農(nóng)地信托財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的制度構(gòu)建

◎王 萍

《信托法》中的登記規(guī)定為農(nóng)村土地信托的推行提供了可行性，對(duì)于農(nóng)村土地采用信托財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度，結(jié)合其他土地管理現(xiàn)行條例，共同維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，是促進(jìn)農(nóng)村土地管理改革的基礎(chǔ)措施。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，登記制度自身問(wèn)題重重，不僅發(fā)揮不出實(shí)際效果，還對(duì)土地管理工作造成了一定影響。為了更好的保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利，規(guī)范農(nóng)地信托登記制度，確定土地信托權(quán)限范圍，筆者以法律規(guī)定為切入點(diǎn)，對(duì)完善農(nóng)地信托登記制度進(jìn)行探討。

一、農(nóng)村土地信托制度的意義

國(guó)際范圍內(nèi)的土地信托制度都將土地作為有法律意義的信托產(chǎn)品進(jìn)行相關(guān)操作，由土地信托機(jī)構(gòu)作為財(cái)產(chǎn)受托人，將土地按照其各類應(yīng)用價(jià)值進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以委托人（即土地所有者）的目的進(jìn)行處理。土地在其中作為信托財(cái)產(chǎn)，具有法律效益，在信托系統(tǒng)下體現(xiàn)了以財(cái)產(chǎn)權(quán)為中心的法律關(guān)系。多數(shù)情況下，將土地使用權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)化概括，在雙方都同意的情況下進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，保證土地所有權(quán)依舊為委托人所有，同時(shí)保證土地承包人的應(yīng)有權(quán)益，具體內(nèi)容依據(jù)具有相關(guān)法律效益的登記合同進(jìn)行判別。

而對(duì)農(nóng)村土地實(shí)施信托制度，需要在堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的前提下進(jìn)行操作。我國(guó)的農(nóng)村土地信托有其獨(dú)特的規(guī)定和性質(zhì)，比如有些由村民小組等農(nóng)民集體共同擁有的土地，其土地所有權(quán)并不歸單個(gè)人所有，被稱為農(nóng)民集體所有權(quán)，土地信托必須堅(jiān)持其所有權(quán)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與變更，進(jìn)行信托登記委托時(shí)必須統(tǒng)一集體成員的意見，確認(rèn)無(wú)誤后再進(jìn)行登記。農(nóng)村土地信托制度限制承包人在經(jīng)營(yíng)使用過(guò)程中改變信托土地的農(nóng)用性質(zhì)，將土地的轉(zhuǎn)作它用。在對(duì)承包性質(zhì)的土地進(jìn)行信托登記時(shí)需要進(jìn)行登記公示，表明土地使用權(quán)的歸屬，并且要保證信托期限在其承包的期間內(nèi)，以確保土地承包者的利益。

二、信托公示與土地信托登記

1.信托公示的含義

土地作為一種信托財(cái)產(chǎn)，需要按照信托體系的規(guī)定來(lái)執(zhí)行，在部分特殊情況下進(jìn)行的土地信托需要向社會(huì)進(jìn)行公示，即信托公示。當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)通過(guò)信托的方式發(fā)生改變時(shí)，有必要將其變動(dòng)公布于世，對(duì)于物權(quán)有跡可查，才能獲得對(duì)抗第三人的法律效果。各國(guó)對(duì)于物權(quán)公示的方式大多相同，區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的交付式公示方法，信托公示的方法是進(jìn)行登記，屬于不動(dòng)產(chǎn)的公示方法。

農(nóng)地信托制度建立在農(nóng)地的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上，結(jié)合其他土地法規(guī)，按照規(guī)定將農(nóng)村房屋所有權(quán)登記為不動(dòng)產(chǎn)，在有關(guān)農(nóng)村宅基和集體建設(shè)用地方面，我國(guó)國(guó)土資源部更是明文規(guī)定將其劃分為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。進(jìn)行農(nóng)地信托公示的流程與物權(quán)公示非常相似，不僅其公示方式一致，公示的效力在多數(shù)情況下也是一致的，相關(guān)機(jī)關(guān)可以同時(shí)辦理信托公示和物權(quán)公示，多方面證明了信托與物權(quán)之間存在的聯(lián)系，即農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更屬于物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程，所以其信托公示也是物權(quán)公示的一部分。

