住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金風(fēng)險(xiǎn)分析與管理

王立忠

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金作為房屋的后期保障，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，對(duì)于專項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn)分析與管理尤為重要，在此背景下，深度剖析住宅物業(yè)專業(yè)維修資金存在的風(fēng)險(xiǎn)，從理論和實(shí)務(wù)方面，探究目前主體單位在維修資金管理中的不足，進(jìn)而采用現(xiàn)代化的管理理論，探究了面向住宅物業(yè)專業(yè)維修資金的風(fēng)險(xiǎn)及管理中的問題，并提出和構(gòu)建了有效的風(fēng)險(xiǎn)消減方法和現(xiàn)代信息化的資金管理模式。

關(guān)鍵詞：住宅物業(yè)；維修資金；風(fēng)險(xiǎn)消減；管理模式

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.049

1引言

目前全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)超過6000億，龐大的資金量需要信息系統(tǒng)來加強(qiáng)管理水平，但各地的住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)由于建設(shè)不規(guī)范，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)質(zhì)量殘次不齊，無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展需要，針對(duì)此種情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《2013年工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制定修訂計(jì)劃》的通知，經(jīng)過三年的優(yōu)化修訂，于2016年年底正式發(fā)布，至此我國(guó)的住宅專項(xiàng)維修資金的信息化終于有了國(guó)家的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行標(biāo)的頒布為我市房地產(chǎn)與物業(yè)管理的互聯(lián)網(wǎng)+、網(wǎng)格化與全國(guó)大數(shù)據(jù)應(yīng)用的信息化奠定了行業(yè)基礎(chǔ)，極大的加快我國(guó)的住宅專項(xiàng)維修資金信息化的發(fā)展步伐。自《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》發(fā)布之后，各地的管理部門均在該辦法的框架內(nèi)，因地制宜，著手制訂地域性的政策和法規(guī)。即便如此，物業(yè)專項(xiàng)維修資金在管理上，還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)問題，有待解決。盡管這十幾年來，我國(guó)對(duì)該資金的管理研究的投入在不斷加大，研究也在不停地深入，政府也意識(shí)到了對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理有著不可替代的重要性，可總體而言，當(dāng)前的研究仍存在兩個(gè)方面的問題，一方面是理論分析水平針對(duì)性不高，缺少宏觀的架構(gòu)，另一方面，在實(shí)踐方面也缺乏應(yīng)用分析?？梢哉f，對(duì)于此項(xiàng)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理研究與應(yīng)用，國(guó)內(nèi)仍處于起步階段。我國(guó)從上世紀(jì)八十年代才開始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)管理的研究領(lǐng)域，目前大部分研究停留在理論層面，缺乏實(shí)際操作性，相關(guān)法律法規(guī)也相對(duì)滯后。在國(guó)外，大部分維修資金的主體單位不是政府，而是交由第三方進(jìn)行完全市場(chǎng)化操作。

住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金在現(xiàn)有的管理模式下，在收繳、管理和使用過程中，有可能發(fā)生資金被不法侵占、挪用、維修資金管理體缺乏專業(yè)能力等情況。因此，對(duì)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究，可以在理論上對(duì)實(shí)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)，提高資金的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，力使資金的安全性和使用率都達(dá)到更高的層次。因此，有必要提出此問題，并對(duì)其進(jìn)行更加深入地研究，使住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金相關(guān)的管理實(shí)踐更加完備。

2目前存在的風(fēng)險(xiǎn)與管理弊端分析

2.1維修資金繳存風(fēng)險(xiǎn)與管理問題

我國(guó)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金被繳納時(shí)，普遍存在“代收”情況，這種做法易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。目前，由開發(fā)商、物業(yè)公司等單位向業(yè)主直接收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金的例子不在少數(shù)，而部分居心不良的單位可能會(huì)利用此項(xiàng)權(quán)利貪污挪用資金，或者在向住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理部門確認(rèn)指定的銀行歸集賬號(hào)之前，利用收繳與歸集的時(shí)間之差，對(duì)此項(xiàng)資金進(jìn)行完全地支配。歸集過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是由于利益的糾葛，開發(fā)商和業(yè)主在博弈時(shí)，可能會(huì)存在不交、少交或拖延等情況，影響到資金的歸集；另一方面，由于各項(xiàng)手續(xù)的繁雜，政府主管部門的工作人員辦理資金交存工作時(shí)，未認(rèn)真履行工作職責(zé)，出現(xiàn)了疏忽和遺漏，造成了資金的錯(cuò)誤交存，甚至漏存的情況。另外，巨大的利益誘惑可能使得某些政府管理部門不惜鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的投資，這樣就對(duì)資金的增值收益產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)，倘若投資失敗，勢(shì)必造成資金損失或者流失。

