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    人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實(shí)證分析
    ——兼比較閩臺樓市

    2018-01-11 04:58:23王阿忠程少鵬
    關(guān)鍵詞:人口遷移房價(jià)住房

    王阿忠 程少鵬

    (福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院, 福建福州 350116)

    人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實(shí)證分析
    ——兼比較閩臺樓市

    王阿忠 程少鵬

    (福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院, 福建福州 350116)

    城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響,其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響,而房價(jià)對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下,福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅;深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu);調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

    人口結(jié)構(gòu); 人口遷移; 老年撫養(yǎng)比; 住房需求

    一、引言

    近年來,我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展;同時(shí),伴隨著城鎮(zhèn)化,人口流動(dòng)愈加頻繁。在這一大背景下,住房需求規(guī)模和住房價(jià)格均呈上升的趨勢,住房市場發(fā)展迅速。資料顯示許多研究主要從貨幣供給、土地資源等因素來分析該現(xiàn)象。首先是土地供給有限論,認(rèn)為我國地少人多,總體來說住房供不應(yīng)求,同時(shí)土地財(cái)政在利益相關(guān)性上促使房價(jià)快速上漲[1];其次是貨幣超發(fā)論,認(rèn)為在我國寬松貨幣政策與人民幣升值的背景下,樓市吸入大量熱錢,導(dǎo)致房價(jià)居高不下[2];再次是投資投機(jī)帶來的上漲預(yù)期論,認(rèn)為住房除了居住功能外,還是一種投資品,居民為了資產(chǎn)保值增值而催生了大量的投資性需求。[3]然而,通過觀測房價(jià)走勢規(guī)律,發(fā)現(xiàn)其結(jié)構(gòu)性上漲是在2003年以后發(fā)生的,而上述影響因素在2003年前后卻一直存在。也就是說,上述觀點(diǎn)不能解釋住房價(jià)格與需求持續(xù)上升的現(xiàn)象。而Mankiw & Weil提出的“嬰兒潮”概念卻獨(dú)辟蹊徑,通過分析美國嬰兒出生的高峰與波谷時(shí)間,將人口增量與住房需求聯(lián)系起來,認(rèn)為房價(jià)上漲主要源于人口年齡結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。[4]

    由于人口不斷從三、四線城市向一、二線城市流入,推動(dòng)了遷入地的住房需求,導(dǎo)致大部分一、二線城市的房價(jià)居高不下,而遷出地則因需求不足,致使供給過剩。隨著我國老齡化進(jìn)程加快,勞動(dòng)力人口不足、老年撫養(yǎng)比攀升等人口因素的變動(dòng),住房市場自2014年來發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化,住房供給遠(yuǎn)大于需求,去庫存成為房地產(chǎn)市場的主旋律。為此,本文擬從人口結(jié)構(gòu)與遷移的視角探討住房需求變化的動(dòng)因,并在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)住房市場理性發(fā)展的可行措施。

    二、文獻(xiàn)綜述

    (一)人口年齡結(jié)構(gòu)視角

    Campell較早對人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)研究。[5]Mankiw和Weil通過研究人口變化與美國住房需求及價(jià)格的相關(guān)性,發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)后美國嬰兒出生高峰期導(dǎo)致其20世紀(jì)70年代的房價(jià)上漲,并預(yù)測20世紀(jì)90年代的房價(jià)將會由于生育水平下降而下跌。不過在20世紀(jì)90年代,美國的住房價(jià)格并沒有下降,而是持續(xù)上漲。因此,有些學(xué)者開始懷疑M-W模型的正確性。[6]Ermisch認(rèn)為M-W模型存在不足之處,即沒有將住房價(jià)格、居民收入水平等其它影響因素納入模型之中;他對M-W模型進(jìn)行修正后,發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有明顯的影響,而且人口老齡化會使得住房需求下降。[7]Malmberg也認(rèn)為人口老齡化對住房需求的影響是負(fù)向的。[8]

