房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究趙永升

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，國(guó)家的相關(guān)調(diào)控措施也相應(yīng)出臺(tái)，但在宏觀調(diào)控下仍然出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高、租房市場(chǎng)混亂等諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)、民生事業(yè)緊密相關(guān)，無(wú)論是從改善民生角度看，還是維護(hù)金融安全、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度講，亟需建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。文章闡述了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵、系統(tǒng)梳理了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題、探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；長(zhǎng)效機(jī)制；內(nèi)涵問(wèn)題；對(duì)策建議

一、 引言

近年來(lái)，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度日益高漲，不斷高漲的房?jī)r(jià)，讓居民擁有住房成為奢望。居民租房市場(chǎng)也是亂象叢生，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有機(jī)構(gòu)性的房屋出租單位，居民租房的市場(chǎng)透明度缺乏，租房權(quán)益難以得到有效保障（鄧宏乾，2012）。面對(duì)不斷出現(xiàn)的問(wèn)題，學(xué)界、政界對(duì)此眾說(shuō)紛紜。

余凱（2008）提出房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果不很理想，原因在于缺乏有效對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，不但要采取短期強(qiáng)力政策、更要建立長(zhǎng)期機(jī)制（中國(guó)行政管理學(xué)會(huì)課題組，2014；陳永杰，2014）。皮娟梅（2015）提出從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，闡述了構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵、必要性以及對(duì)策建議。朱莊瑞（2016）提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問(wèn)題，單純依靠自身和市場(chǎng)無(wú)法很好解決，只有建立完善的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制才能更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

2016年底召開(kāi)的中央工作會(huì)議、2017年初召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議以及2017年政府工作報(bào)告等重要會(huì)議和報(bào)告，都在強(qiáng)調(diào)：我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨很多突出問(wèn)題，根源在于我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)性失衡，其中尤以房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡最為嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融體系的安全緊密聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施在一定程度上對(duì)穩(wěn)定我國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極作用，但要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，需要構(gòu)建系統(tǒng)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控即只注重短期調(diào)控效應(yīng)，又缺乏調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的獨(dú)立性和穩(wěn)定性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)遇到下行壓力時(shí)，放松房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸政策，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)又加大房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從屬于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，未能在本質(zhì)上建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效獨(dú)立運(yùn)行的機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是系統(tǒng)性的改革，既包含具有時(shí)效性、差異性的短期市場(chǎng)調(diào)節(jié)，又包含能引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制（唐明，2015）。長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)將更能體現(xiàn)戰(zhàn)略性和全面性，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)、面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的形勢(shì)下，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，需要進(jìn)行包括戶(hù)籍制度、土地制度、住房金融、稅收體系、租賃市場(chǎng)、法制法規(guī)等整套的全方面改革（倪鵬飛，2017）。發(fā)揮長(zhǎng)效機(jī)制在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，國(guó)家金融安全等方面的積極作用。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析

1. 政府調(diào)控政策存在不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策缺乏獨(dú)立性，以往的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)調(diào)控從屬于國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)遇到下行壓力的時(shí)候，政府希望通過(guò)房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候，就相應(yīng)限制房地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。相關(guān)政策經(jīng)常來(lái)回變動(dòng)，無(wú)法形成市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。相關(guān)政府經(jīng)常會(huì)采取一些短期、時(shí)效性強(qiáng)、碎片化的調(diào)控措施，缺少穩(wěn)定的、法治化的措施，更缺乏經(jīng)濟(jì)邏輯的考慮。很多強(qiáng)調(diào)在需求端進(jìn)行調(diào)控，很少進(jìn)行供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)控改變。這些調(diào)控方面的問(wèn)題，都使房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控?zé)o法形成穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)期會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、對(duì)經(jīng)濟(jì)金融安全帶來(lái)威脅。