2.土地信托登記

作為公示體系最完整的不動(dòng)產(chǎn)信托登記，農(nóng)地的信托登記具有一定的優(yōu)勢(shì)，完整體系為其提供了便利。將需要進(jìn)行信托的土地進(jìn)行登記，需要遵守相關(guān)法律規(guī)定，確立明確的登記流程和程序。我國(guó)雖然已經(jīng)出臺(tái)了包含相關(guān)內(nèi)容的《信托法》，但是在該規(guī)定中，不僅沒有建立起完善的登記系統(tǒng)，對(duì)于登記流程和登記處主體等方面都存在大量問(wèn)題，整個(gè)體系殘缺不全，缺乏實(shí)際可操作性。這種情況需要立法給予重視，只有采取相應(yīng)措施才能真正實(shí)施農(nóng)地信托制度，發(fā)揮制度功能。

三、關(guān)于土地信托登記機(jī)制在我國(guó)發(fā)展的構(gòu)想

1.土地信托登記的范疇

（1）計(jì)劃將土地進(jìn)行土地信托的土地權(quán)利人需要擁有其將要托付土地的完整產(chǎn)權(quán)，并且該土地能夠作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)。土地信托需要完整且合法的權(quán)益，因此，在土地信托過(guò)程中，接受信托的土地必須在法律允許范圍內(nèi)擁有轉(zhuǎn)讓權(quán)、處理權(quán)。土地不屬于客戶個(gè)人的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的，將無(wú)法進(jìn)行土地信托。當(dāng)下我國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)有國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。如果客戶擁有一塊土地的完整土地使用權(quán)，那么他有權(quán)利將此塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他公民，從中獲取利益。然而土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁多且難以通過(guò)合適的途徑找到有承包、經(jīng)營(yíng)該土地意愿的對(duì)象，因此，土地信托為有意愿轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和有意愿經(jīng)營(yíng)土地的公民之間架起了橋梁。土地信托通過(guò)將客戶的土地權(quán)利變?yōu)樾磐胸?cái)產(chǎn)，為客戶代理轉(zhuǎn)讓。然而擁有劃撥土地使用權(quán)的公民沒有權(quán)利將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)所代表的權(quán)力不包括對(duì)所有土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，而只能進(jìn)行使用。因此，擁有劃撥土地使用權(quán)的公民無(wú)法將其該權(quán)利下的土地進(jìn)行土地信托。綜上所述，土地信托登記的客體，其所要信托的土地使用權(quán)應(yīng)為個(gè)人獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，擁有法律保護(hù)下的轉(zhuǎn)讓權(quán)、處理權(quán)。另外，一些特殊情況需要根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》確定其是否符合土地信托的規(guī)定范圍。

（2）土地信托在登記過(guò)程中需明確標(biāo)注客戶進(jìn)行土地信托的土地范圍，并且信托內(nèi)容不僅包括登記過(guò)程中所記錄的土地范圍，而且包括在信托時(shí)間內(nèi)該土地因合理使用而得到的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《信托法》第14條的規(guī)定，同意信托并且成功將土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓后，該土地所產(chǎn)出的一切財(cái)產(chǎn)都應(yīng)在信托范圍內(nèi)，受托人有權(quán)使用該土地在受托時(shí)間內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)。所以，在信托時(shí)間內(nèi)，信托范圍包括被信托土地的土地使用權(quán)，以及財(cái)產(chǎn)在處理、開采、處分等情況下所獲的權(quán)利。

（3）在土地信托的登記過(guò)程中，登記條目需要按時(shí)更新。在信托客戶首次登記時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記錄客戶的身份信息和所信托土地信息，還應(yīng)當(dāng)將客戶對(duì)土地的信托希望、信托目的進(jìn)行記錄。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向信托客戶詳細(xì)介紹相關(guān)法律法規(guī)，以最簡(jiǎn)要的表述方式確?？蛻魧?duì)土地信托擁有盡量詳盡的了解。在雙方達(dá)成土地信托約定后，對(duì)各項(xiàng)客戶擁有權(quán)利的證明進(jìn)行副本留存。在成功進(jìn)行土地信托之后，應(yīng)當(dāng)立刻進(jìn)行土地權(quán)利主體變更的相關(guān)登記，以保證權(quán)利轉(zhuǎn)讓的公平公正性。綜上所述，土地信托的登記內(nèi)容必須詳細(xì)完整，以保障受托方、委托方、信托方的合法權(quán)益。