    國內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究,始于20世紀(jì)90年代。顧鑒塘認(rèn)為住房市場需求會隨著某年齡段人口的增減而變化。[9]李祥、高波利用人口和住房市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)15-29歲人群和50-64歲人群的住房需求較大,這主要是因?yàn)榍罢咛幱诨榕淠挲g,需要購買婚房,而后者主要是由于收入水平較高,住房購買力較強(qiáng)。[10]陳斌開等利用普查數(shù)據(jù)對中國人口變動(dòng)和住房需求關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析,結(jié)果顯示嬰兒出生高峰很可能是2004年以來住房需求與價(jià)格上漲的主因。[11]李超等研究發(fā)現(xiàn),城鎮(zhèn)的常住人口規(guī)模、居民的收入水平、人力資本狀況以及人口撫養(yǎng)比是影響我國城鎮(zhèn)住房需求的重要因素,并進(jìn)一步分區(qū)域考察,認(rèn)為我國城鎮(zhèn)住房需求的人口結(jié)構(gòu)矛盾在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域更加突出,存在明顯的空間失配現(xiàn)象。[12]

    (二)人口空間結(jié)構(gòu)視角

    這里主要涉及人口遷移和城鎮(zhèn)化,從本質(zhì)上看,兩者都是人口在空間上的流動(dòng)過程。Tangri研究發(fā)現(xiàn)在城市化的過程中,人口由農(nóng)村向城市集聚,使得城市人口規(guī)模擴(kuò)大,城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模也隨之?dāng)U大。[13]Kottis認(rèn)為城鎮(zhèn)化推動(dòng)了住房市場的發(fā)展。[14]Mitchell發(fā)現(xiàn),伴隨著快速的城鎮(zhèn)化,亞洲大部分發(fā)展中國家面臨著住房短缺的難題。[15]此外,Mahadevia也從人口結(jié)構(gòu)的角度,研究了兩者的關(guān)系,認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展主要源于城鎮(zhèn)化,而人口遷移對住房需求也有重要影響。[16]Akbari和Aydede通過研究加拿大的人口遷移與房價(jià)的關(guān)系,認(rèn)為人口凈流入對當(dāng)?shù)刈》啃枨笠?guī)模的擴(kuò)大有積極影響,隨著住房需求的上升,房價(jià)也隨之上漲。[17]

    國內(nèi)研究方面,帥友良以2000年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對中國2000-2020年城市人口規(guī)模和城鎮(zhèn)化率進(jìn)行預(yù)測,并以此估算城鎮(zhèn)化對住房需求的影響,發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化將是一個(gè)長期的過程,對住房市場的沖擊會是長久的。[18]哈繼銘認(rèn)為城市化和人口結(jié)構(gòu)是中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱,而我國經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場密切相關(guān),人口結(jié)構(gòu)也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。[19]徐天帥等認(rèn)為城鎮(zhèn)化率對居民住房需求有顯著的正向影響,在其他條件不變的情況下,城鎮(zhèn)化率每上升1%,住宅平均銷售面積將增加3152.687m2。[20]李超等以中國各地級市為研究樣本,發(fā)現(xiàn)在控制其它因素不變的前提下,流動(dòng)人口數(shù)量對城市住房需求有正向影響。[21]陳頤發(fā)現(xiàn)從2004年開始,臺灣有大量人口流入,遷入人口大于遷出人口,其中地區(qū)內(nèi)人口主要是其他地區(qū)向臺北、桃園、高雄等大城市凈遷移,這對遷入地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有正向影響。[22]

    當(dāng)然,也有不少學(xué)者從人口教育結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行了相關(guān)研究,但綜合來看,人口的年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)無疑是影響住房需求攀升和房價(jià)持續(xù)上漲的最主要因素,因此本文擬從這兩個(gè)視角對福建省住房需求變化的影響因素進(jìn)行探討。此外,相比國外在這方面的研究成果,國內(nèi)稍顯不足,尤其是在當(dāng)前住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整,人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的新背景下,加強(qiáng)對于該領(lǐng)域的實(shí)證研究是必要的。