2. 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制約城鄉(xiāng)住房自由流通。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大影響，主要體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性限制。我國(guó)社會(huì)發(fā)展形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景下，形成了獨(dú)特的戶(hù)籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和農(nóng)村人口。城鎮(zhèn)居民享有住房保障體系，教育、醫(yī)療、等基本公共服務(wù)，而農(nóng)村居民的社會(huì)保障欠缺很多。城鄉(xiāng)二元的戶(hù)籍制度限制了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的自由流通，農(nóng)民很難在城市購(gòu)房，因?yàn)檫M(jìn)城農(nóng)民工無(wú)法享有城市住房保障體系，又由于他們沒(méi)有穩(wěn)定的工資來(lái)源，也無(wú)法獲得銀行的按揭貸款。城市居民也無(wú)法在農(nóng)村購(gòu)房，因?yàn)槌青l(xiāng)二元的土地制度下，農(nóng)村土地歸集體所有，無(wú)法在市場(chǎng)上交易。城鄉(xiāng)之間的住房無(wú)法實(shí)現(xiàn)自由流通，不但帶來(lái)了資源浪費(fèi)，更無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)在住房資源配置上的作用。

3. 房地產(chǎn)相關(guān)稅收比例過(guò)重。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)得出，國(guó)家近年來(lái)每年的財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)占到了30%以上。但考慮到房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)幾乎全歸地方政府所有，則房地產(chǎn)稅費(fèi)占地方財(cái)政收入比例顯得比較高。全國(guó)10萬(wàn)億地方收入中，房地產(chǎn)稅費(fèi)有4萬(wàn)億，加上土地出讓金3億多，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的依賴(lài)度過(guò)大。地方政府土地財(cái)政問(wèn)題的出現(xiàn)發(fā)帶來(lái)一些列問(wèn)題，土地財(cái)政主要用于城市建設(shè)，不利于縮小城鄉(xiāng)差距，也造成了房?jī)r(jià)過(guò)高，抑制了居民的消費(fèi)和投資能力。地方政府傾向于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成了房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，也帶來(lái)了房地產(chǎn)相關(guān)的上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。

4. 核心城市資源集中與房?jī)r(jià)上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。我國(guó)目前的行政等級(jí)制度下，一線城市和部分二線城市集中了大部分的教育、醫(yī)療、人力等資源，完善的基本公共服務(wù)水平吸引力外來(lái)人口的大量流入。同時(shí)人口的增加帶來(lái)對(duì)住房的強(qiáng)大需求，雖然我國(guó)目前建立了城鎮(zhèn)居民住房保障體系，但是住房供給短缺仍是目前最嚴(yán)重問(wèn)題，房?jī)r(jià)就隨之上漲。房?jī)r(jià)的上漲給地方政府帶來(lái)豐富的財(cái)政收入，政府就更有能力投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市就會(huì)匯聚更多的資源要素，由此帶來(lái)大城市資源集中和房?jī)r(jià)上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。核心城市人口劇增帶來(lái)對(duì)城市承載力的極大考驗(yàn)，由此帶來(lái)交通、環(huán)境、等問(wèn)題加劇。endprint

5. 住房租賃體系不健全。改革開(kāi)放前，我國(guó)大多數(shù)城市居民居住在政府、企業(yè)公房中，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，住戶(hù)只有使用權(quán)。自從我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，每年開(kāi)發(fā)的住房有90%以上是商品房，只剩下不到10%的住房用來(lái)租賃。對(duì)比國(guó)外西方發(fā)達(dá)國(guó)家，商品房中租賃和銷(xiāo)售各占到一半的比例。特別是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租賃房屋從供給側(cè)方面表現(xiàn)出十分短缺的情況?，F(xiàn)有租賃體系下，租賃者權(quán)益難以得到有效保障，住房租賃者缺乏討價(jià)還價(jià)的能力，租金價(jià)格不透明。租賃者也未能享受捆綁在戶(hù)籍上的子女教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，不能享受同城鎮(zhèn)居民相同的福利待遇。進(jìn)城農(nóng)民工住房困難，不能享受城鎮(zhèn)住房保障服務(wù)。

