二線城市居民家庭住房支付能力研究

陳立文+趙宏震+郭海霞

摘要：在總結(jié)前人研究成果并分析住房支付能力測度方法的基礎(chǔ)上，將比率法與剩余收入法結(jié)合構(gòu)建了剩余收入住房支出比模型。選取全國30個(gè)二線城市進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：30個(gè)二線城市居民家庭整體住房支付能力狀況較好，僅少數(shù)城市存在住房支付能力問題。

關(guān)鍵詞：二線城市；住房支付能力；剩余收入住房支出比模型；實(shí)證研究

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.041

1引言

所謂住房支付能力，就是指居民能不能買得起住房。目前關(guān)于住房支付能力評價(jià)方法的研究主要集中在方法的比較和實(shí)證研究方面，如李進(jìn)濤等認(rèn)為住房支付能力測度方法可分為比率法和剩余收入法兩類。虞曉芬、任宏分別從不同角度創(chuàng)設(shè)或分析了住房機(jī)會指數(shù)、住房壓力指數(shù)指標(biāo)。Bourassa運(yùn)用動態(tài)住房負(fù)擔(dān)能力方法進(jìn)行了實(shí)證分析。施建剛等運(yùn)用住房支付能力象限模型測算了35大中城市居民家庭的住房支付能力。

通過文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，兩類測度方法在測度城鎮(zhèn)居民家庭對房價(jià)的承受能力時(shí)缺乏足夠的準(zhǔn)確性。因此本文嘗試從我國住房市場的實(shí)際情況出發(fā)，將兩類方法相結(jié)合，構(gòu)建剩余收入住房支出比模型，并利用30個(gè)二線城市進(jìn)行實(shí)證研究。

2剩余收入住房支出比模型構(gòu)建

結(jié)合我國城鎮(zhèn)居民家庭生活以及房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際情況，將比率法與剩余收入法結(jié)合起來，以更準(zhǔn)確地衡量居民家庭的住房支付能力?；诖耍疚臉?gòu)造了剩余收入住房支出比模型。

2.1模型假設(shè)

出于模型計(jì)算的可操作性與計(jì)算結(jié)果的可靠性，本文做了如下前提假設(shè)：

（1）一般居民家庭的基本住房需求。本模型衡量的對象是一般城鎮(zhèn)居民家庭出于居住需要的住房支付能力。

（2）按揭貸款購房方式。假設(shè)居民家庭購房時(shí)僅采用按揭貸款購房方式，不考慮一次性付清購房總額的情況。

（3）具備購房首付能力。假設(shè)居民家庭購房時(shí)具有首付款支付能力，主要討論居民家庭的住房還貸能力。

（4）家庭自有資金。假設(shè)居民家庭單純使用自有資金進(jìn)行住房消費(fèi)，按月償還住房貸款，不考慮親朋好友資助或其他借貸。

（5）平均消費(fèi)水平。假設(shè)居民消費(fèi)水平為同區(qū)域內(nèi)居民家庭消費(fèi)的平均水平，不考慮過度消費(fèi)和消費(fèi)不足情況。

2.2計(jì)算原理

剩余收入住房支出比（Residual Income to Housing Expenditure Ratio，RIER）由兩部分組成，家庭年平均剩余收入（Household Annual Average Residual Income，HRI）和家庭年平均住房支出（Household Annual Average Housing Expenditure，HHE），模型的計(jì)算公式為：

與國內(nèi)學(xué)者關(guān)于住房可支付性指數(shù)的改進(jìn)相比，剩余收入住房支出比在計(jì)算上具有相似性，因而可借鑒HAI的判斷標(biāo)準(zhǔn)。即當(dāng)RIER<1時(shí)，不具備住房支付能力；當(dāng)RIER=1時(shí)，具備正常的住房支付能力；當(dāng)RIER>1時(shí)，具備充足的住房支付能力。

3實(shí)證分析-以30個(gè)二線城市為例

3.1研究對象的選取與指標(biāo)數(shù)據(jù)來源

結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，一線城市的居民購房難、買房貴問題已是不爭的事實(shí)，故本文選取30個(gè)二線城市2015年的數(shù)據(jù)進(jìn)行城鎮(zhèn)居民家庭的住房支付能力研究，指標(biāo)數(shù)據(jù)均來自各城市2016年統(tǒng)計(jì)年鑒、2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1所示，其中，住房貸款比例β取70%，貸款年限n取30年，貸款利率取當(dāng)年內(nèi)中國人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率的平均貸款利率進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)楸疚牟扇≡吕蔬M(jìn)行住房貸款計(jì)算，故月利率=年平均利率/12=0.45%。

3.230個(gè)二線城市居民家庭住房支付能力評價(jià)得分及排名

將表1中原始數(shù)據(jù)及住房市場貸款數(shù)據(jù)代入公式（6），得到30個(gè)二線城市居民家庭住房支付能力評價(jià)得分及排名見表2所示。

3.3結(jié)果分析

由結(jié)果可知，30個(gè)二線城市住房支付能力整體狀況較好，僅少數(shù)城市存在住房支付能力問題。根據(jù)排名結(jié)果及評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以將排名25-30的杭州等城市列為住房支付能力不足的城市類型，排名1-24的其余城市歸為住房支付能力較好城市類型。

（1）住房支付能力不足城市分析。排名在最后6位的二線城市居民家庭的住房支付能力顯著較差，其RIER值最大為0.95602，最小為0.64734，該類城市居民家庭對市場房價(jià)變化較為敏感。首先，該類城市居民家庭的人均年可支配收入在30個(gè)二線城市中處于最高水平，但與前24個(gè)城市相比時(shí)差距較小。其次，該類城市居民家庭的人均年消費(fèi)性支出水平遠(yuǎn)高于其余24個(gè)二線城市，表明該類城市居民家庭的生活成本較大。最后，該類城市的居民家庭人均居住性支出數(shù)值明顯較大，表明其城市居民家庭居住成本較高。

（2）住房支付能力較好城市分析。排名前24的城市居民家庭的RIER值均高于評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1，表明其城鎮(zhèn)居民家庭的住房支付能力較為良好。由表1中的原始數(shù)據(jù)可知，24個(gè)住房支付能力較好城市的居民家庭人均年消費(fèi)性支出平均值為24055.42元/人，與6個(gè)住房支付能力不足城市的27817.92元/人的平均值相比，具有較大優(yōu)勢。此外，24個(gè)城市中有一半以上均位于中西部內(nèi)陸腹地，住房需求大多以自主性需求為主，“炒房”等投機(jī)性行為較少，使得該類城市居民家庭承受的住房購買壓力較小。

4結(jié)論

本文在對住房支付能力前人研究成果進(jìn)行匯總分析的基礎(chǔ)上，將比率法和剩余收入法相結(jié)合構(gòu)建了剩余收入住房支出比模型，并對30個(gè)二線城市居民家庭住房支付能力進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，30個(gè)二線城市居民家庭的住房支付能力整體狀況較好，僅有杭州等6個(gè)城市居民家庭存在住房支付能力問題。

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