2.2維修資金的支出風(fēng)險(xiǎn)與管理問題

按當(dāng)前的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，可自行管理住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但資金的使用方案卻是由物業(yè)管理單位制定的。一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)單位的所提出的方案不一定認(rèn)可，業(yè)主普遍擔(dān)心物業(yè)單位會(huì)在使用資金的過程中，利用信息不對(duì)等的優(yōu)勢(shì)侵吞資金。資金不足是業(yè)主在保修期內(nèi)難以啟用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的一個(gè)主要問題，這個(gè)問題在早期的小區(qū)中尤為突出。目前多數(shù)共用部位的設(shè)施設(shè)備均需要進(jìn)行維護(hù)和更新，資金不足無疑讓失修的共用部位的設(shè)施設(shè)備維護(hù)雪上加霜。同樣，在產(chǎn)權(quán)人數(shù)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，要對(duì)共用部位的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)更新，均會(huì)遇到溝通上的困難，大幅提高了開展續(xù)交工作的成本。

2.3維修資金的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)與管理問題

住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，但是存在業(yè)主人數(shù)眾多，自治水平低，監(jiān)管不到位等等問題，住宅專項(xiàng)維修資金的主管部門監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于審計(jì)監(jiān)督力量的不足，尚無法定的監(jiān)管部門，也無成熟、完備的監(jiān)管工作機(jī)制和廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制等等。由此可見，由于住宅物業(yè)專項(xiàng)資金量大，涉及的面十分廣泛，僅靠政府部門來對(duì)此進(jìn)行監(jiān)管，難度非常大。

3風(fēng)險(xiǎn)防控方法

3.1風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃過程旨在根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定性分析和風(fēng)險(xiǎn)定量分析的結(jié)果，指定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)人，并制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和策略。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，不但包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，同時(shí)也包括針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后的項(xiàng)目應(yīng)急措施。在規(guī)劃完項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過程以后，還要回頭調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，因?yàn)橐郧皩?duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃也許不夠全面或合理。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃過程的成果，要錄入并更新風(fēng)險(xiǎn)登記表。有不少內(nèi)容都需要錄入到風(fēng)險(xiǎn)登記表里，主要包括：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法及具體的應(yīng)急措施；采用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施所必要的費(fèi)用和時(shí)間成本；風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)人，即負(fù)責(zé)監(jiān)視控制某具體風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)施具體應(yīng)急措施的負(fù)責(zé)人；風(fēng)險(xiǎn)誘因，即某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，所出現(xiàn)的癥狀或信號(hào)；對(duì)應(yīng)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)的緊急方案；對(duì)應(yīng)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)的備用方案；次生風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)措施后產(chǎn)生的新風(fēng)險(xiǎn)；殘余風(fēng)險(xiǎn)，即采取了相應(yīng)措施后，仍舊還存在的風(fēng)險(xiǎn)。

總體而言，針對(duì)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn)威脅，通常有四種應(yīng)對(duì)策略：規(guī)避，指在通過消除風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因來避免風(fēng)險(xiǎn)；減輕，指設(shè)法減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，或減輕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果；轉(zhuǎn)移，以某種的代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的責(zé)任和后果，轉(zhuǎn)移到第三方的手里；接受，即不主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。在具體的項(xiàng)目管理中，針對(duì)不同的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，可以采取不同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的減輕、轉(zhuǎn)移和接受這三個(gè)策略，既可以單獨(dú)采用，又可以組合使用。對(duì)于輕微的風(fēng)險(xiǎn)，一般可以采取接受這個(gè)策略，但不能對(duì)其完全忽略，還要密切監(jiān)控，以防止輕微的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變成嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。endprint

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金風(fēng)險(xiǎn)控制的過程旨在跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)控殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新興的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施已制訂的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，并評(píng)估正在進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理工作的成效。風(fēng)險(xiǎn)控制過程的主要工作內(nèi)容包括：監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)誘因，察看是否出現(xiàn)了某種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)；跟蹤已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，檢查這些風(fēng)險(xiǎn)狀況是否出現(xiàn)了變化；實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)方案，嚴(yán)格施行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)計(jì)劃；監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)測(cè)次生風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新興風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估已實(shí)行的風(fēng)險(xiǎn)管理過程的有效性，評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃的成效；與項(xiàng)目的主要干系人溝通風(fēng)險(xiǎn)情況；在必要的時(shí)候提出糾正措施和預(yù)防措施的變更請(qǐng)求，便于制訂新的應(yīng)對(duì)方案；收集整理風(fēng)險(xiǎn)資料，把更新的內(nèi)容錄入風(fēng)險(xiǎn)登記表。風(fēng)險(xiǎn)控制過程所需要的工具和方法包括風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)再評(píng)估、績(jī)效測(cè)量、偏差分析、趨勢(shì)分析和會(huì)議等。

