民參股的積極性，農(nóng)民可以將補償金作為入股資金，合伙興建了竹木加工廠等產(chǎn)業(yè)。如果一畝地的補償金為10萬元，當(dāng)入股各種生產(chǎn)性項目以后，其每年的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其補償金，創(chuàng)造了額外的收入，可以保障被征地農(nóng)民的基本生活。

4 結(jié)語

近年來，征地拆遷補償問題逐步成為基本建設(shè)中存在的一個普遍性問題，在征地拆遷補償上，成本管控極為重要，如果有關(guān)部門沒有重視補償成本控制，就會導(dǎo)致各種補償成本的浪費與支出，最終增大基本建設(shè)成本，不利于項目的順利推進(jìn)。因此，基本建設(shè)中的征地拆遷補償成本管控，將成為未來工作的重點。

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