廣州高房價(jià)背景下影響青年購房行為因素研究

陳苡

摘要： 1998年我國取消了住房福利政策，導(dǎo)致廣州的居民開始要自行購房，購房熱一時(shí)席卷廣州市。隨著房屋建筑成本的增加以及居民購房需求不斷增多，廣州市過高的房價(jià)對居民的生活帶來了一定的困擾，尤其在青年群體中產(chǎn)生了很大的影響，對他們的購房產(chǎn)生一定的阻力。本文分析了廣州市房價(jià)現(xiàn)狀以及房價(jià)過高的根源，剖析了青年人廣州購房的行為因素，最后提出相關(guān)建議，以其引導(dǎo)青年人正確購房。

Abstract： In 1998， China abolished the housing welfare policy， which led to the residents of Guangzhou began to purchase their own homes， the purchase of a hot moment swept Guangzhou. With the increase in the cost of housing construction and housing demand continues to increase， the high prices of Guangzhou city residents brought some problems， especially have great influence on the youth groups， have some resistance to their purchase. This paper analyzes the status of housing prices in Guangzhou as well as the root causes of excessive housing prices， analyzes the young people's Guangzhou purchase behavior factors， and finally puts forward relevant suggestions to guide young people to buy houses properly.

關(guān)鍵詞： 廣州房價(jià)；生活質(zhì)量；青年購房行為；建議

Key words： Guangzhou housing prices；quality of life；youth purchase behavior；proposal

中圖分類號：F293.3；C913.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）02-0011-04

0 引言

在廣州，高昂的房價(jià)問題一直困擾著很多青年人，他們購房的夢想受到很大的阻力，有的選擇“蝸居”在十幾平米甚至只有幾平米的小房子里，有的則選擇成為房奴，通過銀行貸款方式購房。如今青年人已經(jīng)逐漸成為購房的主流群體，大部分青年在購房以后正式成為“房奴”，每個(gè)月除了生活消費(fèi)之外還要交一定數(shù)目的房貸，生活壓力巨大。本文以廣州市居高不下的房價(jià)和青年購房行為因素為中心，對于青年人購房提出一定的參考性建議，指導(dǎo)他們正確購房，合理決策。

1 廣州青年購房現(xiàn)狀

1.1 廣州房價(jià)現(xiàn)狀分析

新中國成立以來，我國實(shí)行改革開放政策，這個(gè)政策帶動(dòng)了各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是沿海城市率先發(fā)展起來，各地的住房制度也進(jìn)行了翻天覆地的大改革，廣州市的商品住宅房經(jīng)歷了這次改革的洗禮，實(shí)現(xiàn)了很大的發(fā)展。近年來，以北京、上海、廣州、深圳為代表的幾個(gè)城市房價(jià)不斷上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出很多消費(fèi)者的消費(fèi)能力，尤其是青年消費(fèi)者，剛剛步入社會不久，工資收入還不是非常穩(wěn)定，在較低的收入的情況下選擇購房會給他們帶來很多困擾。價(jià)格的變化情況我們可以從表1中看到。

表1是筆者從陽光家緣網(wǎng)和廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)，由于2016年以后的人均收入和支出尚未出來，因此，只能對比2015年之前的數(shù)據(jù)。從實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)中我們可以感受到廣州房價(jià)的火熱程度，2015年的價(jià)格比2006年的價(jià)格大約翻了3倍，而在廣州一些中心城區(qū)，比如珠江新城，價(jià)格上漲得更是厲害，有些甚至達(dá)到十倍之多。隨著物價(jià)的上漲，居民的消費(fèi)水平也在提高，然而工資收入?yún)s沒房價(jià)漲的那么快。

隨著房價(jià)的上漲，廣州市青年的購房意愿也有所不同，筆者查閱相關(guān)資料，針對三種不同類別的廣州市青年，了解到他們的購房意愿有所不同，這三類青年主要有廣州市長期居住居民、新廣州青年和外省青年，具體購買意愿情況如表2所示。