2.農(nóng)村土地信托登記的主體承擔(dān)者

（1）農(nóng)用土地作為信托財(cái)產(chǎn)需要對(duì)權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記機(jī)關(guān)專門負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記，所以其在農(nóng)地信托方面屬于必要的程序，就算不是信托登記，在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候也需要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，如缺少登記步驟，更改行使權(quán)或?qū)⑵渌麢?quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓將不具備任何法律效果，雙方的權(quán)益都得不到保障。土地登記的管理部門處理的多數(shù)案例皆為辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，由于財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移同時(shí)也是信托登記的主要辦理業(yè)務(wù)，為了方便辦理過(guò)程，提高便利和效率，將信托登記機(jī)關(guān)與專門辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的機(jī)關(guān)相鄰而建是個(gè)不錯(cuò)的辦法，不僅節(jié)省了交易成本，還方便公眾提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，隨時(shí)進(jìn)行信息查詢以辨明真?zhèn)?。利用多種方式方便公眾獲取信息，增加信息獲取渠道，采用易懂明了的方式讓公眾了解農(nóng)地信托登記信息，可以更加有效的保護(hù)當(dāng)事人和第三方的權(quán)益。

（2）作為土地的所有者，他們是將財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信托的主要決定人，作為以土地權(quán)利變更為內(nèi)容的信托行為需要雙方當(dāng)事人共同去相關(guān)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，而且由于土地信托設(shè)計(jì)法律上的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不僅需要相關(guān)的變更文件作為證明，還需要委托人和信托機(jī)構(gòu)的人員共同申請(qǐng)登記，而另一方受益人則不能作為申請(qǐng)人。有些特殊情況下，受托人也可以代為申請(qǐng)，比如遺囑信托中當(dāng)事人已經(jīng)不在了，只能尋求變通，按照生前簽訂的協(xié)議，由受托人代為申請(qǐng)。在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中，靈活做到特殊情況特殊對(duì)待，一般處理時(shí)還是應(yīng)該以普遍情況的應(yīng)對(duì)制度為行為法則，堅(jiān)持雙方共同申請(qǐng)的原則。

3.土地信托登記的法律效力

土地信托登記既要作為信托公示的一種方式，也代表其具有法律效力。在土地開始作為一種信托產(chǎn)品流通之前，土地登記的效力包含兩種立法模式，我國(guó)多采取登記成立主義。這導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)地信托在進(jìn)行登記時(shí)需要將登記作為主要的成立條件，只有完成登記才能完成土地權(quán)利的變動(dòng)，如果不能完成登記則該行為不具備法律效力。而在登記對(duì)抗主義中，登記僅僅代表政府機(jī)構(gòu)判定此土地可以發(fā)生權(quán)利變動(dòng)，對(duì)當(dāng)事人沒有具體的內(nèi)容和限制。兩種方式各有優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)，但進(jìn)行土地信托登記關(guān)系到信托行為的安全和生效，在我國(guó)歷來(lái)采用的土地管理政策的引導(dǎo)下，具有保障和明確法律關(guān)系的登記成立主義安全性大于對(duì)抗主義，適合對(duì)農(nóng)地進(jìn)行業(yè)務(wù)開拓，農(nóng)民的接收程度也較高。

四、結(jié)語(yǔ)

參照各國(guó)的信托相關(guān)制度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是進(jìn)行信托登記還是直接進(jìn)行登記，其所產(chǎn)生的法律效力都是一致的。對(duì)于農(nóng)地信托財(cái)產(chǎn)權(quán)登記來(lái)說(shuō)，其需要采取和國(guó)家政策一樣的登記生效主義，只有在辦理登記之后才能發(fā)生法律效力。由于農(nóng)業(yè)用地的特殊性，信托登記需要注意的方面有很多，只有制訂明確的法律來(lái)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，解決管理和實(shí)施中存在的問(wèn)題，才能徹底落實(shí)政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村土地的規(guī)范化管理，推動(dòng)農(nóng)村的改革和建設(shè)。