房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防御研究

王榮

摘要：在激烈的市場競爭中，企業(yè)尋求發(fā)展的過程，其實(shí)也是抵御市場中各種風(fēng)險(xiǎn)，并將風(fēng)險(xiǎn)降低到可承受的過程。其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更是企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，尤其對于房地產(chǎn)這樣一個典型的涉及大量資金管理的行業(yè)，資金量投入大、項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金回收慢等特點(diǎn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)行防御，對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防御

房地產(chǎn)業(yè)作為我國解決和保障人民住房需求的重要行業(yè)，隨著國家政策的不斷支持，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的增長點(diǎn)，為我國提高經(jīng)濟(jì)水平做出了突出的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，企業(yè)的發(fā)展面臨著諸多不確定因素。2015年，在首都北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中強(qiáng)調(diào)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿”，警示房地產(chǎn)企業(yè)要注意減少庫存量，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與防御，避免資金鏈斷裂，引發(fā)不良的連鎖反應(yīng)。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與監(jiān)控機(jī)制，及時(shí)和有效防御房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，決策失誤或融資不當(dāng)，會使得公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，公司的償債能力會弱化，甚至喪失，這樣會產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是必須面對的一個現(xiàn)實(shí)問題。但是，對于我國大部分的企業(yè)來說，往往比較偏向或關(guān)心資金的籌集，只注重怎樣讓企業(yè)的“錢包”鼓起來，不知怎樣合理的籌集企業(yè)資金，怎樣管理企業(yè)的資金，對于企業(yè)的可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所知甚少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱。例如，企業(yè)在融資過程中，為了短期獲得融資，往往不重視負(fù)債結(jié)構(gòu)，沒有籌資風(fēng)險(xiǎn)意識，致使企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善

內(nèi)部控制，是通過一系列的控制措施，確保企業(yè)管理規(guī)范化和合理化，提高企業(yè)資源利用率，內(nèi)部控制的過程其實(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)管理的過程。而目前，只有極個別的房地產(chǎn)的上市公司建立的相對完善的內(nèi)部控制制度，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部控制并不完善，如資金管理制度不健全，未能明確各單位和個人的資金安全管理職責(zé)；崗位設(shè)置不完善，對于不相容職位未能有效分離，資金審批權(quán)力集中，致使資金的安全漏洞較大；授權(quán)審批制度不完善，與各種業(yè)務(wù)活動有關(guān)的資金支出、審批權(quán)限以及重要事項(xiàng)資金支付沒有做出明確的規(guī)定，資金審批隨意性大，重大事項(xiàng)沒有建立集體決策制度，造成財(cái)務(wù)管理決策失誤，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想成功開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目，前期就必須有大量的資金投入。而這時(shí)候，許多企業(yè)往往盲目舉債，不管是通過銀行貸款，或者企業(yè)間的拆借，都被認(rèn)為是解決企業(yè)資金壓力的最好方式。不可否認(rèn)，合理的債務(wù)和融資，對于企業(yè)的發(fā)展是有好處的，但是，盲目或不合理的舉債，會導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)資本不斷增大，借款利息等債務(wù)成本有可能超過企業(yè)可承受的范圍，企業(yè)債臺高筑，沒有開發(fā)企業(yè)的資源和自有資金，資本結(jié)構(gòu)不合理。此外，大量的負(fù)債利息支出，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)也會不斷增加，引發(fā)更嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御的對策

（一）全面樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識

規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，有效防范與控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全面樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防御的管理意識。首先，企業(yè)管理者作為企業(yè)的掌舵者，應(yīng)樹立模范帶頭作用，及時(shí)學(xué)習(xí)和掌握公司經(jīng)營業(yè)務(wù)活動有關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，梳理企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，例如關(guān)于資金安全的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，關(guān)于債務(wù)成本的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動緊密結(jié)合，其次，加強(qiáng)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提升綜合素質(zhì)。在企業(yè)內(nèi)部，聘請財(cái)務(wù)管理、融資專家或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才，定期開展企業(yè)財(cái)務(wù)活動風(fēng)險(xiǎn)管理講座，強(qiáng)化和梳理企業(yè)全員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，奠定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效防御的基礎(chǔ)。

（二）健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制制度，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1. 基于風(fēng)險(xiǎn)管理，完善財(cái)務(wù)管理制度

