房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

張艷

【摘 要】改革開(kāi)放四十年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策的不斷深化改革，居民生活水平的不斷提高以及各行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資與創(chuàng)新，這些都給房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)巨大的發(fā)揮空間。我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，在滬深股市中從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有近百家，而非上市企業(yè)有幾萬(wàn)家。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)“三高”企業(yè)，即高投資，高風(fēng)險(xiǎn)，高收益并存。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)也面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來(lái)源不同，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司在籌集資金的過(guò)程中必須做到風(fēng)險(xiǎn)與成本之間相權(quán)衡。對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

籌資風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)1、利率風(fēng)險(xiǎn)：是指由于金融資產(chǎn)的變動(dòng)而導(dǎo)致的資本成本的變動(dòng)。2、再融資風(fēng)險(xiǎn)：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因?yàn)槠髽I(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為金融工具品種的變動(dòng)以及融資方式的變動(dòng)等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的一個(gè)指標(biāo)是財(cái)務(wù)杠桿（負(fù)債/權(quán)益），財(cái)務(wù)杠桿越大，股本收益率越大，與此同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。4、匯率風(fēng)險(xiǎn)：簡(jiǎn)而言之就是匯率變動(dòng)給企業(yè)對(duì)外業(yè)務(wù)活動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。5、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)：可以理解為企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)一部分是由幣值變動(dòng)而帶來(lái)的。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，因?yàn)槭苁袌?chǎng)需求，國(guó)家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目最為顯著的幾個(gè)特點(diǎn)就是投資規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個(gè)自身特點(diǎn)之外還會(huì)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國(guó)家投資，財(cái)稅，市場(chǎng)需求變化的影響和制約。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所投資的項(xiàng)目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就越大。較大的投資項(xiàng)目往往需要一年或者十幾年的時(shí)間來(lái)計(jì)劃和實(shí)施，投資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度長(zhǎng)導(dǎo)致未來(lái)報(bào)酬極大的不確定性，因此存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)受供、產(chǎn)、銷(xiāo)等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運(yùn)動(dòng)遲緩，運(yùn)營(yíng)困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不能隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而提升和調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，行業(yè)升級(jí)加快。市場(chǎng)不斷變化就要求企業(yè)必須提升自己相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒(méi)有好好的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計(jì)品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過(guò)時(shí)的產(chǎn)業(yè)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式，不提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，有效亞索成本，那么企業(yè)將面臨客戶(hù)流失，市場(chǎng)萎縮，經(jīng)營(yíng)資金枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。此外還有因?yàn)槠髽I(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險(xiǎn)，由于貨幣市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家財(cái)稅體制改革引起的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及不能做到對(duì)投資人承諾過(guò)的利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，健全內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

在越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)成功的一個(gè)關(guān)鍵步驟。在平時(shí)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，各個(gè)部門(mén)，各個(gè)崗位的人員尤其是企業(yè)的高層管理者和財(cái)務(wù)人員必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，要做到將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)滲入到企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，具備扎實(shí)的財(cái)務(wù)知識(shí)是非要有必要的，要不間斷的對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，定時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，同時(shí)還要通過(guò)學(xué)習(xí)培養(yǎng)出對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性，使自己有準(zhǔn)確的職業(yè)判斷能力，做到潛在風(fēng)險(xiǎn)即將發(fā)生是能準(zhǔn)確識(shí)別，及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的危害程度降到最低，并且能在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后沉著冷靜的做出判斷和提出解決方案。對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是他們面臨的一個(gè)難關(guān)，若是不能克服風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)的房產(chǎn)就不能及時(shí)售出，資金流通就會(huì)受阻，進(jìn)而影響日后的發(fā)展，所以管理人員要在公司內(nèi)部實(shí)施全員風(fēng)險(xiǎn)管理，在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，讓管理者，員工，公司一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利三位一體的目標(biāo)。