    三、基于人口結(jié)構(gòu)的住房需求理論模型及其影響

    將住房銷售額除以住房均價(jià)則得住房銷售面積,即:

    式中,x為住房銷售面積,p為住房均價(jià),px為住房銷售額。

    t年的住房消費(fèi)為各年齡組人群的住房消費(fèi)之和,所以得到:

    ptxt=∑qj,tnj,t

    (a)

    qj,t為t年j歲組的住房消費(fèi)支出,nj,t為t年j歲組的人口數(shù)。qj,t取決于收入以及收入中用于支付住房消費(fèi)的比例,即yj,t和ρj,t。yj,t表示t年j歲組人群的收入,ρj,t表示t年j歲組人群的收入用于支付住房消費(fèi)的比例。從而可以得到:

    qj,t=ρj,tyj,t

    (b)

    住房需求隨時(shí)間的變化可以通過方程(a)(b)得到:

    根據(jù)上述推導(dǎo),住房需求的變化除了受到住房價(jià)格、居民收入以及收入中用于住房消費(fèi)比例的影響外,還受到人口規(guī)模與年齡結(jié)構(gòu)的影響。

    不過,上述推導(dǎo),有一個(gè)前提假設(shè):城市的住房消費(fèi)全部來自本地居民。通常來說,構(gòu)成住房市場需求的消費(fèi)群體主要來自三方面:一是城鎮(zhèn)戶籍人口的永久居民,他們擁有住房,是改善需求和投資需求的主要群體;二是雖然居住在城鎮(zhèn),但是沒有住房,一般是非城鎮(zhèn)戶籍人口,從其他地區(qū)的農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn),形成剛性住房需求;三是從三、四線城市遷移到一、二線城市的人口,這部分人群大多數(shù)較為富裕,選擇到經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一、二線城市發(fā)展而購買住房。這說明人口遷移對住房需求有一定的影響。

    此外,按照供求關(guān)系論,住房需求除了受制于需求因素,也會受制于供給因素,例如房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工住宅面積。

    綜上所述,住房需求變化會受到人口規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口遷移、住房價(jià)格、房地產(chǎn)投資、新開工住宅面積、收入以及收入中用于住房消費(fèi)比例等因素變化的影響。

    四、實(shí)證研究

    (一)模型設(shè)定和數(shù)據(jù)描述

    本文以福建省9地市的人口及住房市場方面的面板數(shù)據(jù)為樣本,選取常住人口數(shù)量(population)、老年撫養(yǎng)比(o_raise)、凈流入人口比重(migrant)作為主要觀測變量,并控制住房價(jià)格(price)、人均可支配收入(income)、房地產(chǎn)投資(invest)等影響住房需求的相關(guān)因素。由于人均可支配收入和住宅均價(jià)都會受到價(jià)格的影響,所以本文以2005年作為基期,利用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),對二者分別進(jìn)行了平減處理,以使各年的數(shù)據(jù)之間具有更好的可比性。同時(shí),為減少模型擬合的異方差性,對部分變量分別取自然對數(shù),設(shè)定計(jì)量模型如下:

    本文使用的數(shù)據(jù)主要來源于萬德數(shù)據(jù)庫(Wind)“宏觀數(shù)據(jù)”中分城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、福建省各地級市2015年統(tǒng)計(jì)年鑒以及各地級市2005年至2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。具體的變量選擇方法如下:被解釋變量(住房需求)選用各城市對應(yīng)年份的商品房(住宅)銷售面積,population表示各城市年末常住人口數(shù);o_raise為老年人口撫養(yǎng)比,即65歲以上老年人口與14到65歲勞動(dòng)年齡人口的比值;migrant為凈流入人口比重,用它來衡量各城市的人口遷移情況,凈流入人口比重=(常住人口數(shù)—戶籍人口數(shù))/常住人口數(shù);migrant、income和invest分別為該城市對應(yīng)年度的住房均價(jià)、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額(見表1)。

