新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策探討

鄧麗

【摘 要】2015年5月，“新常態(tài)”一詞初次被中央領(lǐng)導(dǎo)用來描繪中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新藍(lán)圖。2016年5月1日，我國全面開始實(shí)施營改增，將房地產(chǎn)等五個行業(yè)納入增值稅試點(diǎn)范圍。其中，房地產(chǎn)企業(yè)營改增是我國主動積極適應(yīng)新常態(tài)的行為。從房地產(chǎn)企業(yè)稅率角度分析比較其在稅制變化前后的不同，分析營改增前后對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對目前稅制改革所產(chǎn)生影響的對策。

【Abstract】In May 2015， the term "New Normal" was first used by the central leadership to paint a new blueprint for China's economic development. On May 1， 2016， China began to implement changing business tax into VAT in a comprehensive way， the real estate industry and other five industries are involved into the VAT pilot range. Among them， changing business tax into VAT in the real estate enterprise is the behavior that our country actively adapts to the new normal. From the perspective of the tax rate of real estate enterprises， this paper analyzes and compares their differences before and after tax changes， analyzes the impact before and after changing business tax into VAT on the tax burden of the real estate enterprises，the camp change before and after the increase of real estate enterprise tax burden. Finally， the paper puts forward the countermeasures of the real estate enterprises to deal with the impact of the current tax reform.

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；營改增；房地產(chǎn)

【Keywords】 new normal； changing business tax into VAT； real estate

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）11-0055-02

1 引言

1994年的分稅制改革，形成了市場經(jīng)濟(jì)條件下中央與地方財政合理的分配關(guān)系，符合當(dāng)時經(jīng)濟(jì)體制下的稅收征管要求，發(fā)揮了正面效應(yīng)。如今，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了稅制更規(guī)范、形態(tài)更合理的新常態(tài)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開始進(jìn)入低成本、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動力的中高速發(fā)展階段，全面推行營改增的試點(diǎn)工作，就是在適應(yīng)新常態(tài)。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后稅率的比較

房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的房產(chǎn)主要為企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，故選取了房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目在營改增前后稅率進(jìn)行比較分析。（見表1）

從表1可以得知，營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)沒有納稅人的區(qū)別。營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用5%的征收率，但是在銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方面，稅率上升至11%。盡管稅率上升，但是由于增值稅較于營業(yè)稅特殊的計(jì)算稅費(fèi)方式，只要能夠取得足夠多的正規(guī)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，在稅率的計(jì)算中，房地產(chǎn)企業(yè)需上交的稅費(fèi)未必會增高。所以預(yù)收稅費(fèi)的方式保證了納稅人的稅款均衡入庫，但在本質(zhì)上只是交稅的時間不同，并不會影響繳納稅費(fèi)金額的變化。

3 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

某房地產(chǎn)企業(yè)在某省市中心地段開發(fā)的住宅樓盤的成本及銷售數(shù)據(jù)如表2。

為方便計(jì)算，案例預(yù)設(shè)了以下基本條件：①假定案例中的房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，營改增后企業(yè)按照11%的稅率納稅。②假設(shè)房價在稅改前后沒有發(fā)生變化。③假定所有在抵扣范圍內(nèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額都能夠取得正規(guī)可抵扣的發(fā)票。

3.1 營改增前

營業(yè)稅額=9000*5%=450元/平方米

城市維護(hù)建設(shè)稅=450*7%=31.5元/平方米

教育費(fèi)附加=450*3%=13.5元/平方米

地方教育費(fèi)附加=450*2%=9元/平方米

土地增值稅相關(guān)計(jì)算數(shù)據(jù)：增值額=9000-（2000+200+150）-（450+31.5+13.5+9）-100-800=5246元/平方米

土地增值稅=5246*50%-3754（扣除金額）*15%=2623-563.1=2059.9元/平方米

企業(yè)所得稅=（9000-300-200-2000-100-150-800-504-2059.9）*25%=721.56元/平方米

營改增之前的稅負(fù)率=（504+2059.9+721.56）/9000*100%=36.51%

3.2 營改增后

銷項(xiàng)稅額=9000/（1+11%）*11%=891.89元/平方米

進(jìn)項(xiàng)稅額=（2000+200）/（1+11%）*11%+（200+150）/（1+6%）*6%=237.83元/平方米

增值稅額=891.89-237.83=654.06元/平方米

城市維護(hù)建設(shè)稅=654.06*7%=45.78元/平方米

教育費(fèi)附加=654.06*3%=19.62元/平方米

地方教育費(fèi)附加=654.06*2%=13.08元/平方米

土地增值稅計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)：增值額=9000/（1+11%）-（2000+200+150）-（654.06+45.78+19.62+13.08）-100-800=4125.57元/平方米

土地增值稅=4125.57*50%-3982.54（扣除金額）*15%=1429.41元/平方米

企業(yè)所得稅=[9000/（1+11%）-300-200-2000-100-150-800-732.54-1429.41]*25%=599.04元/平方米

營改增后的稅負(fù)率=（732.54+1429.41+599.04）/9000/（1+11%）*100%=34.05%

根據(jù)上述計(jì)算比較，得出表3。

由表3分析可知，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅和附加稅承擔(dān)力增重。而企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅額下降較多，由于土地增值稅和企業(yè)所得稅在總稅額中的份額較大，所以引起房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率下降了約2.5%。

這種核算方式使企業(yè)稅負(fù)明顯下降，論文假設(shè)了所有能夠抵扣的進(jìn)行稅額都能夠取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，那么在之后的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只要取得可以抵扣的更多進(jìn)項(xiàng)稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅額會越來越少[1]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的對策

4.1 強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，提升財務(wù)人員水平

房地產(chǎn)企業(yè)是國家的核心產(chǎn)業(yè)之一，要想使其長久產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須加大對財務(wù)人員的培訓(xùn)力度，促使其做賬能力能夠符合新時期營改增的需求，這樣才能順應(yīng)時代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在變革的市場中站穩(wěn)腳步[2]。

4.2 積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)的財務(wù)壓力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險的角度，根據(jù)風(fēng)險中可能出現(xiàn)的問題，及時提出相應(yīng)的解決辦法。同時，相關(guān)財務(wù)管理人員應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠的政策，節(jié)約企業(yè)成本，減輕稅負(fù)。

5 結(jié)論

綜上所述，營改增預(yù)示著我國稅制改革走上了正軌，對房地產(chǎn)企業(yè)來說利大于弊。營改增兼并了重復(fù)征稅的模塊，使得增值稅鏈條在房地產(chǎn)企業(yè)中可以做到環(huán)環(huán)相扣，不僅避免了企業(yè)的反復(fù)交稅，更減輕了企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。此外，營改增在提高經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上不但遏制了小企業(yè)虛開發(fā)票的現(xiàn)象，約束了市場行為，還促進(jìn)了社會的公平。營改增是必然的前進(jìn)方向，它的實(shí)施將有利于我國房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)而高效的持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】袁洲，何倫志.新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].會計(jì)之友，2016（20）：114-116.

【2】張磊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].經(jīng)營管理者，2015（20）：49.