房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范

石巖

摘要：本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范開(kāi)展深入研究，首先分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在因素、外在因素分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并有針對(duì)性地提出財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，增強(qiáng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，實(shí)現(xiàn)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）025-0190-02

改革開(kāi)放后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在20年內(nèi)歷經(jīng)波折和發(fā)展，已然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)體中不可分割的組成模塊，是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量之一，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍舊具有很大的發(fā)展?jié)摿统砷L(zhǎng)性，但是在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)面臨來(lái)自內(nèi)部、外部各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦疏忽、任其發(fā)展，就會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的影響，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范開(kāi)展深入研究，采取合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方法，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在成因

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，因此這一行業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能性要高于其他行業(yè)，同時(shí)基于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模巨大，投資回籠緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的特性，讓房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)具備諸多風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，其自身的投資額只占到總資產(chǎn)的少數(shù)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是以融資、貸款的形式開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)，不斷發(fā)展企業(yè)規(guī)模，這就使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模不斷增加，一旦財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)一系列的不良連鎖反應(yīng)，最終凸顯出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。如一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，或是風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制存在漏洞，或無(wú)法有效控制成本費(fèi)用，預(yù)算未能有序執(zhí)行等，都可能引起資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)資金赤字現(xiàn)象，使企業(yè)隨時(shí)都有可能承受來(lái)自于內(nèi)部的毀滅性打擊。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外在成因

除了來(lái)自于內(nèi)部財(cái)務(wù)管理不善的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還要面對(duì)來(lái)自外界的風(fēng)險(xiǎn)，最有代表性的就是“房產(chǎn)稅”，房產(chǎn)稅無(wú)異于懸在房地產(chǎn)頭頂?shù)囊话焉蟹綄殑?，?duì)房地產(chǎn)的打擊十分致命，同時(shí)隨著金融政策的逐漸收緊，融資難度不斷增加，近幾年越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了從未有過(guò)的資金鏈斷裂現(xiàn)象，尤其是《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》頒布、實(shí)施之后，我國(guó)貨幣政策，從原有的適度從緊，逐漸轉(zhuǎn)化為從緊勢(shì)態(tài)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因資金鏈斷裂而最終走向破產(chǎn)的境地。并且，中央不斷加大土地拍賣市場(chǎng)的控制力度，對(duì)土地拍賣的價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)力的監(jiān)控，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，整個(gè)市場(chǎng)都在時(shí)刻誘發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)以及投資風(fēng)險(xiǎn)，這些外在的因素，都使房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的概率不斷增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)資金管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間開(kāi)展的投資活動(dòng)，具備著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大的特點(diǎn)，使投資項(xiàng)目容易受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境以及建設(shè)環(huán)境帶來(lái)的影響，即房地產(chǎn)投資活動(dòng)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性特征，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金的管理，確保負(fù)債適度、進(jìn)而對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)起到有效的防控，要加強(qiáng)資金管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)預(yù)算管理，依據(jù)企業(yè)制定的資金預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算，開(kāi)展責(zé)任預(yù)算管理，并制定整體協(xié)調(diào)運(yùn)作的年度規(guī)劃。

（二）確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理期間，利用科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展規(guī)范性、合理性、客觀性的評(píng)價(jià)，從而將當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況以客觀、準(zhǔn)確、全面地充分反映。在制定指標(biāo)期間，要求指標(biāo)必須具科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性、客觀性。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理，需要以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)誘發(fā)的動(dòng)機(jī)開(kāi)展深入的分析，嚴(yán)格依據(jù)指標(biāo)反映出的數(shù)據(jù)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、調(diào)控與規(guī)劃，充分了解風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、現(xiàn)金流量指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)與長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，從而采取有效措施，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)性。