    表1 描述性統(tǒng)計(jì)

    (二)回歸結(jié)果與分析

    首先,為了預(yù)防存在偽回歸問題,需對變量進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)。根據(jù)Levin,Lin&Chu t*檢驗(yàn)結(jié)果[23]得知,各變量都是平穩(wěn)的。基于此進(jìn)行面板協(xié)整(Kao Residual Cointegration Test)檢驗(yàn),結(jié)果顯示變量間具有協(xié)整關(guān)系,即不存在偽回歸現(xiàn)象。進(jìn)一步,根據(jù)Random Effects-Hausman的檢驗(yàn)結(jié)果[24],在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè),從而建立固體效應(yīng)模型(限于篇幅,列表省略)。

    固體效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果表明:除住房價(jià)格,其它解釋變量均通過顯著性檢驗(yàn)。其中,人口規(guī)模、人口凈流入比重、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資的回歸系數(shù)顯著為正,這說明控制其它變量不變,城市的住房需求與其人口規(guī)模、凈流入人口、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資正相關(guān),這些因素越大或越多,住房需求也就越大;而老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)顯著為負(fù),說明老年人口所占勞動(dòng)力人口比重越高,住房需求會有所下降。從各變量的系數(shù)值來看,常住人口數(shù)量每增加1%,住房需求將上升2.30%;凈流入人口比重每增加一個(gè)單位,住房需求將上升3.15%;人均可支配收入每增加一個(gè)單位,住房需求將上升0.36%;房地產(chǎn)投資每增加1%,住房需求將上升0.34%;老年撫養(yǎng)比每上升一個(gè)單位,住房需求將下降1.65%。

    其中,老年撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果表明,隨著老齡化進(jìn)程加快,老年人口比重快速提高,對住房市場需求造成了負(fù)面沖擊。一般來說,人口老齡化對住房需求造成的沖擊主要體現(xiàn)在兩方面:一是購房群體主要是25-55歲年齡段的人口,而隨著大批中年人進(jìn)入老年之后,購房群體規(guī)??s小,這會直接降低有效住房需求;二是當(dāng)老齡人口占比較高時(shí),消費(fèi)就會擠占儲蓄,消費(fèi)高而儲蓄率低,則整個(gè)社會的住房購買力會相應(yīng)下降,從而減少對住房的需求。

    流動(dòng)人口比的回歸結(jié)果表明,人口遷移會增加遷入地的住房需求,而降低遷出地的住房需求。伴隨著城鎮(zhèn)化和沿海城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移,三、四線城市的人口也向一、二線城市遷移,造成沿海大部分一、二線城市住房需求規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,而部分三、四線城市則由于需求不足,致使供給過剩、大量商品房空置。這在一定程度上可以解釋目前福建省人口凈流入城市(福州、廈門)的住房價(jià)格居高不下,而人口凈流出地(三明、龍巖等三、四線城市)商品房庫存壓力過大的現(xiàn)象。

    實(shí)證結(jié)果顯示房價(jià)對住房需求的影響甚微。從住房需求的價(jià)格彈性系數(shù)值看,住房價(jià)格每上漲1%,住房需求將下降0.18%,住房需求是缺乏價(jià)格彈性的,說明價(jià)格變動(dòng)對需求變動(dòng)的影響不明顯。這主要有兩方面原因:一是我國住房市場化處于起步期,從1998年開始實(shí)行住房分配貨幣化,才逐步推進(jìn)住房制度改革,而且人口規(guī)模不斷擴(kuò)大,剛性需求不斷增加,住房需求處于底部集中爆發(fā)期。二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均收入的提高,由于投資渠道狹窄,大部分富裕家庭將購買住房作為投資,形成投資及投機(jī)性住房需求(見表2)。