（二）建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立適合自身發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。首先一個(gè)好的資本積累約束機(jī)制是對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行保障的重要步驟，以合理的速度充實(shí)資本。負(fù)債規(guī)模對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較敏感的詞，合理的負(fù)債規(guī)模能使企業(yè)的資金流動(dòng)受到較少的阻礙，相應(yīng)的減少可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般需要較長(zhǎng)的一個(gè)周期，企業(yè)借債要以中長(zhǎng)期債為主，短期債務(wù)為輔，同時(shí)要加快銷(xiāo)售，提升回款速度以此來(lái)減輕企業(yè)籌資壓力。選擇合適的借款時(shí)機(jī)，，做好負(fù)債籌資的預(yù)期效果規(guī)劃書(shū)，權(quán)衡收益和成本，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。其次，一個(gè)好的融資決策是決定企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的重要因素，融資金額的大小直接決定了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正處于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)上升的階段，公司應(yīng)采取穩(wěn)健的融資決策。從多種渠道進(jìn)行融資，最好采取直接融資方式，比如說(shuō)發(fā)行普通股，可轉(zhuǎn)換債券，優(yōu)先股，引入戰(zhàn)略投資人等。盡量降低財(cái)務(wù)杠桿，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，將不同的債務(wù)按期限進(jìn)行劃分，以減少企業(yè)的債務(wù)壓力，保證資金運(yùn)動(dòng)流暢。

（三）認(rèn)清產(chǎn)業(yè)所處環(huán)境，提高企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段急需要做的是分析財(cái)務(wù)管理制度環(huán)境，加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力，我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是飽和狀態(tài)，市場(chǎng)供大于求，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境和財(cái)務(wù)環(huán)境進(jìn)行分析研究，提升企業(yè)管理水平，避免在競(jìng)爭(zhēng)中落伍。我國(guó)最新的房產(chǎn)政策可以解讀為以下幾點(diǎn)：1、加快農(nóng)名工市民化，擴(kuò)大住房要求。2、繼續(xù)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，保證居民住房。3、收購(gòu)存量商品房用于安置房和保障房，達(dá)到去庫(kù)存目的。4、金融信貸政策放松，降低首付比例。5、財(cái)稅政策支持住房消費(fèi)，降低居民購(gòu)房成本。這些政策都是在鼓勵(lì)居民購(gòu)房，企業(yè)要從中制定出適合自身的銷(xiāo)售策略，加快住房出售和回收資金速度，降低因負(fù)債過(guò)高，資金不流通而帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者也要提升自我管理水平，減少因?yàn)殡S意決策帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，將異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在廚師階段，減少不必要的損失，比較實(shí)際和預(yù)算之間的差異，制定和采取調(diào)整經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的策略，對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。

（四）科學(xué)管理投資項(xiàng)目，減少投資風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，確定一個(gè)投資項(xiàng)目是要從這個(gè)投資項(xiàng)目的可行性出發(fā)，把有關(guān)這個(gè)投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)信息進(jìn)行收集，整理，分析。做到準(zhǔn)確的看清房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的流行趨勢(shì)和發(fā)展現(xiàn)狀，使投資項(xiàng)目的不確定性得以下降。同時(shí)還可以采用多種防范風(fēng)險(xiǎn)的方法，比如說(shuō)，多角化風(fēng)險(xiǎn)控制法，就是多投資一些另外的項(xiàng)目，對(duì)生產(chǎn)和銷(xiāo)售方面進(jìn)行創(chuàng)新，讓公司能在高收益和低收益項(xiàng)目，旺季和淡季上，以此來(lái)彌補(bǔ)某一項(xiàng)投資項(xiàng)目帶來(lái)的損失。又比如說(shuō)分散法，不同企業(yè)間聯(lián)營(yíng)來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)，采取新的商業(yè)模式，與同行業(yè)開(kāi)展互惠互利的合作，降低房產(chǎn)交易成本和建筑成本。對(duì)于一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)比較大的投資項(xiàng)目，可以與其他企業(yè)進(jìn)行共同投資，共享收益，避免因?yàn)楠?dú)立投資而帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)還應(yīng)該對(duì)各區(qū)域的房產(chǎn)需求進(jìn)行分析，將優(yōu)勢(shì)資源集中到有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，但是不能講全部資源投入到一個(gè)地區(qū)，還應(yīng)該要分區(qū)域來(lái)分散投資，確保企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率達(dá)到理想值。企業(yè)管理者還需要做的是合理安排資源，不是一股做勁將資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上，對(duì)于資金的應(yīng)用可以劃時(shí)間分開(kāi)投資，這樣就不會(huì)造成短時(shí)間內(nèi)企業(yè)資金的緊張的局面。

（鎮(zhèn)江市財(cái)政投資評(píng)審中心，江蘇 鎮(zhèn)江 202000）

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