從表2可以看到，僅僅有40.3%青年居民持有房子，換句話說，還有60%左右的青年是沒有房子，從“半年內(nèi)購買”的數(shù)據(jù)可以看到，短期間有購房意愿的青年非常低，外省青年甚至低至“1.1%”，大部分青年反映“房價(jià)太高，近期不打算購買”。也有小部分青年會在五年后購買房子。所以，總的來說，廣州青年短期內(nèi)購買房的意愿不強(qiáng)。

1.2 高房價(jià)的根源

1.2.1 房價(jià)高企的根源

首先廣州高房價(jià)的根源來自于土地價(jià)格的高企。土地作為廣州房地產(chǎn)開發(fā)商最為重要的一個(gè)載體，在開發(fā)商進(jìn)行房屋建造前是由政府招標(biāo)競價(jià)的，但是在這一環(huán)節(jié)中，政府的職責(zé)并沒有很好地體現(xiàn)出來，存在一定的缺陷和死角，沒有結(jié)合當(dāng)今社會消費(fèi)者的需求做出相應(yīng)的改變，一味地按照傳統(tǒng)的方法競標(biāo)土地，這樣導(dǎo)致兩種結(jié)果產(chǎn)生：第一，政府招標(biāo)土地?cái)?shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)商的胃口，可以想象每年住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋開發(fā)數(shù)量的原因①；第二，政府招標(biāo)的地形沒能很好地結(jié)合開發(fā)商設(shè)計(jì)房屋的性質(zhì)。恰好是政府在競標(biāo)中出現(xiàn)的錯(cuò)位，讓房地產(chǎn)開發(fā)商占得先機(jī)，導(dǎo)致房價(jià)的不斷上漲。土地對于開發(fā)商而言就是生命，他們知道土地的重要性，他們知道土地就是他們賺錢的資本，因此他們會想盡一切辦法，不惜出高昂的價(jià)格競爭土地，這樣就加大了開發(fā)商的開發(fā)成本，他們自然會提高房子的銷售價(jià)格來縮短成本差距。因此土地價(jià)格高企是根源之一。endprint

1.2.2 經(jīng)濟(jì)根源

廣州市是我國大陸的三個(gè)重要樞紐城市之一，在我國占據(jù)著重要的地理位置，廣州的產(chǎn)業(yè)大部分以高新科技和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主，而高新科技產(chǎn)業(yè)也支撐著傳統(tǒng)的技術(shù)成本低的行業(yè)，這兩部分產(chǎn)業(yè)之間形成了很大的差距，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率高、創(chuàng)造價(jià)值高，而傳統(tǒng)的低技術(shù)成本產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率低、創(chuàng)造社會價(jià)值低，這樣在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也產(chǎn)生了一定的貧富劃分。一部分有雄厚資本的企業(yè)基本上壟斷了市場，這些企業(yè)獲取了豐厚的利潤和相當(dāng)高的工資，這直接導(dǎo)致廣州居民的收支不平衡。對于青年來說剛剛踏入社會不久，沒有任何工作經(jīng)驗(yàn)，想要一下子就獲得高薪是不可能的，因此拉開了他們和高收入群體的差距，在經(jīng)濟(jì)上產(chǎn)生了根本性的差距。由于廣州居民收入的嚴(yán)重不平衡，使財(cái)富繼續(xù)在高收入群體積累，開發(fā)商的主要售房群體也就是這些高收入有積蓄的群體，然而他們購房是沒有任何壓力的，因此就拉高了部分房價(jià)。國際對青年年齡界定是14到44歲，結(jié)合中國具體國情，18歲上大學(xué)（也有很多高中畢業(yè)出來打工），大部分人35歲之后已經(jīng)成家。因此，選取18歲到35歲之間青年作為樣本，其收入情況如表3所示。

