小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

姚婭利

摘 要：當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)熱銷趨勢(shì)，而其屬性與現(xiàn)行法律政策之間存在一定沖突，成為當(dāng)前主要的民生問題。通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房法律問題的研究，明確當(dāng)前存在的主要問題，并提出有效解決對(duì)策，從而實(shí)現(xiàn)交易市場的規(guī)范性，保障廣大農(nóng)民的土地收益，并實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，從而促進(jìn)社會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律問題

近年來小產(chǎn)權(quán)房在我國城中村或者城郊地帶得到廣泛發(fā)展，并成為重要社會(huì)問題，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房熱這一問題，政府對(duì)城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房持反對(duì)態(tài)度，另一方面政府嚴(yán)令禁止在集體建設(shè)用地上建造和出售小產(chǎn)權(quán)房。而在我國住房保障體系還不完善的情況下，市中房價(jià)一直呈上升狀態(tài)，而房子又是生活必須品，所以小產(chǎn)權(quán)房問題一直存在。本文將小產(chǎn)權(quán)房存在問題的分析，明確小產(chǎn)權(quán)房各種關(guān)系，從而保證城市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

1 小產(chǎn)權(quán)房的法律問題與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 小產(chǎn)權(quán)房的法律問題

通過對(duì)我國現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)的分析可以看出農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)中組織成員可以按照相關(guān)法律規(guī)定以戶為單位申請(qǐng)宅基地建造房屋，并且法律法規(guī)中允許所有人可以進(jìn)行出售和租賃給本集體經(jīng)濟(jì)中的其他人員，但是法律中明確規(guī)定宅基地房屋不能轉(zhuǎn)讓以及出售給集體經(jīng)濟(jì)以外人員以及城市居民。也就是說城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房是違法法律法規(guī)的行為。并且根據(jù)《中華人民共和國合同法》中相關(guān)規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房購房合同屬于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，所以從法律層面講合同是無效的。這一問題的出現(xiàn)的主要是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民對(duì)機(jī)體土地享有的使用權(quán)，土地并不歸個(gè)人所有，而是屬于集體。所以農(nóng)民個(gè)人是不能對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行處理的。另一方面，大年我國法律法規(guī)中將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)劃分在集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，是本集體內(nèi)成員所享受一種社員權(quán)，這一權(quán)利是不能轉(zhuǎn)讓給集體成員以外第三人享有的。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，很多村集體組織或者開發(fā)商在銷售小產(chǎn)權(quán)房時(shí)會(huì)給客戶承諾該套房產(chǎn)具備由村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)購房合同頒發(fā)的房屋使用證或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，這一行為在一定程度上可以有效避免后期出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。但是我國實(shí)際法律法規(guī)中又規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記為原則，沒有登記的產(chǎn)權(quán)是不受法律保護(hù)和認(rèn)可的。也就是說小產(chǎn)權(quán)房銷售中所提供的村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的相關(guān)證件在法律上是無效的，并不能用此證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也不具備法律效應(yīng)，無法得到法律認(rèn)可。

通過以上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房法律問題的分析，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外第三方雖然根據(jù)購房合同付款并對(duì)房子進(jìn)行占有和使用，但是實(shí)際上，在法律上并不具備房屋所有權(quán)，簡言之無論是從法律層還是從實(shí)際情況講小產(chǎn)權(quán)房對(duì)購房者而言相當(dāng)于無產(chǎn)權(quán)房。

1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1購房者的權(quán)利難以得到保護(hù)

小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榈匚缓头尚再|(zhì)的特殊性，在流通和轉(zhuǎn)讓方面存在諸多限制，并且我國是頒發(fā)的商品房相關(guān)法律文件并不適用于小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也不同拿處理商品房的手段處理小產(chǎn)權(quán)房案件。一旦出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房糾紛和訴訟，只能根據(jù)法律規(guī)定判處房屋買賣合同無效，購房者只能主張銷售方退還購房款。另外從司法層面看，如果購房者事先知道所購房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，那么在判處時(shí)即時(shí)開發(fā)商違約，也不會(huì)同意購房者的賠償需求，所以購房者的利益是很難得到有效保障的。

小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，所以并沒有在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案，也就是說購房者無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能在法律上成為房屋的主人，也無法對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購買后也并不能實(shí)現(xiàn)合法過戶，對(duì)房屋的保值和升值產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

