小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理規(guī)范性問題及措施

楊柳楠

西北農(nóng)林科技大學(xué)人文社會發(fā)展學(xué)院，陜西 咸陽 712100

雖然國家采取立法、行政法規(guī)、規(guī)章等各種方式規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，但在高房價的壓力下，小產(chǎn)權(quán)房仍在法律的夾縫中快速生長。新興的物業(yè)管理行業(yè)也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物業(yè)管理共性問題的基礎(chǔ)上，還存在其特有的問題。因此，一方面須管制小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)，從根源上消除物業(yè)管理諸多問題。另一方面應(yīng)規(guī)范現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理工作，加強(qiáng)其規(guī)范性，使之向法制化方向發(fā)展。

一、小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的法律問題

(一)小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房大多分布在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，其業(yè)主主要是農(nóng)民及少數(shù)城市居民。這一地緣及人口結(jié)構(gòu)就決定了物業(yè)管理模式的多元化。具體來說有委托式、村民自制式、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一外包式三種物業(yè)管理模式。由于我國沒有物業(yè)管理的專項(xiàng)立法，物業(yè)管理工作則缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不同管理模式下提供的物業(yè)管理制度亦參差不齊。委托型的物業(yè)管理模式下物業(yè)制度相對全面，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、組織結(jié)構(gòu)及人員構(gòu)成、管理人員分工、工資結(jié)構(gòu)的規(guī)定較為具體。村民自制式的物業(yè)管理，其對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雇傭人員等方面并無具體的規(guī)定，而且雇傭的服務(wù)人員以村民為主，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識及人員培訓(xùn)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平較低。同時，業(yè)主構(gòu)成的較大差異，引發(fā)了物業(yè)服務(wù)需求存在差異、物業(yè)消費(fèi)理念不同、物業(yè)糾紛解決途徑難以達(dá)成共識等問題，加大了物業(yè)管理的難度。

(二)小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理中的法律問題

1.物業(yè)主體不適格，物業(yè)服務(wù)合同無效

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案?！段餀?quán)法》第九條第一款規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第十四條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！段餀?quán)法》第十六條：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！段餀?quán)法》第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。“小產(chǎn)權(quán)房”未經(jīng)依法登記，也沒有國家登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，也不屬于“法律另有規(guī)定的除外”情況，所以不發(fā)生物權(quán)的效力。那么，“小產(chǎn)權(quán)房”購買者不是所購房屋的所有權(quán)人，也就不是業(yè)主。我國物業(yè)管理?xiàng)l例指出，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。依該規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體應(yīng)是業(yè)主即房屋的所有權(quán)人，顯然小產(chǎn)權(quán)房的購買者與物業(yè)企業(yè)簽訂的合同不是法律意義上的物業(yè)服務(wù)合同，因而不具有法律效力。

2.物業(yè)主體差異大，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率低

“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。相當(dāng)于合格的農(nóng)民房。因此，小產(chǎn)權(quán)房的住戶多為村民。但是在高昂房價的壓力下，越來越多的市民選擇購買“農(nóng)民房”。小產(chǎn)權(quán)房擁有者由村民及城市居民兩大主體構(gòu)成。村民物業(yè)消費(fèi)意識薄弱，對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸心理。甚至將物業(yè)公司的職能虛無化，認(rèn)為自己無需物業(yè)服務(wù)可不交物業(yè)費(fèi)，繳納物業(yè)費(fèi)的主動性較差。而城市居民對物業(yè)服務(wù)要求高，因物業(yè)服務(wù)難以滿足其基本需求，物業(yè)費(fèi)上繳率也較低。由于市民不屬于真正的業(yè)主，村民權(quán)利意識又相對淡薄，因而業(yè)主委員會很難建立。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)催促其繳納。顯然小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)費(fèi)的收繳難以發(fā)揮業(yè)主委員會的優(yōu)勢。