從表3中的數(shù)據(jù)可以看出，大部分廣州青年要到30歲左右才開始有比較多的收入積蓄，這也意味著到這個(gè)年齡階段才有購買房子的可能性。

1.2.3 社會根源

廣州市民在購買房子的時(shí)候不夠理性，養(yǎng)成了一種不合理的消費(fèi)理念，這是廣州房價(jià)高漲的社會根源。第一，廣州居民過分看重房子對于他們生活的意義，很多人把購買房子作為評價(jià)一個(gè)人成就高低的標(biāo)準(zhǔn)，他們認(rèn)為沒有買房的人生就是失敗的，有的甚至在還沒達(dá)到購買房屋條件的情況下過早的買房，比如現(xiàn)在的青年已經(jīng)成為購房的主流，很多都是剛剛大學(xué)畢業(yè)或者研究生畢業(yè)，工作還沒有穩(wěn)定就急于給自己買房，這種現(xiàn)象在廣州非常普遍，也非常流行。廣州市民的房屋擁有率高達(dá)百分之八十，這個(gè)指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于很多發(fā)達(dá)的西方國家，由于青年們不合理的消費(fèi)習(xí)慣讓房地產(chǎn)商家看準(zhǔn)了商機(jī)，給了房價(jià)上漲最好的良機(jī)。第二，青年之間會相互攀比，形成嚴(yán)重的享樂主義和攀比主義，他們認(rèn)為在廣州買②③房是一件值得炫耀的事情，自己要住全新的房子，而且要精裝修，面積要大，這樣住著才有面子，在這種消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生和盛行的情況下，廣州房價(jià)又怎么會下降呢？由此可見，廣州居民不正確的消費(fèi)觀念是導(dǎo)致房價(jià)上漲的社會根源。

2 影響青年購房行為的因素

2.1 外部環(huán)境因素

經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，思想是上層建筑，消費(fèi)需求的產(chǎn)生是外部刺激的結(jié)果，首先是文化或亞文化，而參照群體、社會階層、家庭地位、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)金融政策等從不同角度影響購買決策。

2.1.1 消費(fèi)文化

它是在社會發(fā)展和傳播的價(jià)值觀、信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、倫理道德和行為的過程中形成的，其核心內(nèi)容是意識形態(tài)和價(jià)值觀。消費(fèi)文化是一種文化，它是指由社會成員對文化現(xiàn)象的消費(fèi)行為。消費(fèi)文化在住房消費(fèi)上的表現(xiàn)為：①努力工作是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，在我國居民的高儲蓄排行中，最多的消費(fèi)用于為子女的教育儲蓄，住房消費(fèi)傾向不高；②人們的投資意識薄弱，絕大多數(shù)的購買是改善住房條件，投資不到百分之十；③中國人習(xí)慣使用傳統(tǒng)的支付方式，人們經(jīng)常用自己的積蓄來購買房子；④中國是一個(gè)充滿人情味的國家，“四合院”的住宅區(qū)類型仍然是很多人的理想人居環(huán)境。作為一種住房消費(fèi)文化，我國城鎮(zhèn)居民無論是在住房消費(fèi)模式下，融資渠道還是家庭選擇都屬于傳統(tǒng)的保守類型。時(shí)代在變，社會在進(jìn)步，人們要調(diào)整消費(fèi)觀念，更新消費(fèi)意識，適應(yīng)變化的需要。

2.1.2 社會階層

社會階層是指社會中相對永久性的、同質(zhì)的一部分，或個(gè)人家庭有類似的價(jià)值觀和生活方式，在同一類消費(fèi)群體具有相似的消費(fèi)特征。究竟是什么標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分，取決于研究人員的需求。這里主要是由社會經(jīng)濟(jì)因素，如職業(yè)、收入、教育、財(cái)產(chǎn)等，按總量的大小劃分成不同的種類。分層的方法，從另一個(gè)角度可以作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商在市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閷儆谕簧鐣A層的買家可以認(rèn)為是均勻的，其購買行為有很多相似之處。

2.1.3 參照群體

參照群體一般指的是個(gè)體選擇標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則，并通過信息、價(jià)值表現(xiàn)、規(guī)范來影響消費(fèi)者的消費(fèi)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、購買行為④，消費(fèi)者總是在尋找與自己年齡相當(dāng)?shù)纳鐣匚唬蛘叩匚幌嗤?，或其他具有一定條件的參照群體作為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，評價(jià)自己與世界的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，象征性的產(chǎn)品主要從信息溝通，即從參考組收集信息，而不是客觀的或大公的傳播信息源。房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品，它可以極大地反映個(gè)人的社會地位和生活狀況，因此，許多人會考慮住房特點(diǎn)，在購買過程中更傾向于傾聽親戚和朋友的建議。

