公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用研究

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量已經(jīng)越來越不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，由此便產(chǎn)生了公允價(jià)值計(jì)量模式。20世紀(jì)90年代以來，公允價(jià)值一直是理論界討論的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。

本文首先介紹了公允價(jià)值的概念，然后討論了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用、存在的問題，并根據(jù)所存在的問題提出合理性的建議。

一、概述

1.公允價(jià)值的含義

2006年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了公允價(jià)值這一概念，雖然對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了定義，但是定義的時(shí)點(diǎn)不夠明確，界限不夠清晰。2012年財(cái)政部對(duì)公允價(jià)值計(jì)量開始進(jìn)行征稿，直至2014年1月26日財(cái)政部正式頒發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》，該準(zhǔn)則明確了公允價(jià)值的定義為：公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到款或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格，即脫手價(jià)格。

2.公允價(jià)值計(jì)量研究的背景和意義

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，使得公允價(jià)值計(jì)量模式在采用過程中存在著很多困難。所以公允價(jià)值自2006年提出以后到2013年，這七年間采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)依然很少，僅占擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的4.75%。

為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以及更好地做到與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌， 2014 年1月26日，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》，并要求2014年7月1日將該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則正式實(shí)施。

隨著公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的發(fā)布實(shí)施，我國(guó)的公允價(jià)值計(jì)量模式迎來了一個(gè)快速、規(guī)范發(fā)展的新機(jī)遇，對(duì)于提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息相關(guān)性，增強(qiáng)決策有用性，以及實(shí)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的持續(xù)趨同具有重大意義。

3.公允價(jià)值的應(yīng)用條件及應(yīng)用領(lǐng)域

公允價(jià)值的運(yùn)用是需要一定的條件的，只有在活躍的交易市場(chǎng)中，能夠持續(xù)可靠的獲得公允價(jià)值，才能采用公允價(jià)值計(jì)量模式。采用公允價(jià)值計(jì)量模式無需像成本計(jì)量模式那樣對(duì)相應(yīng)的資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，但需要獲得資產(chǎn)的公允價(jià)值， 同時(shí)對(duì)其賬面價(jià)值做出相應(yīng)的調(diào)整。采用公允價(jià)值計(jì)量模式符合了當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，所以公允價(jià)值計(jì)量在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)領(lǐng)域的運(yùn)用越來越廣泛，比如用于衍生為金融工具、非貨幣性交易、債務(wù)重組、企業(yè)合并、投資性房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀及對(duì)企業(yè)的影響

1.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

（1）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司較少

近年來，我國(guó)上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在逐年增加，但大部分上市公司一直沿用歷史成本計(jì)量模式，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)較少。

從表2-1可以看出，從2007年至2013年，公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)施的這幾年來，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的較少，大部分企業(yè)都沿用了成本計(jì)量模式。自2014年7月1日，新準(zhǔn)則頒布以后，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)的幅度有所上升，達(dá)到6.05%。但是所占的比例仍舊較小。說明我國(guó)企業(yè)采用公允價(jià)值的積極性不是很高，大部分企業(yè)還是喜歡運(yùn)用成本計(jì)量模式。

（2）確定公允價(jià)值的方法不一致

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了在什么條件下可以使用公允價(jià)值計(jì)量模式，但是對(duì)于怎樣取得公允價(jià)值并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實(shí)際操作中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司確定公允價(jià)值的方法也不盡相同，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的估值技術(shù)作了新的規(guī)定，將其分為市場(chǎng)法、收益法、成本法三種方法。雖然每一種確定方法都參考了市場(chǎng)環(huán)境因素，但也會(huì)受到人為因素的影響，具有較強(qiáng)的主觀性。

2.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的影響分析-以世貿(mào)股份為例

（1）世茂股份的簡(jiǎn)介

上海世茂股份有限公司是通過上海市政府批準(zhǔn)成立的并且世茂股份的股票是在上海證券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。并于2001年4月30日將公司的名字改為“上海世茂股份有限公司”，同時(shí)從以商業(yè)百貨業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。又由于該公司地理位置優(yōu)越，擁有經(jīng)濟(jì)、人才、市場(chǎng)、交通等一系列的優(yōu)勢(shì)，促使其走向了國(guó)際市場(chǎng)。2007年，世茂股份開始使用投資性房地產(chǎn)這個(gè)會(huì)計(jì)科目，并采用了成本計(jì)量模式。從2009年6月1日起將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本計(jì)量轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值計(jì)量。

（2）采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)世茂股份資產(chǎn)負(fù)債表的影響

自2009年6月1日世茂股份對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式以后，資產(chǎn)總額明顯增多，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)中所占的比例也明顯增大。這主要由于近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)公允價(jià)值基本上都遠(yuǎn)高于歷史成本。所以導(dǎo)致變更計(jì)量模式的當(dāng)期，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)大幅增加。

從表2-2的數(shù)據(jù)中可以看出自2008年占總資產(chǎn)的0.51%一直增加到2014年的29.76%，以及從2008年所占凈資產(chǎn)的0.92%飆升至87.50%。由此可知，投資性房地產(chǎn)已占據(jù)了世茂股份資產(chǎn)很高的權(quán)重。

（3）運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)世茂股份利潤(rùn)表的影響

投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)由成本計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策的變更處理，同時(shí)需要對(duì)相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行追溯調(diào)整。當(dāng)計(jì)量模式由成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量時(shí)需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額計(jì)入期初留存收益。因此，對(duì)于擁有較大金額的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，計(jì)量模式變更時(shí)固然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅上升。

