養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

盧日彬+郭宗逵

摘要： 隨著人口老齡化，老年問(wèn)題越來(lái)越凸顯，養(yǎng)老住宅應(yīng)運(yùn)而生。但是養(yǎng)老住宅面臨前期選址、融資、市場(chǎng)需求等多重風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致養(yǎng)老住宅存在著較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文從開(kāi)發(fā)商角度，分析養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素，通過(guò)層次分析法構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)模型，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整改項(xiàng)目的影響程度，進(jìn)而幫助投資商提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

Abstract： With the aging of the population， the old age problem is more and more prominent， the senior houses came into being. But senior houses is facing pre-site location， financing， market demand and other multiple risks， resulting in a higher risk of investment in senior houses. This paper analyzes the influencing factors of the investment risk of the senior houses from the perspective of the developers， constructs the risk model through the analytic hierarchy process， calculates the influence degree of the risk factors on the rectification project， and helps the investors to anticipate the risks ahead of time and take effective methods to avoid the risks.

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老住宅；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；層次分析法

Key words： senior houses；risk assessment；AHP method

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）04-0035-03

0 引言

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)在2015年60歲及以上人口達(dá)到2.22億，占我國(guó)總?cè)丝跀?shù)的16.15%。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17.17%，其中80歲以上老年人口將達(dá)到3067萬(wàn)人；2025年，六十歲以上人口將達(dá)到3億，人口老齡化問(wèn)題即將成為我國(guó)面臨的一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題[1]。隨著老年人經(jīng)濟(jì)條件的改善和傳統(tǒng)觀念的改變，越來(lái)越多的老年人希望得到舒適的、有品質(zhì)的養(yǎng)老方式，這一需求為養(yǎng)老住宅帶來(lái)巨大發(fā)展?jié)摿?，吸引大量了的投資商。

“養(yǎng)老住宅是指在人口老齡化日益加重形勢(shì)下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)的投資商推出的適宜老年人居住、符合老年人生理及心理需求、同時(shí)能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，提供優(yōu)秀品質(zhì)服務(wù)，為老年人的健康提供良好服務(wù)以及基礎(chǔ)設(shè)施保障的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品”[2]。目前養(yǎng)老住宅在國(guó)內(nèi)還處于探索階段，面臨著前期選址、融資、市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及政策等多重風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后盈利困難甚至虧本，因此有效的降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)，既讓開(kāi)發(fā)商盈利又能解決養(yǎng)老需求，才是當(dāng)前亟需解決的問(wèn)題。

1 養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

通過(guò)國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)研究、結(jié)合養(yǎng)老住宅特點(diǎn)、發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題，系統(tǒng)地的分析養(yǎng)老住宅所有風(fēng)險(xiǎn)因素，從政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建立了養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[3-5]。

1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指養(yǎng)老住宅在投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段受到國(guó)家政策波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前政府部門出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)民間資本投資養(yǎng)老住宅，但很多政策難以落地、無(wú)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，對(duì)養(yǎng)老住宅投資造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指養(yǎng)老住宅在實(shí)施過(guò)程中受到項(xiàng)目選址、適老化設(shè)計(jì)等不確定因素影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅是養(yǎng)老與住宅相結(jié)合，需要考慮更多的老年人的喜好來(lái)進(jìn)行選址和施工。

1.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指受經(jīng)濟(jì)有關(guān)的影響，造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多：項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、融資及利率變化。

1.4 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

養(yǎng)老住宅作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)品，老年人對(duì)養(yǎng)老住宅了解偏少，很難從思想上接受與認(rèn)可，這將對(duì)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的銷售造成困難，造成投資商損失。因此養(yǎng)老住宅項(xiàng)目在投資前對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析極其重要。

1.5 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

養(yǎng)老住宅作為住宅與養(yǎng)老兩者相結(jié)合，項(xiàng)目在建成后的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理尤為重要，開(kāi)發(fā)商重視項(xiàng)目的銷售與租賃，而忽視項(xiàng)目建成后養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)為投資商提供的配套服務(wù)設(shè)施、團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)水平。

2 養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定量與定性分析，美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家、匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代初提出的一種層次權(quán)重決策分析方法，80年代初引進(jìn)我國(guó)。應(yīng)用這種方法，決策者通過(guò)將復(fù)雜問(wèn)題分解為若干層次和若干因素，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行比較和運(yùn)算，得出不同因素間的權(quán)重，從而為最佳決策提供依據(jù)。采用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，一般步驟如下[6-8]：

2.1 建立遞階層次結(jié)構(gòu)