2.1.4 家庭

無論是青年消費(fèi)者還是其他年齡層次的購房客戶，他們在購房的時(shí)候都是把家庭考慮在購房因素范圍內(nèi)的，家庭因素是消費(fèi)者購房的主要因素，所以青年購房的時(shí)候不僅會把家庭作為評估的重要性，更是貫穿在整個(gè)房屋的購買決策之中。首先，家庭經(jīng)濟(jì)狀況是影響個(gè)人購買的主要因素，特別是對于低收入群體來說，在購房的時(shí)候考慮最多的還是從價(jià)格方面展開的；其次，家庭規(guī)模，包括幾口人和幾代人，是一個(gè)重要的考慮因素，2016年國家放開二胎后，購買改善型住房的人越來越多；此外，家庭的權(quán)力結(jié)構(gòu)決定了成員在家庭中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，影響購買決策。住房消費(fèi)是一個(gè)大問題，所以在購買決策調(diào)查中有72.3%的人通過家庭成員的相互協(xié)商作出決定。

2.2 個(gè)人因素

2.2.1 經(jīng)濟(jì)實(shí)力因素

年輕消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力因素，是指家庭可支配收入，還有購買的動(dòng)機(jī)、付款方式等因素。

①家庭可支配收入。家庭可支配收入是家庭購買房子的關(guān)鍵因素，因?yàn)檫@表明居民收入水平的提高，居民收入水平提高，生活和活動(dòng)空間都將擴(kuò)大，且經(jīng)濟(jì)性有改善。

②購買動(dòng)機(jī)。在不同的時(shí)間購房，消費(fèi)者對住房的需求是不同的，一般可以分為滿足剛性需求和改善性需求的購買動(dòng)機(jī)。根據(jù)馬斯洛的需求，人們在滿足基本需求后將產(chǎn)生更高的需求，從剛性需求轉(zhuǎn)向改善性需求。endprint

③付款方式。付款方式可以表明消費(fèi)者購買的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇支付總住房款的消費(fèi)者一般屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對強(qiáng)勁的房地產(chǎn)集團(tuán)，而作為青年購房者，一般都是以支付部分首期，剩余部分向銀行貸款作為付款方式。

2.2.2 個(gè)人特征因素

消費(fèi)者在購買決策過程中會受到消費(fèi)者個(gè)體特征因素的影響，一般包括性別、年齡、教育、婚姻、職業(yè)等。

在消費(fèi)者個(gè)體特征因素常用的指標(biāo)變量是現(xiàn)在生活、性別、年齡、教育、婚姻、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)等。

2.2.3 心理因素

消費(fèi)者購買心理是指消費(fèi)者在購買、使用和消費(fèi)住房的心理狀態(tài)，并形成一定時(shí)期的社會消費(fèi)行為，這種社會消費(fèi)行為又直接影響和制約著個(gè)人心理的變化、定位和發(fā)展趨勢。

傳統(tǒng)的面對過去，抗拒變化，容易形成固定消費(fèi)習(xí)慣，用舊的方式來處理新的問題的消費(fèi)者，在現(xiàn)代社會很難適應(yīng)，會逐漸減少。內(nèi)部導(dǎo)向的消費(fèi)者根據(jù)自己認(rèn)識世界，根據(jù)自己的價(jià)值、自己的看法去判斷和選擇，獨(dú)立而自信。面向消費(fèi)者更有可能聽取別人的意見和態(tài)度，對他人的選擇和行為的選擇進(jìn)行參考決定，也很關(guān)心他人的評價(jià)。

青年消費(fèi)者處于一種很特殊的時(shí)期，他們的購買行為多種多樣，個(gè)體的差異很大，大多數(shù)都體現(xiàn)著年輕人的個(gè)性，所以房地產(chǎn)開發(fā)商會針對他們的這個(gè)特性，制定不同的營銷方法。青年消費(fèi)者大多以自我為中心，更加相信自己的判斷和理解，這一類消費(fèi)青年追求自由崇拜自我，不愿意去接受別人專業(yè)的指導(dǎo)，在購房的過程中這類人的心理因素占據(jù)很大作用。

3 青年應(yīng)該如何理性購房

3.1 明確購房目標(biāo)