6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問(wèn)題突出。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展，在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)資源配置的綜合作用下，整體市場(chǎng)秩序局面正在逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范化，但是目前仍存在很多突出問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)使下，囤積土地延期開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)手倒賣(mài)、改變土地用途、改變建筑容積率等問(wèn)題仍很突出；開(kāi)發(fā)商提前預(yù)售五證不齊全的期房，以認(rèn)購(gòu)、排號(hào)等手段變現(xiàn)收取購(gòu)房者定金，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序；個(gè)別開(kāi)發(fā)商勾結(jié)中介等機(jī)構(gòu)炒作住房市場(chǎng)價(jià)格，誤導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期，損害消費(fèi)者的知情權(quán)。發(fā)布虛假銷(xiāo)售信息和廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者；已捆綁銷(xiāo)售或附加條件等方式，強(qiáng)迫消費(fèi)者接受價(jià)格等行為。

四、 構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建議

1. 保障房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)保持調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控方法的獨(dú)立性，并有所區(qū)別于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控措施。宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方法主要以貨幣政策、財(cái)政政策為主，調(diào)控目標(biāo)主要是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融安全；房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控主要方法以戶(hù)籍政策、土地政策、稅收政策等為主，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展、以及滿(mǎn)足不同收入階層住房需求為主最終目標(biāo)。如果實(shí)現(xiàn)不了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的獨(dú)立性，那么房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)偏離市場(chǎng)本身，偏向宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)。

金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式日益嚴(yán)峻，再加上近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型面臨重重困難，國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的穩(wěn)增長(zhǎng)就成為首要目標(biāo)。在此背景下，也帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控偏向穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，偏離了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)控方向。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之間也發(fā)生變動(dòng)，缺乏政策調(diào)控的獨(dú)立穩(wěn)定性。例如，2008年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)還是調(diào)控房?jī)r(jià)，下半年金融危機(jī)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之松動(dòng)。2009以來(lái)隨著國(guó)家四萬(wàn)億投資的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控又從穩(wěn)增長(zhǎng)回歸到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。只要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控從屬于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的局面，保持調(diào)控政策的獨(dú)立穩(wěn)定性，才能從本質(zhì)上構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

2. 推進(jìn)城鄉(xiāng)戶(hù)籍和土地制度綜合性改革。戶(hù)籍制度涉及的方方面面比較多，調(diào)整戶(hù)籍改革就要從教育、工作就業(yè)等諸多方面進(jìn)行關(guān)聯(lián)性調(diào)整，真正調(diào)整戶(hù)籍制度就要從社會(huì)制度的方方面面入手，統(tǒng)籌土地制度、就業(yè)政策、財(cái)政稅收等方面著手進(jìn)行。建立以就業(yè)制度改革為基礎(chǔ)，以戶(hù)籍制度改革為抓手，以土地利用制度改革為支撐保障，逐步形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制和機(jī)制。構(gòu)建起相關(guān)制度聯(lián)動(dòng)運(yùn)行的鏈條，依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展→勞動(dòng)力需求增加→勞動(dòng)力市場(chǎng)流通→人口就業(yè)和居住屬性（城鄉(xiāng)、地域）發(fā)生改變→相關(guān)信息由就業(yè)部門(mén)同時(shí)傳導(dǎo)給戶(hù)籍部門(mén)和土地利用部門(mén)→戶(hù)籍部門(mén)及時(shí)完成戶(hù)籍變更和社會(huì)保障、福利等安排變更，土地利用部門(mén)制定或修訂城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃并引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地退耕以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)、農(nóng)村承包地等通過(guò)統(tǒng)一土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的思路，以就業(yè)為基礎(chǔ)、戶(hù)籍和土地利用均與就業(yè)進(jìn)行掛鉤。推動(dòng)聯(lián)動(dòng)鏈條的雙向運(yùn)轉(zhuǎn)，兼顧?quán)l(xiāng)城和城鄉(xiāng)的雙向要素流動(dòng)，循序漸進(jìn)、分階段推動(dòng)聯(lián)動(dòng)改革。