    表2 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

    注:***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1。

    五、閩臺房地產(chǎn)市場的對比

    (一)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

    在土地私有制下,中國臺灣住房市場以小規(guī)模和專業(yè)化運(yùn)作為特色,開始于20世紀(jì)60年代中后期。回顧臺灣住房市場的發(fā)展歷程,大致可以分為3個(gè)階段:第一階段(1970-1976年),1973年的中東石油危機(jī)引發(fā)油價(jià)上漲,導(dǎo)致臺灣島內(nèi)爆發(fā)全面通貨膨脹,為了防通脹與資產(chǎn)保值,民眾大量購房推高了住房需求,房價(jià)漲幅于1973年達(dá)到峰值;第二階段(1977-2002年),1978年的通貨膨脹還是源于油價(jià)上漲,而且由于貨幣供給過多,導(dǎo)致信貸泛濫和熱錢涌入共同推動(dòng)房價(jià)飆升,其中1988年漲幅高達(dá)100%,而后房價(jià)才開始下降,臺灣房地產(chǎn)市場進(jìn)入了近十年的低迷期;第三階段(2003年至今),2003年臺灣房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,房價(jià)隨之一路走高,止步于2008年的美國次貸危機(jī),而后在一系列救市方案和財(cái)政政策的刺激下才逐步恢復(fù)(見圖1)。

    圖1 1972-2013年臺灣房價(jià)增長率變化情況 數(shù)據(jù)來源: 1972-1991年的數(shù)據(jù)來源于王紅雨(2004)[[25],1992年以后的數(shù)據(jù)來源于黃忠華、杜雪君(2014)。[[26]

    改革開發(fā)以前,由于國家實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,福建不存在房地產(chǎn)市場。福建房地產(chǎn)市場從1979年以后才得以形成和發(fā)展,大致分為4個(gè)階段:第一階段(1979-1990年),1979年開始,福建取消不準(zhǔn)買賣房屋的禁令,實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)有償化、房屋商品化,逐步建立房地產(chǎn)市場,在1981-1990年,全省商品房銷售面積達(dá)408.1萬m2;第二階段(1991-1997年),隨著改革開放的深入,大陸投資環(huán)境有所改善,外資房地產(chǎn)開發(fā)成為福建省房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn),1991-1997年,全省商品房銷售面積達(dá)1790.6萬m2;第三階段(1998-2002年),1998年我國取消了實(shí)物分配福利房制度,推進(jìn)住房市場化,福建省房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了較快的發(fā)展時(shí)期;第四階段(2003年至今),福建省房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮發(fā)展階段,房價(jià)迅速上漲,漲幅于2006年達(dá)到高峰,上漲26%,之后受金融危機(jī)影響,有所下降,在國家4萬億救市計(jì)劃和省內(nèi)一系列財(cái)政政策共同推動(dòng)下,房價(jià)又開始上漲,雖然漲幅逐年下降,但是房價(jià)一直保持上升的態(tài)勢(見圖2)。

    圖2 1992-2014年福建省房價(jià)增長率變化情況數(shù)據(jù)來源:根據(jù)《福建統(tǒng)計(jì)年鑒2015》整理得到。

    (二)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展的異同

    1. 住房價(jià)格持續(xù)走高

    福建省房價(jià)從2003年的2297.09元/m2持續(xù)上漲到2014年的9135元/m2,尤其福州和廈門的房價(jià)居高不下,“買房難”一直是人們生活中的焦點(diǎn)話題。臺灣房地產(chǎn)市場也在2003年以后走強(qiáng),住房價(jià)格一直呈上升的趨勢,并維持在較高的水平。

