新時(shí)期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向研究

何璐岐+佟曾

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到現(xiàn)在依然保持著較快的發(fā)展勢頭。但是，從事物發(fā)展的兩面性上來說，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外。近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的諸多問題日益凸顯，已經(jīng)逐漸影響到了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，因此，有必要對新時(shí)期我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及其走向進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式；走向；研究

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)即從事商業(yè)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)或者是提供娛樂、休閑等服務(wù)的收益類房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等等；狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。這里將商業(yè)地產(chǎn)限定在狹義范圍之中。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

（一）只租不售

在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。商業(yè)地產(chǎn)以出租作為唯一開發(fā)模式時(shí)，項(xiàng)目可行的前提是開發(fā)商必須先通過融資籌措到足夠的資金，使該項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營。采用出租模式時(shí)，項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營管理等都是專業(yè)性極強(qiáng)的工作，因此，開發(fā)商應(yīng)該具備經(jīng)營商的管理能力?！爸蛔獠皇邸蹦Ｊ郊瓤晌袑I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租招商，也能自行搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行招商。它主要有整體租賃和分零租賃兩種，其中整體租賃是開發(fā)商將物業(yè)整體出租給一家企業(yè)，由該企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃與經(jīng)營，開發(fā)商向企業(yè)收取約定的租金，商場的具體經(jīng)營與管理由企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而分零租賃的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理都應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作，從而使其潛在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)通過規(guī)劃、加大招商力度等合理手段得以規(guī)避。

（二）只售不租

只售不租就是以銷售最大化為最終目標(biāo)，它的特點(diǎn)是能快速回籠資金，使得開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金壓力大大緩解，短期見效非?？?，適合資金實(shí)力不是非常雄厚的公司。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割，由小業(yè)主出租或者自己經(jīng)營，就很難達(dá)到管理上的統(tǒng)一，無論在業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營檔次上都很難達(dá)到最佳，而且無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一對外宣傳形象，大大降低商業(yè)物業(yè)的升值潛力。這種模式常用于樓群商業(yè)、部分專業(yè)市場等，這種模式若用于購物廣場、商業(yè)街，必然導(dǎo)致其價(jià)值無法充分體現(xiàn)，甚至?xí)霈F(xiàn)大量的空置商鋪。這種模式常被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力差，資金、人才、管理經(jīng)驗(yàn)不足的中小開發(fā)商運(yùn)用。

（三）租售結(jié)合

這種模式是指開發(fā)商將開發(fā)出來的商業(yè)物業(yè)出售一部分，以收回投資成本，余下的資產(chǎn)開發(fā)商自己組建管理公司或聘請專業(yè)的管理公司來出租經(jīng)營，以賺取后期的營運(yùn)利潤。目前，在國內(nèi)主要采取“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的形式。即開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并和與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金可提高商場整體經(jīng)營的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進(jìn)度，房地產(chǎn)商的主要利潤來源就是這些中小商業(yè)機(jī)構(gòu)的租金，同時(shí)通過商業(yè)巨頭樹立開發(fā)商企業(yè)自身的形象，減少了對建設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素，使投資估算更準(zhǔn)確。

（四）不售不租，自主經(jīng)營

不售不租是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商直接介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。此種模式在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中采用得較少，成功的例子也較少。開發(fā)商自主經(jīng)營，即開發(fā)商既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營者，從理論上說在商業(yè)經(jīng)營管理中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢，但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營時(shí)失敗。一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場聘請管理人員，湊成管理團(tuán)隊(duì)，沒有真正掌握商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營規(guī)律及其精髓，經(jīng)營失敗者不在少數(shù)，在國內(nèi)有不少房地產(chǎn)開發(fā)商自營百貨以關(guān)門告終。

三、新時(shí)期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向

（一）采用只租不售模式

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項(xiàng)目的總體規(guī)劃、經(jīng)營管理及資源整合。從商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例上來說，很多實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經(jīng)營上對產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一招商、實(shí)施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提升整體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)前，我國上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經(jīng)賣出去的商鋪又回購了回來，重整項(xiàng)目、再做運(yùn)營；北京也有許多高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明確表示項(xiàng)目采取“只租不售”的開發(fā)模式。

（二）提高運(yùn)營水平，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價(jià)值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

結(jié)束語：

總體來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，但是其與普通住宅開發(fā)有著本質(zhì)的不同，采取住宅開發(fā)的模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)帶來許多問題。我國某些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，應(yīng)當(dāng)引起各方重視。要控制商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情，必須從開發(fā)思路及開發(fā)模式上著手，綜合考慮與分析各方需求，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)營利益。

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作者簡介：何璐岐，男，遼寧省沈陽市 中鐵九局集團(tuán)任職項(xiàng)目黨支部書記。endprint