1.2.2對(duì)國家糧食安全與農(nóng)民基本生活保障產(chǎn)生不利影響

我國作為農(nóng)業(yè)大國糧食安全與人民生活質(zhì)量有密切關(guān)系，為實(shí)現(xiàn)糧食安全必須保護(hù)耕地，所以控制農(nóng)村集體土地的建設(shè)具有重要作用，這也是當(dāng)前我國不成人宅基地建設(shè)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房合法的重要原因。我國目前所實(shí)行的土地管理體制，將集體土地征收為國有土地是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)的前提，而這一過程中人民所獲得的補(bǔ)償是非常有限的，在這一現(xiàn)狀下，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中農(nóng)民是直接受益人，所以小產(chǎn)權(quán)房逐漸興起。但是農(nóng)民們并沒有意識(shí)到這一行為將會(huì)失去生存的基礎(chǔ)，并且大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)造成耕地流失，給農(nóng)民生活保障帶來威脅。

2 解決小產(chǎn)權(quán)房問題的有效對(duì)策

2.1 規(guī)范城市房地產(chǎn)市場，建立完善的城市保障性住房制度

為徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題，政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，從而將商品房價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。近年來隨著市場變化，我國出臺(tái)部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，但是都沒有達(dá)到控制房價(jià)的目的，而這一問題的存在導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房受到中低收入人群的關(guān)注。從市場角度分析，如果不徹底解決放假上漲問題，也很難解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。所有，國家必須對(duì)我過房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合分析，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r制定有效對(duì)策，實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制。

另一方面，制定完善的保障性住房制度，可以保障廣大人民群眾實(shí)現(xiàn)住有所居，在不斷發(fā)展環(huán)境下，市場經(jīng)濟(jì)逐漸完善，同時(shí)由于社會(huì)公眾經(jīng)濟(jì)狀況和住房需求的不同，住房體系也體現(xiàn)出多層次性。商品性住房與保障性住房在住房體系中占有重要地位，甚至保障性住房所占比例更高，所以制定完善的保障性住房體系，保證住房可以滿足市場實(shí)際需求，并將中低收入人群的關(guān)注點(diǎn)吸引到保障性住房上，逐漸改變住房消費(fèi)習(xí)慣，利用這一手段降低購買小產(chǎn)權(quán)房人群數(shù)量，從而控制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展。

2.2 在條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化

針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，我國相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的修訂和完善工作，在社會(huì)發(fā)展到一定環(huán)境下，逐漸實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的合法性。同時(shí)當(dāng)購房者購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)給予登記，從而保障購房者的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，從法律上給予認(rèn)證。另一方面也可以提高用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)，將具備農(nóng)村集體土地使用權(quán)的農(nóng)民或者家庭作為用地補(bǔ)償對(duì)象，同時(shí)建立有效制度，給予廣大農(nóng)民更多保障。

當(dāng)前存在的小產(chǎn)權(quán)房問題涉及方面眾多，在解決這一類問題也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，如果是沒有造成嚴(yán)重不應(yīng)影響，但已經(jīng)投入使用并且形成一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可以組織其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和補(bǔ)繳一定費(fèi)用，在各項(xiàng)條件符合情況下，為購房者補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，從而實(shí)現(xiàn)合法化，并使其受到相關(guān)法律的保護(hù)。同時(shí)這類購房者也可以實(shí)現(xiàn)房屋的買賣和租賃等活動(dòng)。而對(duì)于嚴(yán)重違法并產(chǎn)生嚴(yán)重不利影響的情況，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加管理，依法嚴(yán)肅查處。

3 結(jié)束語

在城市化快速發(fā)展以及城鄉(xiāng)土地二元制背景下，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，這是社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是不可避免的時(shí)代潮流。城市和農(nóng)村是我國獨(dú)有的形式，在管制制度和法律上缺乏借鑒之策，所以在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題上需要在不斷實(shí)踐中進(jìn)行完善。小產(chǎn)權(quán)房存在有其一定意義，并不能一味否定，在社會(huì)不斷發(fā)展環(huán)境下， 應(yīng)當(dāng)辨證的看待問題，在保證各方利益的基礎(chǔ)上引導(dǎo)其向正確方向發(fā)展，從而保證社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定性。

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