戶(hù)籍制度改革不是一蹴而就的，是要分階段分時(shí)間逐步實(shí)施進(jìn)行，首先以就業(yè)為基礎(chǔ)實(shí)行屬地化人口管理的形式，進(jìn)而加強(qiáng)城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度和社會(huì)保障體系的關(guān)聯(lián)性改革。

可按三階段逐步推進(jìn)。首先，全面放開(kāi)中小城市以及小城鎮(zhèn)的落戶(hù)條件，取消當(dāng)?shù)匦姓^(qū)的城鄉(xiāng)戶(hù)口二元化體制，允許當(dāng)?shù)剞r(nóng)民工自由落戶(hù)城鎮(zhèn)。該階段相對(duì)來(lái)說(shuō)改革阻力較小，并且農(nóng)民工的成本也較小，全國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)做了相應(yīng)的改革措施。然后，以省級(jí)直轄市為單位，允許農(nóng)民工在跨區(qū)域間自由流動(dòng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自由落戶(hù)的機(jī)會(huì)。最后，放開(kāi)全國(guó)戶(hù)籍制度的堡壘，實(shí)現(xiàn)全國(guó)行政區(qū)劃間、城鄉(xiāng)區(qū)域間的戶(hù)籍自由流通。逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一的一元化戶(hù)籍制度，城鄉(xiāng)居民在教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面享有均等公平的服務(wù)。在城鄉(xiāng)戶(hù)籍改革中逐漸淡化戶(hù)籍的城鄉(xiāng)屬性差異，中長(zhǎng)期推動(dòng)戶(hù)籍與其所附著的各種福利待遇逐步分離，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶(hù)籍管理制度。

3. 疏解核心城市職能，減輕人口流入產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲壓力。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，解決核心中心城市的資源過(guò)度集中的問(wèn)題是關(guān)鍵。近年來(lái)我國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭仍在持續(xù)，尤其以一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市為主要增長(zhǎng)地區(qū)。產(chǎn)生房?jī)r(jià)高漲的原因在于這些城市集中了優(yōu)勢(shì)的基本公共服務(wù)的資源，這些資源對(duì)人口產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，導(dǎo)致每年都有大量的外來(lái)人口流入這些地方。人口凈流入的增加對(duì)住房加大了需求，從而在需求端助推了房?jī)r(jià)上漲。因此破解資源集中的問(wèn)題成為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的必要條件。

對(duì)于城市優(yōu)勢(shì)資源集中的問(wèn)題可從以下兩方面破解。首先是在大城市周?chē)罅Πl(fā)展衛(wèi)星城、城市群的建設(shè)，疏解和承擔(dān)核心城市的人口和資源，減輕核心城市的壓力。另一方面明確中央和地方財(cái)權(quán)事權(quán)，增大地方政府財(cái)權(quán)傾斜力度，同時(shí)加大政府轉(zhuǎn)移支付力度。提升中小城市基本公共服務(wù)水平，縮小三四線城市與一線城市的基本公共服務(wù)的差距。從而增強(qiáng)中小城市的人口流入競(jìng)爭(zhēng)力，減輕大城市的外來(lái)人口壓力。

4. 建立完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度改革。實(shí)行有差別化的稅收體系，構(gòu)建遏制高端住房、鼓勵(lì)中端住房、保障低端住房的差別化稅收體系。對(duì)于普通商品房，可參照香港經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行首套房按揭貸款抵扣個(gè)人所得稅的方法，讓普通居民買(mǎi)得起房；對(duì)于別墅等高端住宅，應(yīng)提高征稅稅率。對(duì)于進(jìn)城農(nóng)民工以及城市低收入群體，政府應(yīng)該提供廉價(jià)的公租房體系，保障住房的居住屬性，實(shí)現(xiàn)住有所居。endprint