（三）深化資金管理，確保周轉(zhuǎn)靈活暢通

在資金管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取集中式的管理模式，統(tǒng)一調(diào)配資金的運(yùn)用，最大化避免資金斷裂、資金限制的現(xiàn)象發(fā)生，讓企業(yè)資金始終處于周轉(zhuǎn)靈活、運(yùn)行暢通的狀態(tài)。同時(shí)，在資金結(jié)算階段，需要采取具備規(guī)范性、科學(xué)性的管理方式，及時(shí)根據(jù)合同結(jié)算資金，順利實(shí)現(xiàn)資金回籠，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。另外，在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)期間，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該提高資金周轉(zhuǎn)速度與資金使用效率，即盡量使用最少的資金，推動(dòng)最多的項(xiàng)目，讓多個(gè)項(xiàng)目交叉進(jìn)行，從而通過(guò)較高的資金利用率來(lái)緩解企業(yè)銀行資金緊縮給企業(yè)帶來(lái)的壓力，讓企業(yè)以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為準(zhǔn)繩，權(quán)衡收益與負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避、化解。

（四）科學(xué)構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)

1.任何房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資本管理期間，都無(wú)法脫離資本結(jié)構(gòu)理論，站在企業(yè)發(fā)展的角度，負(fù)債過(guò)多，必然會(huì)讓企業(yè)價(jià)值降低，不斷增加負(fù)債經(jīng)營(yíng)，定然會(huì)造成債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理期間，應(yīng)該將負(fù)債經(jīng)營(yíng)下可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)加以控制，避免遭受嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的損害。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)，應(yīng)該包括權(quán)益融資和債務(wù)融資兩種方式，同時(shí)要確保企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，適合于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，合理安排籌資渠道，讓企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)成為風(fēng)險(xiǎn)概率最小的形式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

3.在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資活動(dòng)期間，企業(yè)應(yīng)該對(duì)融資額度加以控制，并充分結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的內(nèi)外環(huán)境，制定合適的融資策略，嚴(yán)格遵守“合理使用資金、承擔(dān)適度資金成本”的原則，通過(guò)長(zhǎng)期負(fù)債將企業(yè)的資金需求加以滿足，從而降低債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。

（五）建設(shè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

健全的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、控制水平大幅度提高，在建設(shè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)期間，首先要仔細(xì)分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各種信息來(lái)源，隨后利用各種模型、數(shù)據(jù)、比例，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前、事中、事后的防控，在建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)期間，需要充分融入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和當(dāng)下市場(chǎng)的環(huán)境，進(jìn)而有效規(guī)避投資失誤、融資失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步在初級(jí)階段就有效控制財(cái)務(wù)危機(jī)，最大化降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成的損失。

（六）對(duì)外部環(huán)境開(kāi)展充分的調(diào)查、研究

房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存，必然會(huì)面對(duì)來(lái)自于市場(chǎng)的多種風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很大一部分都源自于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此為了有效規(guī)避、控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須充分重視市場(chǎng)調(diào)查工作，做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析工作，企業(yè)需要設(shè)立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)或崗位，吸納專業(yè)的調(diào)查人員，對(duì)外部市場(chǎng)的環(huán)境、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位調(diào)查分析，并要求人員對(duì)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)具有很強(qiáng)的洞察力，能夠有效開(kāi)展調(diào)查工作、分析工作，使企業(yè)時(shí)刻明確市場(chǎng)承受能力、社會(huì)需求的能力，從而掌握市場(chǎng)中的第一手資料。

三、結(jié)語(yǔ)

本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在成因和外在成因，隨后提出在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)加強(qiáng)資金管理，保證企業(yè)的負(fù)債適度，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)充分反映出風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、現(xiàn)金流量指等指標(biāo)，利用對(duì)資金的深化管理，使資金時(shí)刻處于周轉(zhuǎn)靈活、正常狀態(tài)，建設(shè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)造成的損失最大化降低，最后加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和研究，確保時(shí)刻掌握第一手資料，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行敏銳的調(diào)查，充分了解市場(chǎng)的承受能力和社會(huì)需求的能力。