    2. 住房市場結(jié)構(gòu)差異大,區(qū)域發(fā)展不平衡

    福建省房地產(chǎn)市場無論從市場規(guī)模和價(jià)格高位來看,福廈漳泉沿海城市都占比大,房價(jià)空間分布呈沿海到內(nèi)陸依次遞減形態(tài)。其中2015年福州、廈門商品房均價(jià)(住宅)分別高達(dá)1.37萬元/m2和2.02萬元/m2,而內(nèi)陸城市,如三明、龍巖等城市住房均價(jià)水平為6000元/m2左右。臺灣房地產(chǎn)市場規(guī)模和價(jià)格基本呈北、中、南依次遞減的空間分布,北部區(qū)域的雙北(臺北市、新北市)和桃園市的住房需求和價(jià)格明顯高于其他區(qū)域的城市。

    3. 住房市場需求的變化態(tài)勢有所差異

    從住房需求的整體規(guī)模來看,臺灣明顯大于福建。但自2003年以來,臺灣商品房銷售面積呈下降的趨勢,住房需求規(guī)模逐漸縮??;而福建省住房需求規(guī)模愈來愈大,住房銷售面積增速于2009年達(dá)到高峰,增幅高達(dá)67.51%,之后雖有所下降,但仍保持著較高的增速。此外,從圖3也可以看出,臺灣的住房市場慢慢趨于平穩(wěn),而福建的住房需求波動(dòng)較大,預(yù)計(jì)福建房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展空間。

    圖3 閩臺2003-2013年商品房銷售面積增速數(shù)據(jù)來源: 臺灣部分來源于黃忠華、杜雪君(2014)[[27],福建部分來源于《福建統(tǒng)計(jì)年鑒2015》。

    (三)臺灣人口遷移對住房市場的影響

    臺灣大規(guī)模的人口省內(nèi)遷移始于20世紀(jì)60年代,70年代中后期及80年代是其高峰期,進(jìn)入90年代后,省內(nèi)遷移人口的數(shù)量逐步趨于穩(wěn)定,并在總體上呈下降的趨勢。伴隨著人口遷移,大量農(nóng)村人口遷移到大城市,城鎮(zhèn)化率迅速提高,而且遷移者主要是青壯勞動(dòng)力人口,無疑為遷入地?cái)U(kuò)充了購房群體,增加了住房市場的剛性需求,這也推動(dòng)了70年代臺灣房地產(chǎn)市場的繁榮,從圖1可以得知,房價(jià)漲幅于1973年達(dá)到高峰,漲幅高達(dá)113%,70年代末房價(jià)又開始新一輪的上漲,在1979年和1980年分別上漲34%和65%,之后開始回落。

    此外,從臺灣的人口空間分布來看,人口遷移流向主要是其他地區(qū)向北部地區(qū)集中,非都會區(qū)向都會區(qū)集中。1999-2009年間,高雄與臺南兩個(gè)南部縣市分別凈遷出人口23.4萬和3.9萬人,而臺北、桃園與新竹這三個(gè)北部縣市卻分別凈遷入人口51.7萬、18.2萬和6.1萬人,中部的臺中市凈遷入88.9萬人。說明這十年間臺灣人口是由南向中、北部遷移,其中北部成為人口遷入集中區(qū)。人口遷移的區(qū)域差異在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡,其住房需求主要集中在北部的臺北、新北和桃園,中部的臺中和南部的高雄,總體來看,呈北、中、南依次遞減的空間分布。

    六、結(jié)論和對策建議

    本文基于人口結(jié)構(gòu)和遷移的視角,對福建省住房需求變化的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn),城市的常住人口數(shù)量、老年撫養(yǎng)比、凈流入人口比重、可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求產(chǎn)生了顯著影響,而房價(jià)對住房需求的影響并不顯著。從人口變動(dòng)上看,城市常住人口數(shù)量的擴(kuò)大以及遷入推動(dòng)了住房需求的增長;另外,從人口結(jié)構(gòu)上看,老年人口的增加、勞動(dòng)力人口的減少,導(dǎo)致社會購買力下降,一定程度上抑制了住房需求。通過比較分析福建和臺灣的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)居高不下、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,并且從兩地近十年的住房需求規(guī)模來看,臺灣已逐步趨于平穩(wěn),而福建則有較大的變動(dòng),住房銷售仍保持著較大的漲幅。此外,臺灣人口遷移對其住房市場有一定的影響。