適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，增加住房持有階段的成本，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源。完善不動(dòng)產(chǎn)信息登記建設(shè)，建立合理的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)信息共享機(jī)制建設(shè)，為征收房產(chǎn)稅提供完善的信息服務(wù)平臺(tái)?？紤]不同家庭實(shí)際情況，制定合理的免征面積。加快房產(chǎn)稅立法工作，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)，逐步擴(kuò)大征收范圍，保障房產(chǎn)稅征收的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性。

5. 加快完善住房租賃體系建設(shè)。我國(guó)居民購(gòu)租并舉的住房體系初步形成，但是目前租賃住房市場(chǎng)體系仍存在很多問(wèn)題。完善住房租賃體系是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)居民住有所居得重要路徑。建立房屋租賃信息中心，提供住房租賃的集約化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，負(fù)責(zé)住房租賃體系建設(shè)和管理。租賃信息中心采用市場(chǎng)化運(yùn)作，政策上享受政府的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠措施，又接受政府的監(jiān)督和管理。健全租賃住房法制建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，明確租賃雙方權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，建立透明高效的住房租賃市場(chǎng)。

完善公租房體系建設(shè)，公租房保障對(duì)象主要以進(jìn)城農(nóng)名工、大中專(zhuān)畢業(yè)生以及城市低收入者為主；公租房周?chē)涮淄晟频尼t(yī)療、教育等基本公共服務(wù)設(shè)施；制定合理的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，保證低收入者支付能力；公租房租金跟隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況而動(dòng)態(tài)變動(dòng)；建立公租房市場(chǎng)交易和退出機(jī)制。逐步培育商品房租體系，運(yùn)用稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼等措施，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商等大型機(jī)構(gòu)進(jìn)入商品房租賃市場(chǎng)，擴(kuò)大租賃住房來(lái)源。形成主體供給多元、管理服務(wù)高效的住房租賃體系，形成市場(chǎng)規(guī)則清晰、保障明確到位、政府監(jiān)督高效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

6. 加快房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法制建設(shè)。目前國(guó)內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控多以行政手段和市場(chǎng)手段為主，涉及調(diào)控相關(guān)的法律制度建設(shè)相應(yīng)比較缺乏。根據(jù)社科院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到2016年，中央和各級(jí)地方政府共出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件48 510件，其中涉及法律方面的僅有6件，只占總數(shù)的0.01%，涉及政策文件的占大多數(shù)。例如，2005年出臺(tái)的國(guó)八條、2008年出臺(tái)的國(guó)十三條、2010年出臺(tái)的新國(guó)十條、2015年的330新政，這些文件都是以通知或是意見(jiàn)形式出臺(tái)。由于該類(lèi)文件都具有時(shí)效性短的特點(diǎn)，有不具備法律條文的強(qiáng)制執(zhí)行力，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控很難形成長(zhǎng)效機(jī)制。

未來(lái)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)調(diào)控措施的法律化建設(shè)，確保形成長(zhǎng)期有效的調(diào)控措施。具備法律強(qiáng)制性和長(zhǎng)期性的條文有力于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。目前國(guó)內(nèi)各階層收入差距較大，低收入家庭及進(jìn)程農(nóng)民工住房問(wèn)題突出，以往政府出臺(tái)很多保障低收入群體的住房問(wèn)題的措施，但均未能很好的落實(shí)到實(shí)處。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)保障低收入群體的住房法律，依據(jù)法律的強(qiáng)制性和長(zhǎng)期性確保國(guó)家各項(xiàng)住房政策能更好落到實(shí)處，這也是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要目標(biāo)。

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基金項(xiàng)目：中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院研究生科學(xué)研究基金項(xiàng)目“住房對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富效應(yīng)差距的影響研究”（項(xiàng)目號(hào)：2017032）。

作者簡(jiǎn)介：黃燕芬（1966-），女，漢族，江蘇省靖江市人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，第二屆北京市政府住房保障決策咨詢(xún)專(zhuān)家組專(zhuān)家，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、公共支出管理；趙永升（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)金融等。

收稿日期：2017-10-16。endprint