3.企業(yè)資質(zhì)取消，行業(yè)準(zhǔn)入門檻降低

根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這一規(guī)定的制約下，物業(yè)企業(yè)為提高資質(zhì)等級而努力改進(jìn)管理制度，提高人員素質(zhì)。對于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為的是一種比較高效的措施。2017年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及二級以下資質(zhì)認(rèn)定，物業(yè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻因而降低，政府制約物業(yè)管理的能力下降。目前在高檔小區(qū)推出物業(yè)企業(yè)信用等級的評定，通過建立黑名單制度加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。以此方式鼓勵物業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但在小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)內(nèi)沒有業(yè)主委員會，政府通過業(yè)主評定物業(yè)企業(yè)信用等級的操作性較差。加之缺乏資質(zhì)限制，小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)多數(shù)由村委會壟斷，也缺乏物業(yè)管理的制度建設(shè)，管理工作混亂，部分從業(yè)人員便以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收取費(fèi)用為名謀取私利，比如電工私自涂改業(yè)主用電度數(shù)，貪污巨額電費(fèi)；村干部在設(shè)備損壞更新時，非法收取額外費(fèi)用等，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益。

二、解決小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理中法律問題的對策

(一)打造“特色”合同，保障“業(yè)主”權(quán)益

針對小產(chǎn)權(quán)房購買者因主體不適格而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無效的問題。筆者認(rèn)為，住建部門可根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xxx市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)章及物業(yè)行業(yè)《管理辦法》的規(guī)定制定并推行小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理合同范本，賦予現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房購買者以業(yè)主同等地位，并將其設(shè)定為開展物業(yè)服務(wù)的必備環(huán)節(jié)，以明確“業(yè)主”與物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并就違約責(zé)任進(jìn)行約定。一方面可以在一定程度上制約物業(yè)企業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另一方面，有利于提高物業(yè)管理工作的效率，在物業(yè)服務(wù)合同具備法律效力的情況下，物業(yè)企業(yè)可依物業(yè)服務(wù)合同履行其物業(yè)管理職能，從根源上治理思搭亂建問題，維護(hù)住宅小區(qū)的秩序。

(二)建立專業(yè)化管理模式，提供個性化服務(wù)

目前，我國無論是高檔住宅小區(qū)還是普通住宅小區(qū)所獲取的各類物業(yè)服務(wù)均由物業(yè)公司提供，物業(yè)行業(yè)缺乏市場競爭機(jī)制下，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊。解決此問題筆者認(rèn)為可以借鑒美國的專業(yè)化管理模式。由開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)完成后將后期的物業(yè)管理全部委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司只負(fù)責(zé)整個小區(qū)的整體管理業(yè)務(wù)，而具體的操作業(yè)務(wù)則是轉(zhuǎn)包給專業(yè)公司承擔(dān)。由保潔公司負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔工作，保安公司負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)、設(shè)備公司負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)、綠化公司則負(fù)責(zé)小區(qū)的園林綠化的維護(hù)。物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督提供的各類物業(yè)服務(wù)。這一模式下，各專業(yè)的公司互競爭可以提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。同時，專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)能夠有效的解決小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主主體差異大、物業(yè)服務(wù)需求難以平衡的問題。比如，部分業(yè)主需要代收快遞服務(wù)便可以向物業(yè)公司申請該項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)公司再聯(lián)絡(luò)專業(yè)的服務(wù)公司為業(yè)主提供該類服務(wù)。

(三)遏制職務(wù)犯罪，規(guī)范物業(yè)管理

針對村委會包辦式物業(yè)管理模式下的亂收費(fèi)問題，既要健全內(nèi)外監(jiān)管機(jī)制，又須開展法律宣傳和警示教育活動，以遏制職務(wù)犯罪，進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理。政府機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮其外部監(jiān)管職能，貫徹落實(shí)《最高人民檢察院辦公廳關(guān)于在金融證券等八個行業(yè)和領(lǐng)域開展系統(tǒng)預(yù)防工作的通知》的精神，及時發(fā)現(xiàn)、查辦、遏制和預(yù)防利用物業(yè)管理工作進(jìn)行的職務(wù)犯罪行為。其次，政府督促村辦式物業(yè)建立財務(wù)公開制度，使各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用明晰化，加強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督，形成社會化預(yù)防職務(wù)犯罪監(jiān)督體系。同時，對從事物業(yè)服務(wù)工作的村民進(jìn)行法制教育，有針對性的對其進(jìn)行財務(wù)知識、法律知識培訓(xùn)，促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。

三、總結(jié)

盡管近年來國家不斷頒布政策遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，但在高昂房價及巨額利益的誘導(dǎo)下，小產(chǎn)權(quán)房仍大量存在，其物業(yè)糾紛也愈發(fā)嚴(yán)重。為減輕物業(yè)糾紛帶來的司法壓力，緩解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾，探索小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理問題的解決模式仍任重道遠(yuǎn)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

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