由上文的分析可知，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策由成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，變更日將公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入年初的留存收益中，因此這將會(huì)增加當(dāng)年凈資產(chǎn)的賬面金額。另外，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)，其差額作為企業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)損益，直接計(jì)入利潤(rùn)表，通常會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的增加。同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債表中股東權(quán)益的賬面價(jià)值會(huì)因此受到一定程度的影響 。因此，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式在一定程度上會(huì)引起上市公司凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)。從而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生一定的影響。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問題及完善措施

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式所存在的問題

（1）難以獲得可靠的公允價(jià)值

企業(yè)釆用成本模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，只需要在初始成本計(jì)量的基礎(chǔ)上按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷即可，而且房地產(chǎn)的賬面價(jià)格與計(jì)稅基礎(chǔ)一致，期末不需要對(duì)凈利潤(rùn)進(jìn)行納稅調(diào)整。但采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，需要在每一個(gè)會(huì)計(jì)期末對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值加以確定。公允價(jià)值的計(jì)量需要在公平自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行。由于我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)環(huán)境還有很多方面不完善，加之信息不對(duì)稱，導(dǎo)致現(xiàn)在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值難以獲得，計(jì)量的操作難度較大。

（2）會(huì)加大相關(guān)人員對(duì)利潤(rùn)操縱的可能性

由上文分析可知，世茂股份政策變更以后，采用公允價(jià)值計(jì)量模式導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)也大幅度增加。其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果都得到了很大的改善。同時(shí)也增加了世茂股份為了提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，增加利潤(rùn)，而操縱公允價(jià)值的可能性。

（3）會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和素質(zhì)較低

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，使得專業(yè)人員對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇權(quán)增大，需要進(jìn)行專業(yè)判斷的事項(xiàng)增多。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，很多財(cái)務(wù)報(bào)表的公允價(jià)值難以可靠的取得，因?yàn)槲磥憩F(xiàn)金流量的金額、時(shí)點(diǎn)和貨幣時(shí)間價(jià)值等都具有很大的不確定性，操作難度增大，這就需要會(huì)計(jì)人員有較高的專業(yè)能力和職業(yè)判斷能力。但我國(guó)的會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能水平相對(duì)較低，還不能很好地滿足市場(chǎng)的需求。加之一些會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)較低，一些會(huì)計(jì)人員職業(yè)能力不足，工作時(shí)墨守成規(guī)，不愿學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)職業(yè)技能。還有一些會(huì)計(jì)人員經(jīng)不住利益的誘惑，不能很好的克制自己，堅(jiān)持原則，在工作中做一些違法違規(guī)的事情。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的完善措施

（1）執(zhí)行過程中逐步完善公允價(jià)值準(zhǔn)則

隨著我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用過程中也在逐漸改進(jìn)。公允價(jià)值獲得的前提是市場(chǎng)環(huán)境處于公開透明的基礎(chǔ)上。所以，要想對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行有效的實(shí)施，確保公允價(jià)值的公允性，必須努力構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、開放、透明、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，為公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)施打造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，增強(qiáng)公允價(jià)值的可比性。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)完善公允價(jià)值評(píng)估的相關(guān)政策及市場(chǎng)機(jī)制，建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，確保獲得可靠地公允價(jià)值。

（2）規(guī)范公允價(jià)值運(yùn)用主體的行為，避免進(jìn)行利潤(rùn)操縱

由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量可以提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性與可靠性，所以國(guó)家應(yīng)該積極鼓勵(lì)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，難以獲得可靠的公允價(jià)值。從公允價(jià)值獲取的方法可知，公允價(jià)值的獲得受人為因素的影響較大，主觀性較強(qiáng)。因此，公允價(jià)值要想真正公允，必須解決專業(yè)人員對(duì)利潤(rùn)操縱的問題。

由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，使得專業(yè)人員對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇權(quán)增大，需要進(jìn)行專業(yè)判斷的事項(xiàng)增多，從而增大了會(huì)計(jì)人員濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的可能性。因此國(guó)家相關(guān)部門需要規(guī)范公允價(jià)值運(yùn)用的主體行為，強(qiáng)化內(nèi)外部監(jiān)督，避免利潤(rùn)操縱。

（3）加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平

公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，增加了會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)判斷的機(jī)會(huì)，加大了會(huì)計(jì)人員的工作量以及工作難度。并且還要求專業(yè)人員需要具有一定水平的會(huì)計(jì)估計(jì)，會(huì)計(jì)判斷等職業(yè)判斷能力，這毫無疑問是對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平提出了更高層次的要求。由于我國(guó)相關(guān)專業(yè)人員目前的職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平還不能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的需要。因此，要求企業(yè)在完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)與教育，提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平，改善公允價(jià)值運(yùn)用的市場(chǎng)環(huán)境。

四、結(jié)論

綜上所述，本文通過對(duì)比分成本計(jì)量模式與公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)，認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量模式更適用于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。從近幾年我國(guó)上市公司的數(shù)據(jù)披露來看，公允價(jià)值計(jì)量模式在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中并未得到廣泛的應(yīng)用。主要是由于公允價(jià)值應(yīng)用的客觀環(huán)境不夠完善、獲取成本較高等原因引起的。

本文通過數(shù)據(jù)分析了解了公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生的影響。但由于采用公允價(jià)值的計(jì)量的企業(yè)不是很多，搜集的數(shù)據(jù)并不一定能準(zhǔn)確的揭示所反映的規(guī)律特征。；另外，由于我的學(xué)識(shí)和能力的限制，只通過幾個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)來反映公允價(jià)值對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。因此還需要綜合分析公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響。