    目前,福建省正處于城市化和老齡化的雙重背景下。一方面,仍有大量人口涌入城市,由第一產(chǎn)業(yè)迅速向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,并且中西部地區(qū)有不少人口向沿海地區(qū)遷移,這些人口流入城市會增加該地的住房需求;另一方面,根據(jù)福建省2014年人口抽樣普查數(shù)據(jù)顯示,2014年福建省65歲以上人口占比達(dá)到8.47%,超過7%,說明該省已進(jìn)入老齡化社會,并且在未來很長一段時(shí)間內(nèi),老年人口比重會持續(xù)攀升,而勞動(dòng)年齡人口比重下降,這也意味著老年撫養(yǎng)比將進(jìn)一步上升,整個(gè)社會的住房購買力會有所下降,這對住房需求會產(chǎn)生很大的影響。為了防止人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給住房市場帶來大起大落的影響,并充分抓住城市化機(jī)遇,我們認(rèn)為,福建省必須加快相關(guān)人口政策和住房制度方面的調(diào)整。主要包括以下幾點(diǎn):

    1. 在人口老齡化加劇的背景下,培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅。財(cái)政政策方面,可以給予開發(fā)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼,降低其初期開發(fā)成本;貨幣政策方面,對于用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)貸款可以放寬限制,保證開發(fā)企業(yè)的資金來源,避免由于投入資金不足而導(dǎo)致老年住宅建設(shè)無法照常進(jìn)行;土地政策方面,由于我國土地供給完全由政府主導(dǎo),因此政府可以在土地出讓方面給予企業(yè)一定的優(yōu)先權(quán),優(yōu)先將土地出讓給用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)。

    2. 深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu)。一方面,完善居住證制度,合理設(shè)定由居住證轉(zhuǎn)變?yōu)槌W艨诘臈l件,適度降低落戶門檻,讓這部分流動(dòng)群體能夠順利在工作地定居;另一方面,推進(jìn)公共服務(wù)均等化,尤其是在教育、住房保障、養(yǎng)老醫(yī)療等領(lǐng)域,讓外來工作者能夠更平等地分享當(dāng)?shù)氐墓操Y源,減輕他們的生活成本和壓力,也使他們能夠更好地融入城市生活。

    3. 調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。隨著我國房地產(chǎn)市場黃金時(shí)代的落幕,整個(gè)住房市場進(jìn)入到調(diào)整階段。一方面,之前大部分的剛性住房需求已得到滿足,居民的住房需求逐步向改善性需求和投資性需求轉(zhuǎn)變,整個(gè)市場的需求規(guī)模有所縮減;另一方面,由于之前房地產(chǎn)市場的盲目擴(kuò)張,當(dāng)前住房供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房需求,尤其體現(xiàn)在內(nèi)陸地區(qū)和大部分三、四線城市。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模,開發(fā)商也應(yīng)根據(jù)居民的實(shí)際住宅需求變化來合理調(diào)整住房供給,避免商品房過多的空置和土地資源的浪費(fèi)。

    城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響,其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響,而房價(jià)對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價(jià)過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下,福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財(cái)政、貨幣、土地等多種政策鼓勵(lì)和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅;深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu);調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

    注釋:

    [1] 高 波、王文莉、李 祥:《預(yù)期、收入差距與中國城市房價(jià)租金“剪刀差”之謎》,《經(jīng)濟(jì)研究》 2013年第6期。

    [2] 孔 行、劉治國、于 渤:《使用者成本、住房按揭貸款與房地產(chǎn)市場有效需求》,《金融研究》 2010年第1期。

    [3] 況偉大: 《利率對房價(jià)的影響》,《世界經(jīng)濟(jì)》 2010年第4期。

    [4][6] Mankiw N.G. and D. N. Weil,“The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market”,RegionalScienceandUrbanEconomics,vol.19,no.2(1989),pp.235-258.

