房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

周方生

摘要：近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的推動(dòng)下，建筑行業(yè)取得了十分顯著的發(fā)展成果，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因此其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)峻，為了有效增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須在稅收籌劃方面進(jìn)行深入的研究并根據(jù)研究成果進(jìn)行調(diào)整，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)建筑行業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)還能為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。本文就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的探討與分析，并且文章還提出了幾項(xiàng)具有可行性的籌劃方法。

關(guān)鍵詞：建房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的越發(fā)嚴(yán)峻，其對(duì)企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了一定的威脅，但同時(shí)也給其提供了一定的發(fā)展機(jī)遇，因此企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須在稅負(fù)方面進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)科學(xué)合理的籌劃方式最大程度地節(jié)省企業(yè)所需上繳的稅額。本文就對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

一、概述

土地增值稅在核算時(shí)所主要依據(jù)的是房地產(chǎn)企業(yè)的一些項(xiàng)目和具體對(duì)象，在征稅的過(guò)程中，主要針對(duì)的是一些屬于國(guó)家管理范疇內(nèi)的土地，同時(shí)還包括一些建筑在相關(guān)方面的增值額度。另外，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時(shí)還必須進(jìn)行一些相關(guān)項(xiàng)目的扣除工作，其通常包括以下幾種類(lèi)型，第一是完全擁有土地的使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)支付的資金，國(guó)家通常在此方面都有明確規(guī)定。第二是在土地開(kāi)發(fā)及建設(shè)過(guò)程中所花費(fèi)的費(fèi)用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費(fèi)用[1]。第三是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的一些間接費(fèi)用，包括銷(xiāo)售與管理等。第四是對(duì)一些使用年限較長(zhǎng)的建筑所花費(fèi)的評(píng)估費(fèi)用，政府通常在此方面都有明確的規(guī)定，并且之后還必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)的審核。第五是在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所應(yīng)上繳的稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅額等。第六是使用與開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的成本與建設(shè)的資金總和，通常按照其總和的20%進(jìn)行扣除。

二、籌劃方法

（一）優(yōu)惠

在籌劃稅收過(guò)程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關(guān)條例中明確指出，負(fù)責(zé)納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應(yīng)該在扣除金額的百分之二十以下，若其業(yè)務(wù)還涉及到其他地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在制定增加額度的時(shí)候，應(yīng)該將兩者區(qū)分開(kāi)來(lái)，而不能用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。針對(duì)不同的住宅來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行核算。在計(jì)算一般住宅的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)注意，必須確?？鄢念~度沒(méi)有超過(guò)增值額度的五分之一，否則企業(yè)就會(huì)受到嚴(yán)重影響，無(wú)法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對(duì)扣除的資金進(jìn)做調(diào)高處理[2]，并且使房屋的銷(xiāo)售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時(shí)，可通過(guò)多種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，如加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等，這樣便能夠使房屋的質(zhì)量有所提升。應(yīng)注意的是，其必須在相關(guān)的限制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，若超出標(biāo)準(zhǔn)范圍同樣無(wú)法享受優(yōu)惠。另一方面，若要降低建筑銷(xiāo)售的費(fèi)用，必須對(duì)一般住宅的增值進(jìn)行有效的控制，協(xié)調(diào)好兩者之間的關(guān)系，并根據(jù)各自的稅率對(duì)支出的多少進(jìn)行選擇。

（二）轉(zhuǎn)移

在籌劃過(guò)程中能否進(jìn)行費(fèi)用的轉(zhuǎn)移是一個(gè)值得去探討的問(wèn)題，一般情況若在事后做轉(zhuǎn)移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進(jìn)行轉(zhuǎn)移處理，其主要調(diào)整的是企業(yè)中一些人事方面的具體工作。通常企業(yè)中所花費(fèi)的差旅以及福利等多項(xiàng)費(fèi)用都在間接費(fèi)用的規(guī)劃范圍之內(nèi)，但在具體核算增值稅的過(guò)程中，這些費(fèi)用是起不到任何作用的，而相關(guān)的項(xiàng)目籌劃人員卻可以在成本中計(jì)入這些費(fèi)用，在之后的核算過(guò)程中再進(jìn)行扣除，這就使得籌劃有了一個(gè)十分重要的方向。也就是說(shuō)，企業(yè)相關(guān)人員所花費(fèi)的日常支出可與項(xiàng)目聯(lián)系起來(lái)。這一方案是具有一定的可行性的，地產(chǎn)企業(yè)完全擁有這樣的權(quán)力，并且相關(guān)的稅務(wù)部門(mén)不能對(duì)此進(jìn)行干涉[3]，因?yàn)檫@屬于企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)政策。

