淺析財務視角下房地產(chǎn)公司風險成因及對策

朱鐸軍

摘 要：隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展和社會結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人民對生活住宅的要求不斷提高，促進了房地產(chǎn)事業(yè)的升溫發(fā)展，許多企業(yè)被房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的高利潤和發(fā)展前景所吸引，紛紛選擇投資房地產(chǎn)行業(yè)，從而達到最大化利益。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)之一，公司資金投入量大，致使公司在財務方面有很大的風險。一直以來，房地產(chǎn)事業(yè)隨著國家提出的政策不斷進行調(diào)整，但在這樣的背景下更是加劇了房地產(chǎn)公司的財務風險。

關鍵詞：財務視角；房地產(chǎn)公司風險；成因；對策

進入21世紀，使我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了前所未有的高峰期，房地產(chǎn)公司普遍呈現(xiàn)出收獲利潤高、經(jīng)營發(fā)展快的特點，但也存在很多的風險問題。房地產(chǎn)行業(yè)的快速擴張和國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)公司面臨著很大的財務風險。因此，本文以我國的國情為基礎考慮，研究出財務視角下房地產(chǎn)公司所面臨風險的原因，并結(jié)合經(jīng)驗總結(jié)出一系列科學有效的對策，促進房地產(chǎn)公司的長久發(fā)展。

財務視角下房地產(chǎn)公司風險的成因

財務成本預算風險

房地產(chǎn)公司的每個項目都要先對項目進行評估規(guī)劃，經(jīng)過研究分析項目的可行性、施工環(huán)節(jié)、建設周期、投入使用等多個階段，預算每個環(huán)節(jié)可能的成本支出費用，每個不確定因素都可能使成本預算風險增大。一些房地產(chǎn)企業(yè)在決定項目建設之前沒有從項目成本、資金正常運作、經(jīng)濟利潤最大化作很細致的財務成本預算分析，并且在房地產(chǎn)項目準備開展施工時，也沒有對整個項目的資金運轉(zhuǎn)做出全盤計劃，不知道施工諸多環(huán)節(jié)資金使用的輕重緩急，造成一些環(huán)節(jié)的盲目運作，要不就是從其他渠道借款，加劇了房地產(chǎn)公司的財務風險。

資金流動管理風險

房地產(chǎn)整個項目的經(jīng)營過程具有建設時間長的特點，需要的資金周轉(zhuǎn)量大、周轉(zhuǎn)時間長，但現(xiàn)在房地產(chǎn)公司對資金流動管理工作還很缺乏。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)屬于民營經(jīng)濟成分，沒有資金流動管理的概念，在公司經(jīng)濟效益還很可觀的情況下，不斷擴大建設施工規(guī)模，也就提高了公司對風險控制的難度。另一方面，房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，為了保證項目的正常實施，沒有深入挖掘公司內(nèi)部的資金潛力，而是利用其他渠道籌集資金，加大了日后償債的風險。項目開始建設后，只考慮眼下出現(xiàn)的問題用款，沒有考慮到整體的收益利潤，再加上在向銀行借款時的盲目抵押，影響了經(jīng)營收入的增加，也降低了償還債款的能力，加重了企業(yè)的資金負擔。

合同簽訂引發(fā)的財務風險

房地產(chǎn)公司起步晚、發(fā)展時間短，社會市場多變，再加上國家相關的法制法規(guī)不健全，許多施工單位和建設單位在簽訂合同時存在內(nèi)容不嚴謹、施工標準不明確、付款結(jié)算方式不清楚、保修索賠等方面責任不具體等問題，導致在施工整個過程中出現(xiàn)了一些問題時沒有依據(jù)，從而把合同變成了一紙空文，在雙方解決問題時互相推脫，影響了房地產(chǎn)工程的進度和后續(xù)工作的進行。最終使房地產(chǎn)公司在市場中處于不利地位，陷入了由合同簽訂引發(fā)的財務風險中。合同簽訂導致的風險基本是客觀存在的，但由于房地產(chǎn)項目的復雜化和多樣化決定其有了更多的主觀性，所以建設單位和施工單位雙方都應該承擔起相應的責任。合同簽訂的客觀性是由于國家法律、法規(guī)等規(guī)定決定的，這部分的風險責任是雙方無法避免的。但在主觀性上，雙方如果沒有根據(jù)市場環(huán)境做出相應的調(diào)整，就會引發(fā)許多風險。如施工材料上漲，而合同內(nèi)容中沒有添加針對性的處理條款，房地產(chǎn)公司就要承擔相應的風險。再如，施工技術人員水平不達標，造成了房地產(chǎn)項目施工的拖延，在合同中又未規(guī)定相應條款，造成了公司的損失。