對于很多青年來講，作出購房決定是一件很振奮人心的事情，可是不要被興奮沖昏了頭腦，畢竟買房不是買衣服，想要為自己挑選一套符合要求的房屋還是有一定的難度的。買房對青年或者對于所有居民來說都不是一件小事，有的人或許要用掉自己一生的積蓄。如何正確的購房，第一步必須明確自己購房的目的，青年購房之前要無數(shù)遍的問自己“為什么要買房”、“怎樣買房”、“買什么樣的房”、“在什么位置買房”、“房子的價(jià)位是多少可以接受”，這些問題看似很平常，但都是青年購房最直接的動(dòng)機(jī)和考慮因素，是自己購房的動(dòng)力和根源，通過反復(fù)給自己提問，可以讓自己保持一顆清醒的頭腦，少了很多盲目的沖動(dòng)，讓青年在有充分心理準(zhǔn)備的情況下購房，建立一定的購房目標(biāo)，就會避免很多不必要的麻煩。

3.2 學(xué)習(xí)相關(guān)購房常識

對于青年來說，購房常識多多少少要懂一些，不然買房會陷入很多的盲點(diǎn)。一般來說購房金額數(shù)目較大，所以對于這么大一筆錢一定要充分的利用，因此需要對購房的常識有一定程度的了解。在國外一些發(fā)達(dá)地區(qū)，有很成熟很專業(yè)的購房指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)提供很詳細(xì)的購房咨詢和指導(dǎo)建議，在他們那里已經(jīng)形成了一套很實(shí)用的購房體系，針對不同的購房群體提供相應(yīng)的購房模式，因此居民可以很輕松就買到自己想要的房子，當(dāng)然是用最合理的價(jià)格。但是在我國目前還沒有形成這種較為專業(yè)的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，購房還需要靠個(gè)人對相關(guān)知識進(jìn)行一定的了解，和其他產(chǎn)業(yè)相比還是一個(gè)相對年輕的產(chǎn)業(yè)，正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)期，老百姓購房熱也是最近幾年才火熱起來的，相關(guān)專業(yè)人士的培養(yǎng)還需要時(shí)間，因此青年在購房前可以通過上網(wǎng)查閱相關(guān)資料，對購房常識進(jìn)行深入的研究，這樣可以避免走彎路。

3.3 科學(xué)合理決策，理性購房

青年的購房行為是一個(gè)綜合性的決策行為，要充分考慮購房相關(guān)的各方面因素，比如房屋位置、價(jià)格因素、房屋外部環(huán)境等等。在充分了解這些相關(guān)因素的情況下，做出最合理的判斷，用科學(xué)的方法和正確的途徑購房，保持理性的購房態(tài)度，可以為我們實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化，用最合理的價(jià)位購買到自己最心儀的房子。

3.4 把面積較小的房或二手房作為首要選擇

青年剛剛步入社會不久，人脈不廣，資金積累薄弱，如果選擇購買大面積住房或新房的話資金問題會產(chǎn)生很大的阻力。青年不妨把目標(biāo)對準(zhǔn)二手房市場，選擇一些面積較小的二手房，這種房的起點(diǎn)較低，付款相對輕松，而且房子后期的裝修費(fèi)用不高，可以為青年節(jié)省很大一筆錢，因此可以考慮把面積較小的二手房作為首要選擇。

4 結(jié)語

如今青年房奴越來越多，為了買房他們肩負(fù)著很大的生活壓力。本文通過對青年消費(fèi)者購房行為因素的研究，詳細(xì)地分析了青年購房的影響因素，在廣州高房價(jià)的背景下，為青年購房提供相關(guān)建議，有利于青年理性、科學(xué)的購房。

注釋：

①余勍：《廣州房價(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)關(guān)系研究》，載于《科技信息》，2011年第20期，113頁。

②陳江濤：《論情境因素對消費(fèi)者購房決策的影響》，載于《消費(fèi)經(jīng)濟(jì)》，2005年21卷I期，86-89頁。

③徐臘平，吳剛：《我國房地產(chǎn)價(jià)格對居民消費(fèi)的影響》，載于《建筑經(jīng)濟(jì)》，2009年第12期，40-43頁。

④童芳，周庭銳：《消費(fèi)者多樣化購買行為影響因素的研究》，載于《商場現(xiàn)代化》，2006年第34期，243-244頁。

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