    [5] Campbell B.O.,“Long swings in residential construction-The postwar experience”,AmericanEconomicReview,vol.53.no.2(1963),pp.508-518.

    [7] Ermisch J.,“The demand for housing in Britain and population aging:microeconometric evidence”,Economic,vol.63,no.251(1996),pp.383-404.

    [8] Malmberg B.,“Fertility cycles, age structure and housing demand”,ScottishJournalofPoliticalEconomy,vol.59,no.5(2012),pp.467-482.

    [9] 顧鑒塘:《人口年齡構(gòu)成變動(dòng)對市場需求變動(dòng)的影響》,《人口與發(fā)展》1996年第3期。

    [10] 李 祥、高 波:《人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)分析》,《經(jīng)濟(jì)體制改革》 2011年第6期。

    [11] 陳斌開、徐 帆、譚 力:《人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求:1999~2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實(shí)證研究》,《金融研究》2012年第1期。

    [12][21] 李 超、倪鵬飛、萬海遠(yuǎn):《中國住房需求持續(xù)高漲之謎:基于人口結(jié)構(gòu)視角》,《經(jīng)濟(jì)研究》 2015年第5期。

    [13] Tangri S. S.,“Urban Growth, Housing and Economic Development: The Case of India”,AsianSurvey,vol.8,no.7(1968),pp.519-538.

    [14] Kottis A.,“Impact of migration on housing in urban areas”,TheAnnalsofRegionalScience,vol.5,no.1(1971),pp.117-124.

    [15] Mitchell R. E.,Housing,urbangrowthandeconomicdevelopment,Taipei:Orient Cultural Service,1972,pp.13-46.

    [16] Mahadevia D., Liu Z. Y. and Yuan X.M.,“Housing of Urban Migrants in India and China”,EnvironmentandUrbanizationAsia,vol.3,no.1(2012),pp.143-163.

    [17] Akbari A.and Y.Aydede, “Effects of Immigration on House Prices in Canada”,AppliedEconomics,vol.44,no.13(2012),pp.1645-1658.

    [18] 帥友良:《中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響》,《統(tǒng)計(jì)研究》 2005年第9期。

    [19] 哈繼銘:《人口結(jié)構(gòu)與城市化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展》,《中國房地產(chǎn)業(yè)》 2007年第7期。

    [20] 徐天帥、高 媛、姬 宇:《 城鎮(zhèn)化對住房需求的實(shí)證分析》,《江蘇商論》 2013年第34期。

    [22] 陳 頤:《臺灣人口遷移及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)分析》,《閩江學(xué)院學(xué)報(bào)》2016年第3期。

    [23] Levin A., Lin C. F., Chu C. S. J.,“Unit root tests in panel data: asymptotic and finite-sample properties”,JournalofEconometrics, vol.108,no.1(2002), pp.1-24.

    [24] Hausman J., Mcfadden D., “ Specification Tests for the Multinomial Logit Model”,WorkingPapers, vol.52,no.5(1984),pp.1219-1240.

    [25] 王紅雨:《臺灣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及其借鑒》,碩士學(xué)位論文,浙江工業(yè)大學(xué), 2003年。

    [26][27] 黃忠華、杜雪君:《兩岸房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控政策:經(jīng)驗(yàn)、比較與啟示》,《臺灣研究》2014年第3期。

    2017-05-07

    王阿忠, 男, 福建福州人, 福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授, 博士;

    程少鵬, 男, 江西上饒人, 福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生。

    C924

    A

    1002-3321(2017)06-0038-07

    黃艷林]

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