我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及購房人風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，我國房地產(chǎn)市場火爆，一直走高的房價(jià)使不少消費(fèi)者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，但由于貸款條件相對(duì)嚴(yán)格、貸款流程較為繁瑣，使眾多消費(fèi)者放棄了購房的想法，這也導(dǎo)致了住房市場庫存的進(jìn)一步增大，加劇了房地產(chǎn)市場泡沫。本文將從商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的基本概念入手，簡單介紹相關(guān)知識(shí)，并分析購房借款人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)銀行構(gòu)成的潛在威脅。

一、個(gè)人住房貸款概況

（一）個(gè)人住房貸款的概念

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，是指商業(yè)銀行向借款人開放的，用于借款人購買首次交易的住房（即房地產(chǎn)開發(fā)商或其他合格開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)后銷售給個(gè)人的住房）的貸款。

（二）個(gè)人住房貸款的種類

個(gè)人住房貸款用于支持個(gè)人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房。 具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。

目前，個(gè)人住房貸款主要有以下三種形式：

1.個(gè)人住房委托貸款，一般稱為公積金貸款，指銀行根據(jù)住房公積金相關(guān)管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

2.個(gè)人住房自營貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款。不同銀行的貸款名稱也各不相同，中國建設(shè)銀行稱為個(gè)人住房貸款，中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行則稱為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。

3.個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房自營貸款的組合。除此以外，還有住房儲(chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。

（三）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

主要表現(xiàn)為五大特征：

1.對(duì)象特殊，強(qiáng)調(diào)必須是具有完全民事行為能力的自然人。

2.用途單一，只能用于支付其所購住房的房款。

3.償還期限較長，一般是五年至三十年為主。

4.償還方式特異，一般是按月歸還貸款本息。

5.屬于消費(fèi)類和零售類貸款，其目的是滿足居民的居住、投資的需要。

（四）借款人必須同時(shí)具備下列條件

1.有合法的身份。

2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

3.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

4.有所購住房全部價(jià)款30%以上的自籌資金（對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的， 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款。

5.有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。

6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。

二、個(gè)人住房貸款主體的風(fēng)險(xiǎn)

（一）借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)《新資本協(xié)議》，信用風(fēng)險(xiǎn)定義為因借款人違約或信用質(zhì)量下降而對(duì)商業(yè)銀行所造成的風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約的原因主要是借款人的還款能力受主觀和客觀因素的影響，也就是說信用風(fēng)險(xiǎn)主要取決于借款者的還款能力和借款人的還款意愿兩個(gè)方面。

1.還款能力風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果即是“被迫違約”。這一風(fēng)險(xiǎn)由借款人的客觀因素決定，難以克服。被迫違約是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力不足，無法如期償還抵押貸款的月還貸額而造成的違約行為。

（1）對(duì)于借款人而言，當(dāng)其收入水平惡化或者家庭支出結(jié)構(gòu)發(fā)生意想不到的重大變化或者客觀因素造成借款人償債壓力增大而導(dǎo)致其償債能力不足時(shí)，如失業(yè)、疾病等均會(huì)發(fā)生被迫違約。

（2）由于自然災(zāi)害、社會(huì)動(dòng)亂等不可抗力造成借款人無法按期還款的行為也可歸于被迫違約。

（3）部分客戶信用觀念不強(qiáng)，這種情況在年齡比較大的客戶中比較常見。這類客戶雖然收入足夠，但卻經(jīng)常因?yàn)槠渌虑橥洶磿r(shí)還款，以為推遲幾天影響不大，卻不知自己已經(jīng)構(gòu)成了違約，征信系統(tǒng)上已經(jīng)記錄了不良信用。

（4）除了以上分析到的主要影響因素外，還有其他一些因素如：客戶年齡，最高學(xué)歷，家庭人口，是否本地人，房屋單價(jià)，面積，還款方式等也對(duì)客戶的違約情況有影響。

2.還款意愿風(fēng)險(xiǎn)，后果是“理性違約”。 這一風(fēng)險(xiǎn)是由借款人的主觀因素決定的，因此這是一個(gè)很難度量的指標(biāo)。

在房價(jià)上漲的時(shí)候，投機(jī)者可以獲得高額的投資收益，在房價(jià)下降的時(shí)候抵押物住房因各種原因?qū)е缕涫袌鰞r(jià)值下跌時(shí)，借款人就可能選擇“理性違約”，故意違約以減省損失，損失卻由銀行承擔(dān)。這樣的行為不但增大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，而且助推了房價(jià)，更加破壞了市場。

（二）借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人辦理貸款業(yè)務(wù)后，故意不還貸，給銀行造成壞賬。

2.借款人自己有資金需要，為了獲得貸款，借款人利用銀行的信息不完全性，故意捏造虛假的身份證明，收入證明，健康證明以騙取銀行的住房貸款挪作他用。

3.借款人與開發(fā)商勾結(jié)，將自己的個(gè)人信息提供給開發(fā)商，以幫助開發(fā)商獲取資金，并由開發(fā)商幫助償還月供。

三、結(jié)語

對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場以及商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，各個(gè)主體要盡快加強(qiáng)消費(fèi)者與市場之間的信息傳導(dǎo)機(jī)制，提升個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的合理健康穩(wěn)健發(fā)展。（作者單位為山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）