酒店地產項目投資的風險管理

酒店在發(fā)展的過程中，可以一定程度上推動當地旅游業(yè)的進步，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以為酒店提供大量的游客，為其創(chuàng)造更多的經濟效益奠定良好的基礎。正是由于這一特點，導致酒店地產項目投資的過程中形成了自身與眾不同的特點和風險。新時期，在積極推動我國酒店業(yè)以及旅游業(yè)的全面發(fā)展過程中，積極加強酒店地產項目投資的風險管理研究勢在必行。

一、酒店地產項目投資特點

（一）敏感度較強

酒店地產項目的建設以及后期運行中，會受到來自內部和外界多種因素的影響，部分影響因素是客觀存在、不可避免的。例如，天氣條件、地質災害、交通能力等各種外界條件是無法進行有效的預測的，酒店地產項目投資人員也無法有針對性的提前采取相應的調控措施，因此導致在投資過程中需要面對一系列風險。值得注意的是，這部分風險因素具有較強的不可抗力的特點，這就要求相關酒店地產項目投資人員在日常工作中提升自身敏感度，對可能發(fā)生的風險因素進行全面的分析和綜合判斷，才能夠更加高效的規(guī)避風險，提升風險管理的針對性和科學性。

（二）受季節(jié)性因素影響

季節(jié)因素對酒店地產項目投資的影響是不容忽視的，通常情況下，人們會選擇舒適的溫度環(huán)境出行，在這一季節(jié)條件下，酒店的收益將會增加，酒店經濟效益提升，證明酒店地產項目投資決策的科學性，反之，在寒冷的季節(jié)里，人們通常會避免出行，此時酒店運行過程中的客源就會明顯減少，經濟效益會嚴重降低，然而大規(guī)模酒店在每日的運行過程中都會產生一定成本，這樣一來，入不敷出的問題就會越來越嚴重。由此可見，投資者必須對季節(jié)因素進行充分的考慮，只有在此基礎上進行酒店地產項目的投資，才能夠將投資的風險降到最低。

（三）酒店地產投資依托于不同環(huán)境

周邊環(huán)境對酒店地產項目投資具有一定影響，因為酒店在運行的過程中，是否能夠為消費者提供優(yōu)質的生活體驗，同酒店周邊的環(huán)境具有緊密的聯系，當地的經濟發(fā)展水平以及綠化環(huán)境水平，都對酒店地產項目投資具有直接影響。

一方面，在大的經濟環(huán)境背景下，當地的客源市場以及旅游業(yè)的資源市場都對酒店地產項目投資具有直接影響；另一方面，在社會發(fā)展環(huán)境方面，當地的風土人情、經濟政策以及文化建設等都對酒店的客源會產生一定程度上的影響；最后，自然環(huán)境以及資源也是酒店地產項目投資的一個重要風險因素，它將對酒店的具體選址產生影響，因此關系到酒店以后經營過程中能夠創(chuàng)造出來的經濟效益。

（四）投資成本高且回收期長

事實上，酒店建設當地的經濟發(fā)展水平、旅游業(yè)建設水平等都對酒店地產項目投資的規(guī)模具有直接影響，也決定了酒店地產項目投資過程中的成本，通常情況下，酒店建設過程中，前期投入都是相對較高的，尤其是星級酒店，其運行過程中，服務質量是以國際標準來制定的。要想確保酒店在后期的經營過程中，能夠長時間的同當地經濟發(fā)展與旅游業(yè)的進步相適應，就必須加大前期投入，提升酒店規(guī)模以及建設水平，而這一過程中，投資者就必須承擔大量的風險，因為此類型酒店在建設的過程中，耗時長，成本回收慢，而投資者還必須對酒店后期運行過程中將面對的客流量以及服務等級等多種因素進行全面綜合考慮。

二、酒店地產投資項目存在的風險

（一）環(huán)境風險

1.經濟風險。國家近期發(fā)展過程中的整體經濟水平以及人們的人均生活水平都對酒店運行過程中的經濟效益具有直接影響，也因此成為酒店地產項目投資過程中的重要環(huán)境風險因素之一。投資人員必須對以經濟風險因素進行全面思考，并有針對性的確定酒店建成以后的經濟水準以及消費層次，而這也將對酒店的經濟效益造成直接影響。而當地的客流量也會對酒店的經濟效益、未來發(fā)展規(guī)劃以及經營狀況等造成直接影響。因此，對經濟環(huán)境因素的控制成為酒店地產項目投資者工作中的一大重點。

2.自然環(huán)境風險。酒店地產項目所致位置的旅游業(yè)發(fā)展狀況、當地客流量等都對酒店后期的運行以及所創(chuàng)造的經濟效益具有緊密的聯系，而酒店所在當地的自然環(huán)境成為酒店地產項目投資風險的一個重要因素。如果酒店所在地為游覽觀光型景區(qū)，或者是人們度假療養(yǎng)的圣地，那么當地必定擁有優(yōu)質的自然環(huán)境，這就將一定程度上減少酒店地產項目投資過程中所面臨的風險。

（二）項目實施中的核心風險

1.整體規(guī)劃設計風險。酒店建設當地的客流量越豐富、自然景觀越好，越能夠吸引大量的客流量，這就將給酒店的后期經營以及管理工作提供便利。但是，在對酒店進行投資和建設的過程中，投資者必須首先展開全面的風險評估，對酒店建成以及運營過程中將面臨的市場競爭力進行全面的掌握，整體規(guī)劃設計的合理性是酒店地產項目投資的風險因素之一。