4構(gòu)建信息化管理體系

系統(tǒng)以維修資金管理的全生命周期為主線，對(duì)維修資金管理過程中的建賬、交存、使用、增值、收益、核算、滅失等過程進(jìn)行串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)間的數(shù)據(jù)共享，以法律法規(guī)、管理辦法、業(yè)務(wù)規(guī)范為依據(jù)，充分整合現(xiàn)有資源，建立事前預(yù)警、事中控制、事后追責(zé)的全方位監(jiān)管體系，利用實(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，實(shí)現(xiàn)差異化管理，促進(jìn)維修資金監(jiān)管效能提升，減少維修資金使用過程中質(zhì)量和安全問題。通過維修資金管理過程的監(jiān)管，利用預(yù)警干預(yù)手段對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)通過數(shù)據(jù)分析中心利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對(duì)全過程數(shù)據(jù)進(jìn)行分析匯總，形成指數(shù)指標(biāo)、趨勢(shì)預(yù)測(cè)、行業(yè)模式等分析主題，為法律法規(guī)、政策制度的再次修改和完善提供決策依據(jù)。最終實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展的、生態(tài)化的信息系統(tǒng)。為了達(dá)到最佳的監(jiān)督管理效果，建立的信息化管理體系應(yīng)含9項(xiàng)重要組成要素：（1）專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)是整個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)，主要用于存儲(chǔ)專線維修資金的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋數(shù)據(jù)、業(yè)主數(shù)據(jù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)、相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)以及支撐數(shù)據(jù)的采集維護(hù)功能。（3）資金交存管理子系統(tǒng)。資金交存管理子系統(tǒng)建設(shè)依據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，滿足各交存主體在規(guī)定交存時(shí)點(diǎn)，按核定的金額進(jìn)行交款，可實(shí)現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建、續(xù)籌、補(bǔ)交等功能以及相關(guān)票據(jù)管理。（4）資金使用管理子系統(tǒng)。資金使用管理子系統(tǒng)是使用類型、維修經(jīng)費(fèi)來源等要素設(shè)計(jì)使用流程及資金撥付程序。（5）增值收益管理子系統(tǒng)。它是按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金增值運(yùn)作進(jìn)行管理，并對(duì)不同來源的收益進(jìn)行管理和分配。（6）資金核算管理子系統(tǒng)。資金核算管理子系統(tǒng)主要為住宅專項(xiàng)維修資金繳存、支用（退款）、沖銷、銷戶等業(yè)務(wù)進(jìn)行記賬等功能。（7）統(tǒng)計(jì)分析與報(bào)表子系統(tǒng)。根據(jù)社會(huì)和管理部門對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并生成報(bào)表。（8）預(yù)警監(jiān)管子系統(tǒng)。從“業(yè)務(wù)過程”、“資金到位”、“資金安全”、“資金利用率”、“業(yè)務(wù)效率”等方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，應(yīng)能按預(yù)警層級(jí)對(duì)相應(yīng)預(yù)警信息進(jìn)行處理。（9）公共服務(wù)子系統(tǒng)。包括信息發(fā)布平臺(tái)及業(yè)務(wù)工作平臺(tái)。信息發(fā)布平臺(tái)發(fā)布住宅專項(xiàng)維修資金政策法規(guī)、行業(yè)動(dòng)態(tài)、業(yè)務(wù)指南、公示公告、政策咨詢、資金使用等信息；業(yè)務(wù)工作平臺(tái)供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司及業(yè)主進(jìn)行業(yè)務(wù)申報(bào)、處置、信息數(shù)據(jù)上傳、業(yè)務(wù)單據(jù)生成等。

5結(jié)論

本文圍繞我國(guó)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行了較為深入的分析，分別從資金的繳存、支出和監(jiān)管三方面探討了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和管理問題，針對(duì)這些問題，繼而提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制等辦法，并對(duì)面向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的信息化管理標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)內(nèi)容做了一定的闡述。本文提出的觀點(diǎn)和方法已經(jīng)應(yīng)用于福建寧德財(cái)經(jīng)學(xué)校的住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中，但由于不同類型的主體單位在物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理存在一定的差異性，因此，管理主體單位應(yīng)充分自身的特點(diǎn)，辯證選擇性采用相關(guān)的資金管理措施或方法，以使物業(yè)專項(xiàng)維修資金發(fā)揮最大效用，保障資金使用安全。

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