物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的策略

劉會(huì)君

摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避逐漸受到了社會(huì)的廣泛重視。本文從物業(yè)公司的內(nèi)部控制、物業(yè)公司發(fā)展中遇到的問(wèn)題以及物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行詳細(xì)闡述，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)的工作人員提供有效的意見(jiàn)與建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

物業(yè)公司的內(nèi)部控制

安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高

物業(yè)公司在發(fā)展的過(guò)程中，最重要的是安全問(wèn)題。關(guān)于安全性，物業(yè)公司既要保障小區(qū)業(yè)主的安全，又要保障日常經(jīng)營(yíng)的安全。因此，物業(yè)的工作人員在日常的工作中，需要將安全問(wèn)題作為經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)。商業(yè)辦公樓、商業(yè)購(gòu)物中心以及小區(qū)住宅樓等物業(yè)公司需要注意水電的安全問(wèn)題，做好電梯的服務(wù)。

資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)較大

較大的資產(chǎn)管理是物業(yè)公司內(nèi)部控制的特點(diǎn)之一。因?yàn)槲飿I(yè)公司在日常的生活中需要負(fù)責(zé)保管很多的資產(chǎn)，因此資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)公司的相關(guān)工作人員需要做好內(nèi)部控制的資產(chǎn)管理工作，保證資產(chǎn)的完整性。

信息溝通需要及時(shí)

眾所周知，物業(yè)公司需要面對(duì)廣大的客戶群體，為廣大的業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)的過(guò)程中需要向業(yè)主傳達(dá)一些信息進(jìn)行溝通。物業(yè)公司與業(yè)主溝通得是否及時(shí)，是提升業(yè)主體驗(yàn)的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。做好物業(yè)公司的內(nèi)部控制，需要相關(guān)的工作人員及時(shí)做好與業(yè)主的溝通，保證信息溝通的及時(shí)性，提升業(yè)主的體驗(yàn)感與滿意度。

物業(yè)公司發(fā)展中遇到的問(wèn)題

決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于一些物業(yè)公司而言，其公司利潤(rùn)微薄，高層領(lǐng)導(dǎo)決策的正確性對(duì)于物業(yè)公司的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的作用。一旦高層領(lǐng)導(dǎo)的決策出現(xiàn)了失誤，很容易對(duì)公司的發(fā)展造成威脅。例如物業(yè)公司對(duì)于承接的項(xiàng)目對(duì)接不當(dāng)、物業(yè)管理的項(xiàng)目缺乏一定的市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)于接管的物業(yè)的性質(zhì)不夠了解等等，這些問(wèn)題都是高層領(lǐng)導(dǎo)決策失誤所造成的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)決策失誤，一般是由于其經(jīng)驗(yàn)管理不足所導(dǎo)致的，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)不足嚴(yán)重者甚至?xí)?duì)整個(gè)物業(yè)公司造成消極的影響，對(duì)于提升物流公司的經(jīng)營(yíng)效率十分不利。

法律與合同風(fēng)險(xiǎn)

簽訂合同是物業(yè)公司工作中的重要部分，一部分物業(yè)公司的工作人員在與業(yè)主簽合同的時(shí)候缺乏一定的嚴(yán)謹(jǐn)性，對(duì)于責(zé)任的界定十分模糊，甚至出現(xiàn)一些條款方面的錯(cuò)誤，導(dǎo)致一些不必要的損失由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，增加了物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)。在一些服務(wù)活動(dòng)中，一些突發(fā)的事件是不可預(yù)知的，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)需要嚴(yán)加防范。在物業(yè)公司管理的業(yè)務(wù)中，管理型物業(yè)服務(wù)公司一般采取的是外包形式，這種服務(wù)形式往往會(huì)因?yàn)樨?zé)任的界定不清晰，導(dǎo)致物業(yè)公司增加了一些不必要的麻煩中，嚴(yán)重者會(huì)承擔(dān)很大一部分的損失[1]。

市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)依舊處于初步發(fā)展的階段，一些制度還沒(méi)有完善，相關(guān)的政策法規(guī)也沒(méi)有完整地建立起來(lái)，整個(gè)行業(yè)還缺乏相關(guān)的秩序加以規(guī)范，且一部分物業(yè)公司缺乏保護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司的主要收入來(lái)源，一部分物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)不能按時(shí)收取，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)積累一些壞賬，提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更為集中，久而久之造成了惡性循環(huán)，造成物業(yè)公司的服務(wù)滯后，且因?yàn)榉?wù)的不及時(shí)使業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛也愈加嚴(yán)重，最后造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。近年來(lái)，物業(yè)公司的投訴率與日俱增，公司與業(yè)主之間的矛盾也越來(lái)越深，物業(yè)公司亂收費(fèi)的現(xiàn)象也是頻頻被爆出。

物業(yè)內(nèi)部公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

建立健全的內(nèi)部控制制度

建立健全內(nèi)部控制制度是物業(yè)公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效手段。那么，建立健全的物業(yè)公司內(nèi)部控制制度需要從哪些方面入手呢？第一，實(shí)現(xiàn)不同的崗位分離，建立健全的控制機(jī)制以及授權(quán)審批機(jī)制。物業(yè)公司需要先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并且結(jié)合自身實(shí)際的情況制定內(nèi)部控制制度。第二，物業(yè)公司的工作人員在日常生活中需要整理好相關(guān)的物品，如公司的發(fā)票與公章、承接的合同以及確保審批的人員和簽訂合同的人員為同一人，通過(guò)建立健全的內(nèi)部控制制度來(lái)減少鑒定合同時(shí)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，公司內(nèi)部應(yīng)建立健全的獎(jiǎng)罰機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)起物業(yè)公司員工的積極性，從而推動(dòng)物業(yè)公司健全內(nèi)部控制制度的建立。

建立健全的信息溝通制度

建立健全信息溝通制度對(duì)于推動(dòng)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避具有重要的作用。健全的信息溝通制度有助于提升相關(guān)工作人員的工作效率，增加物業(yè)公司與業(yè)主的溝通。通過(guò)建立起相關(guān)的制度，約束物業(yè)公司與業(yè)主雙方，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

著重建立內(nèi)部審計(jì)體系

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于起步階段，一部分物業(yè)公司由于各種原因，還沒(méi)有建立起完善的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)制度，這在一定程度上增加了物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。要想讓企業(yè)得以長(zhǎng)久的發(fā)展，建立健全的內(nèi)部監(jiān)督體系十分重要。物業(yè)公司需要加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審計(jì)力度，實(shí)施實(shí)時(shí)的監(jiān)督，從而建立起一套完善的內(nèi)部審計(jì)體系[2]。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，要想讓物業(yè)公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中得以長(zhǎng)久的生存與發(fā)展，建立健全的內(nèi)部控制、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)顯得十分重要。物業(yè)公司在發(fā)展的過(guò)程中需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部存在的問(wèn)題，并且針對(duì)問(wèn)題制定相應(yīng)的解決辦法，通過(guò)建立健全的相關(guān)制度，從而不斷降低企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：鄭州市直機(jī)關(guān)物業(yè)管理有限公司）

【參考文獻(xiàn)】

[1]段麗琳.物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的策略[J].企業(yè)改革與管理，2017（23）.

[2]邢梅.物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的策略[J].中外企業(yè)家，2017（21）.