在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，都制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，但基本上，都是圍繞會計(jì)系統(tǒng)的控制、預(yù)算管理和成本控制等內(nèi)容規(guī)范財(cái)務(wù)管理，但對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御涉及很少。致使在企業(yè)內(nèi)部，員工對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念一無所知，對于怎樣防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更無從談起，也都認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理那是最高層的事兒，與自己無關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任單位與個人的職責(zé)、權(quán)限與義務(wù)。從企業(yè)管理者到一線員工，都肩負(fù)起公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的責(zé)任。從源頭上對公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行規(guī)范，也可以通過制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，確立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的范圍和防御措施，明確風(fēng)險(xiǎn)防御流程，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御工作效率和能力。

2. 授權(quán)審批與職責(zé)分解

我國房地產(chǎn)企業(yè)基本可以分為國有企業(yè)和民營企業(yè)，國有企業(yè)雖然基本具備完善的組織機(jī)制，但是，權(quán)利過度集中。而對于大部分的民營企業(yè)屬于私營性質(zhì)，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，老板不懂得分權(quán)、授權(quán)，凡事都要自己插手，凡事都要自己決策，更使得企業(yè)管理缺乏內(nèi)部的約束與控制，企業(yè)決策隨意和不合理，這也從另一方面滋生了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)易于產(chǎn)生的環(huán)境。在現(xiàn)代企業(yè)治理制度下，企業(yè)必須進(jìn)行合理有效的授權(quán)、分權(quán)，將職責(zé)與責(zé)任進(jìn)行分解。例如，企業(yè)應(yīng)建立明確的、嚴(yán)密的重大事項(xiàng)決策和審批制度，明確重大事項(xiàng)決策批準(zhǔn)各層級的人員范圍、各層級的職責(zé)、審批的程序，經(jīng)過授權(quán)和層級審批，這樣既可以保證類似于項(xiàng)目開發(fā)與籌資等重大事項(xiàng)時(shí)，利用企業(yè)內(nèi)部資源，分析項(xiàng)目開發(fā)的可行性，確定項(xiàng)目籌資的最優(yōu)方式，事關(guān)重大業(yè)務(wù)的決策不得由某一個人單獨(dú)進(jìn)行決策，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降到最低。

3. 構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時(shí)、有效防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，構(gòu)建切實(shí)可行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系，有效管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，基于動態(tài)化和易于觀察，設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如設(shè)置資產(chǎn)負(fù)債、償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率，資產(chǎn)可變現(xiàn)能力等體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，對企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控。二是建立房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系。房地產(chǎn)可以借助信息化工具，制定各財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的承受范圍，明確當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)水平在預(yù)警線之外，應(yīng)對和管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作流程，并輔以監(jiān)控，及時(shí)觀察和預(yù)警。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，明確經(jīng)營方向

房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，是構(gòu)成企業(yè)總體資本的各項(xiàng)構(gòu)成以及構(gòu)成比例。現(xiàn)如今，資金結(jié)構(gòu)不合理是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的主要原因，盲目舉債，對外投資隨意。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，首先，應(yīng)以項(xiàng)目為單位，在不同階段，采取相應(yīng)合理的融資手段。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)自有資金、股東投資為項(xiàng)目提供資金支持，而在項(xiàng)目開發(fā)期間應(yīng)以銀行貸款、信托融資、租賃融資為主要手段。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定最合理的資本結(jié)構(gòu)范圍與方向，明確負(fù)債規(guī)模與比例；并以此確立最優(yōu)化的，適合企業(yè)的經(jīng)營方向，以防止盲目擴(kuò)張和對外投資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)論

目前，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，更是穩(wěn)定我國社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極擴(kuò)大規(guī)模和尋求發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御。在企業(yè)內(nèi)部，樹立和強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制制度的建設(shè)，對于項(xiàng)目開發(fā)與融資，對外投資，資金安全等重大事項(xiàng)，要建立相應(yīng)的決策和審批制度，明確各單位和個人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任與義務(wù)。制定明確的、合理的資本結(jié)構(gòu)范圍和經(jīng)營方向，合理配置債務(wù)資本和自由資本的構(gòu)成，同時(shí)，應(yīng)建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與監(jiān)控機(jī)制，及時(shí)監(jiān)測和防御房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：寧夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）endprint