（三）借款

從企業(yè)中在會(huì)計(jì)方面所制定的具體政策和規(guī)則來(lái)看，在整個(gè)開(kāi)發(fā)工作完成之前所涉及到的利息費(fèi)用是屬于成本范疇之內(nèi)的，負(fù)責(zé)納稅的人員就可針對(duì)此進(jìn)行百分之二十的扣除，這就使企業(yè)所應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅務(wù)得到了有效控制，為企業(yè)創(chuàng)造了更多的收益。另外，利息是在企業(yè)財(cái)務(wù)所劃分的范疇之內(nèi)的，這一點(diǎn)通常在相關(guān)的財(cái)務(wù)制度中也有明確的規(guī)定，但其對(duì)利息額度也有一定的限制，即不能超過(guò)同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過(guò)程中只能按照百分之五計(jì)算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進(jìn)行扣除[4]。因此，這些規(guī)定都具有一定的可利用空間，這就使得負(fù)責(zé)納稅的人員在籌劃過(guò)程中有了更多的途徑。若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關(guān)的證明，并且根據(jù)項(xiàng)目的核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，就能夠使稅負(fù)得到降低。若項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開(kāi)發(fā)費(fèi)用在原有基礎(chǔ)上被扣除更多，進(jìn)而幫助企業(yè)獲得更大的效益。

（四）收入

隨著人們生活質(zhì)量的不斷改善，其對(duì)住房也有了更高的要求，因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也逐步實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，如今更多開(kāi)發(fā)的是裝修房類(lèi)型的項(xiàng)目，并且在標(biāo)準(zhǔn)上也處于不斷提升的過(guò)程。房屋在銷(xiāo)售過(guò)程中除了需要遵循原本的房產(chǎn)價(jià)格之外，裝修也是一個(gè)需要考慮的重要部分。根據(jù)稅法在此方面的規(guī)定情況來(lái)看，通常在繳納稅額的時(shí)候應(yīng)按照銷(xiāo)售金額的百分之五進(jìn)行計(jì)算，若在合同中有明確提到裝修方面的費(fèi)用，則應(yīng)另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時(shí)應(yīng)按照銷(xiāo)售金額的比例。因此，在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，若明確指出其中包含裝修的費(fèi)用，就使企業(yè)增加了更多的增值稅額，企業(yè)必須深入研究相關(guān)的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區(qū)分銷(xiāo)售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應(yīng)繳納的稅額。針對(duì)此問(wèn)題，最有效的方法就是企業(yè)可以專(zhuān)門(mén)設(shè)立一家負(fù)責(zé)裝修的公司。在簽訂合同時(shí)就可針對(duì)房?jī)r(jià)與裝修簽訂兩份不同的合同，通過(guò)這樣的方式，裝修的費(fèi)用就不屬于應(yīng)繳納的稅收范疇之內(nèi)，這就為企業(yè)減少了所應(yīng)繳納的稅額。

（五）價(jià)格

在計(jì)算增值稅的過(guò)程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷(xiāo)售方面的費(fèi)用處于不斷增加的狀況，那么所應(yīng)繳納的稅額也應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)行累加。若房產(chǎn)銷(xiāo)售的金額發(fā)生改變，則會(huì)直接影響到企業(yè)整體的收益，因此企業(yè)在制定價(jià)格的過(guò)程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業(yè)效益的同時(shí)也應(yīng)考慮相關(guān)策略是否會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)造成影響，避免在這一過(guò)程中使企業(yè)無(wú)法享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。除此之外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分考慮在調(diào)整價(jià)格的過(guò)程中是否會(huì)影響到企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響?？傊?，企業(yè)在制定方案的過(guò)程中必須考慮價(jià)格及多方面的影響因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分析，盡量確保稅負(fù)能夠被控制在最小范圍內(nèi)。

（六）合理利用納稅時(shí)間

在籌劃稅收的過(guò)程中拖延時(shí)間也是一個(gè)十分有效的方式，通常其可通過(guò)以下兩個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，首先是在收入上進(jìn)行推遲，使企業(yè)在獲得收入的時(shí)間上能夠更晚一些。第二是在向上級(jí)申請(qǐng)納稅時(shí)盡量控制在期限將滿的臨近時(shí)間。在相關(guān)的稅務(wù)條例中有明確的規(guī)定，在上繳稅務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)減去項(xiàng)目的資金，因此負(fù)責(zé)納稅的人員就可以對(duì)成本進(jìn)行有效控制，盡量拖延其完成的時(shí)間，包括施工中所用到的設(shè)備及安裝等多個(gè)方面的費(fèi)用，在結(jié)算時(shí)就可在時(shí)間上進(jìn)行延后處理。這也是一個(gè)籌劃的重要方法和途徑。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，增值稅繳納涉及到多個(gè)方面的影響因素，企業(yè)在解決這一問(wèn)題的過(guò)程中不僅要考慮到企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還要綜合各方利益進(jìn)行合理化的調(diào)整。同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須對(duì)稅收條例進(jìn)行認(rèn)真的研究，針對(duì)此制定出合理的籌劃方式，使企業(yè)在規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：華晟基金管理（深圳）有限公司）endprint