運(yùn)用層次分析法解決問(wèn)題，首先要將評(píng)價(jià)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)層次化處理，表明各層次之間的關(guān)系。本文將評(píng)價(jià)體系分為三層：第一層為目標(biāo)層，即應(yīng)用AHP所要達(dá)到的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)自身有效性的目標(biāo)；第二層為準(zhǔn)則層，包括標(biāo)準(zhǔn)的編制水平、標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性和標(biāo)準(zhǔn)的功能三個(gè)判斷層面；第三層為指標(biāo)層，共包含21項(xiàng)指標(biāo)，具體指標(biāo)體系見(jiàn)表1。endprint

2.2 構(gòu)造判斷矩陣

判斷矩陣就是將各個(gè)因素之間進(jìn)行相互比較，判斷哪個(gè)因素更重要，并對(duì)重要性程度進(jìn)行賦值，本文按1-9進(jìn)行專家打分，重要性標(biāo)度含義如表2。對(duì)同一層次各因素重要程度的賦值就構(gòu)成了判斷矩陣。

2.3 計(jì)算權(quán)向量

求解判斷矩陣的最大特征根λmax，將最大特征根對(duì)應(yīng)的特征向量W采用方根法進(jìn)行歸一化處理，得到某一層次指標(biāo)對(duì)于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。

2.4 對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)

一致性檢驗(yàn)的指標(biāo)為C.I，C.I=，n表示判斷矩陣的階數(shù)；隨機(jī)一致性指標(biāo)為R.I，不同階數(shù)的矩陣有不同的隨機(jī)一致性指標(biāo)（如表3）。當(dāng)C.R=0時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣的一致性符合要求；否則，表示檢驗(yàn)不能通過(guò)，需要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整，再按上述步驟進(jìn)行計(jì)算。

3 實(shí)證分析

3.1 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老住宅項(xiàng)目經(jīng)歷了八年的開(kāi)發(fā)打造，其開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)曾到日本、臺(tái)灣等多個(gè)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)考察，吸收了各地的經(jīng)驗(yàn)，是目前養(yǎng)老住宅市場(chǎng)上比較高端的產(chǎn)品，主要針對(duì)的是有一定經(jīng)濟(jì)能力同時(shí)希望能夠獲得較好生活品質(zhì)的老年人。該項(xiàng)目占地面積63853平米，食街、玉鳥(niǎo)流蘇、景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)、“隨園書院”等。

3.2 養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析

首先根據(jù)表1建立的養(yǎng)老住宅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，，邀請(qǐng)10名專家對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行打分，按照相關(guān)計(jì)算方法與步驟，對(duì)相關(guān)矩陣進(jìn)行計(jì)算得出相對(duì)權(quán)重Wi，判斷出項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合重要程度見(jiàn)表4。

從以上的指標(biāo)體系的計(jì)算可以看出，對(duì)萬(wàn)科良渚文化村隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)影響最大的是市場(chǎng)需求度C43、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)C52以及客群消費(fèi)能力C44。

4 結(jié)語(yǔ)

本文從開(kāi)發(fā)商的角度構(gòu)建養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。采用層次分析法以及專家打分計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，對(duì)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析，結(jié)果客觀，切實(shí)可行，能夠幫助開(kāi)發(fā)商有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)上文研究，可以得出以下結(jié)論：

①養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)權(quán)重從大到小依次是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

②開(kāi)發(fā)商在投資養(yǎng)老住宅項(xiàng)目時(shí)，一定要充分考慮市場(chǎng)需求度，規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，深度分析項(xiàng)目所在地的實(shí)際需求，同時(shí)也要考慮當(dāng)?shù)厝罕姷南M(fèi)能力等因素，可以借鑒國(guó)外成功案例，探索適合我國(guó)的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，進(jìn)而有效的規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。投資商自身也需要具備豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可以吸引更多的消費(fèi)者，從而降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身盈利。

參考文獻(xiàn)：

[1]2017-2022年中國(guó)養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告.

[2]鄭生欽，司紅運(yùn)，賀慶.基于SEM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].土木工程與管理學(xué)報(bào)，2016，33（02）：56-61，73.

[3]楊茂盛，張旭.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J].開(kāi)發(fā)研究，2016（02）：47-50.

[4]張雪芹.重慶老年住宅投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011（19）：68-69.

[5]劉群紅，鐘普平，陳琛.基于AHP方法的老年地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[J].城市發(fā)展研究，2014，21（11）：29-32.

[6]王小云，藍(lán)少華.檔案信息質(zhì)量評(píng)價(jià)之指標(biāo)權(quán)重分析及運(yùn)用——基于層次分析法[J].檔案學(xué)通訊，2010（01）：41-45.

[7]鄧蓉暉，夏清東.基于層次分析法的建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)研究[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2006（06）：124-127.

[8]張志超.我國(guó)保障房的建筑工業(yè)化水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[D].山東建筑大學(xué)，2016.endprint