2.經營管理風險。酒店地產項目投資建設的質量同當地經濟發(fā)展水平、自然地理等因素具有緊密的聯系，也對酒店后期經營過程中所能創(chuàng)造的經濟效益具有緊密的聯系。所以，酒店地產項目投資者在日常工作中必須全面、科學分析當地的市場經濟狀況，全面掌握消費者的經濟消防能力，并有針對性的對酒店運營管理措施和方案做出調整，才能夠確保酒店地產項目投資可以獲得預期的收入。

（三）開發(fā)運營風險

同其他投資建設項目相比，酒店地產項目投資具有一定獨特性，這也就導致較大的風險將產生于酒店地產的運營中：首先，不同的承載功能。在對酒店地產項目進行投資的過程中，首先其必須可以滿足客戶的居住需求，同時還必須同時具有一定娛樂和休閑的功能；其次，不同的消費需求。酒店地產項目在后期運行過程中，需要面對需求不同的客戶，在這一過程中，其將產生相對較大的消費彈性；再次，不同的設計、策劃。同普通地產投資項目相比，酒店地產項目投資的過程中，必須體現出先進的建設理念和設計，只有這樣，才能夠給予顧客更加優(yōu)質的居住體驗，將酒店地產項目投資的價值充分發(fā)揮出來。

三、針對酒店投資項目風險管理的建議與對策

（一）樹立正確的投資觀念

無論是進行其他建設項目的投資還是酒店地產項目投資，投資風險是客觀存在的，而正比例關系存在于與風險值之間，因此，在實際展開投資活動的過程中，樹立正確的投資觀念至關重要。通過正確的投資觀念，投資者可以對酒店地產項目投資過程中的細節(jié)進行科學的把握，并在獲取大量參數的基礎上展開深入分析，加大對各種風險因素的把控力度，從而對風險發(fā)生的規(guī)律進行分析，最終通過制定合理的風險管理決策，提升規(guī)避風險的能力。

同時，還必須提升風險評估的合理性，這就要求投資者首先應對酒店地產項目投資過程中即將面臨的各項風險進行充分的把握，并有針對性的制定風險管理策略，更重要的是，應對相應風險管理策略的合理性展開有效評估，努力提升自身風險識別的能力，為風險管理工作的開展提供依據。

（二）開發(fā)風險控制措施

1.提升酒店地產項目投資風險管理的規(guī)范化。從源頭上對酒店地產投資項目進行有效的風險管理，即在招投標過程中，確保建設單位能夠進行公平的競爭，在綜合考慮清單報價、工期以及施工技術等多種因素的基礎上，選擇最佳投標單位，為提升酒店投資項目的建設效率、降低成本奠定良好的基礎。在這一過程中，酒店地產項目投資建設過程中的風險將被降到最低。同時，還應當對監(jiān)理單位以及設計單位進行科學的選擇，確保其在酒店地產項目實際建設過程中，能夠充分發(fā)揮自身的監(jiān)督職能，確保每一個建設細節(jié)質量都能夠得到有效的控制，通過合理的進度管理、成本控制以及合同管理等，將酒店地產項目投資風險降到最低。

2.構建完善的風險管理體系。在將酒店地產項目投資風險進行控制的過程中，投資者應全面思考可能產生的各種風險因素，并對相應風險因素將導致的嚴重后果進行明確，并在此基礎上，有針對性的對風險管理控制體系進行建立和完善。在對這一控制體系進行應用的過程中，投資者對酒店地產項目投資建設過程中的風險控制能力將有效提升。同時，健全的風險控制體系，可以促使酒店地產項目設計、建設、管理等的所有工作人員提升風險控制意識，并從多個角度出發(fā)，加大風險控制力度，為高效規(guī)避酒店地產項目投資風險奠定良好的基礎。

（三）經營風險控制措施

1.酒店地產項目投資建成以后，在實際經營的過程中，要想增加經濟收入，就必須同當地旅游業(yè)等產業(yè)進行緊密的結合，有針對性的制定經營策略，同時，通過高薪聘請專業(yè)的經營管理人才，才能夠不斷提升酒店地產項目運行過程中服務水平，不斷創(chuàng)造更多的經濟收入，從而高效規(guī)避運行過程中的市場經濟風險。

2.選擇優(yōu)質管理策略。酒店經營過程中，要想能夠創(chuàng)造更多的經濟效益，就就必須科學的規(guī)劃營銷策略，綜合應用多種政策和途徑，同當地的企業(yè)進行簽約，不斷提升酒店的運行業(yè)績，通過靈活的營銷手段，增加經濟收入。在同當地旅游公司簽訂合作協議的過程中，還應當有針對性的開發(fā)多種產品和消費資源，如貴賓卡以及異業(yè)聯名卡等，加大對消費資源的挖掘力度。

3.在規(guī)避經營風險的過程中，必須綜合應用多種經營方式。即酒店在實際運行的過程中，應同當地政府進行緊密的合作，努力獲取相應的經營權和更多的經營資源，在增加酒店運行收入的過程中，可以通過商品租賃、物業(yè)費等方式來實現。

四、結語

綜上所述，近年來，人們生活質量有所提升，外出旅行成為人們重要的休閑娛樂和放松的方式之一，而在居住方面，也通常會選擇酒店，在這種情況下，我國各地區(qū)的酒店地產項目投資增加，值得注意的是，在這一過程中投資者需要面對一系列投資風險，投資人必須對相應的風險進行充分的掌握，并有針對性的采取相應的措施提升自身規(guī)避投資風險的能力，才能夠在酒店地產建設項目中獲取預期的收入。（作者單位為廣東茂名市華海酒店有限公司）