經(jīng)營風險

在項目經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)公司經(jīng)營部門存在協(xié)調(diào)能力不強的問題，再加上公司內(nèi)部和外部環(huán)境因素的影響，都可能會使公司項目運作的時間和形式上出現(xiàn)停滯，從而決定了公司經(jīng)營風險的產(chǎn)生。例如，房地產(chǎn)公司項目的土地使用權(quán)獲得、建設施工、投入推廣等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會導致項目工期加長、成本支出增加、預期收益降低等風險的發(fā)生。同時，經(jīng)營部門對資金的風險防范意識不足，過度注重項目進度和質(zhì)量，忽視了公司可以支出的成本，使得財務部門失去了自身擁有的資金分析管理優(yōu)勢，甚至一些公司經(jīng)營部門認為成本支出管理僅僅是財務部門的工作，忽略了公司部門之間的連通性，財務部門無法獲得資金消耗的準確資料，導致與預期成本相差較大，極大降低了公司的收益利潤。

財務視角下房地產(chǎn)公司風險的對策

科學計劃財務成本預算

房地產(chǎn)公司項目建設的整個過程，在成本預算方面有很多不可預測的因素，但是卻直接關系到公司投資項目的成敗和利潤的最大化。所以房地產(chǎn)公司應以項目成本預算為基礎，對公司的資金發(fā)放和具體支配做出詳細的安排。在項目開始建設前，對成本進行科學的研究分析，計劃項目開發(fā)成本、施工間接費用等需要的資金量，認真履行財務預算的準則，以提高項目成本預算的準確性為基本條件，減少預算失誤給公司造成的損失。另外，還應該結(jié)合整個公司的實時運作情況，對資金投入進行合理規(guī)劃，構(gòu)建科學的財務預算體系，加強對成本支出的管理，有效減少資金浪費。

嚴格控制資金流動

房地產(chǎn)公司的項目實施和經(jīng)營都表現(xiàn)在資金流動上，資金流動一旦出現(xiàn)問題，就會使公司出現(xiàn)一定程度的崩潰，正常的經(jīng)營活動無法開展。所以首先必須強化對成本支出、經(jīng)營費用、發(fā)放員工工資等資金流動方面的統(tǒng)籌監(jiān)控和科學管理，嚴格控制每筆資金的去向，對所有環(huán)節(jié)進行多次審核，防止出現(xiàn)較大的誤差。除此以外，也需要采取相應的措施把資金流動風險消滅在萌芽狀態(tài)，這就需要財務管理人員具有相關方面的技術水平，最大化地降低財務風險。另外，房地產(chǎn)公司還需要加強對資金結(jié)構(gòu)的控制，根據(jù)公司發(fā)展規(guī)模和市場環(huán)境確定資金構(gòu)成比例，合理安排項目資金支出、償債資金等，不斷調(diào)整公司籌資方案，在償還債務的情況下嚴控資金的回收。

嚴把合同簽訂，防范財務風險

合同簽訂引發(fā)的風險是合作雙方要共同面對的。所以在簽訂合同時，嚴格把關，減少不必要的條款規(guī)定，針對存在的、可能發(fā)生的風險都應盡量在合同中具體明確，對施工人員技術、施工質(zhì)量、施工工期、結(jié)算方式、施工結(jié)束后的維修保障都要約定清楚，明確各方應負的責任，特別是關系到雙方利潤的方面，如果有一方違約，設有相應的處罰措施，為今后可能存在的風險問題做出充分準備。為了有效防范一些風險，應該做到“五不簽”：不簽不符合招標程序的合同、不簽未經(jīng)律師審查的合同、不簽不符合法律法規(guī)的合同、不簽成本支出與市場價差異大的合同、不簽不公平公正的合同。另外，還要及時簽訂補充協(xié)議，對簽訂合同時沒有想到的方面可以進行補充或修改，從而切實保護雙方的權(quán)益不受損失。

經(jīng)營風險的防范對策

房地產(chǎn)公司經(jīng)營風險防范的根本措施就是消除公司各個部門連通性不強的情況，每個部門要在明確自己職責的情況下，積極同其他部門配合，進一步明確公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)公司的資金流動，一般都是不易折現(xiàn)的實際建筑，所以必須加快資金流通速率和周轉(zhuǎn)率；同時還要對房地產(chǎn)經(jīng)營銷售強化管理，嚴格把控，對經(jīng)營銷售制度不斷進行改革創(chuàng)新，達到經(jīng)營銷售業(yè)績的最大化，充分防范經(jīng)營風險的發(fā)生。

結(jié)語

在社會結(jié)構(gòu)變化多端和宏觀經(jīng)濟調(diào)控的形勢下，從財務視角下控制房地產(chǎn)公司的風險成為關鍵一面。要理性對待房地產(chǎn)公司的財務風險，對出現(xiàn)的風險實施動態(tài)控制，做好對財務成本預算、資金流動情況等方面的控制。另外，房地產(chǎn)公司必須有效加強財務風險管理，充分提高整個公司的風險防范意識，才能使公司的經(jīng)營更加有序，利潤收益才能達到最大化，最終使公司在激烈的房地產(chǎn)競爭中長久立足。

（作者單位：青島中房集團股份有限公司）

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