房地產項目投資管理淺析

石宜凡

摘 要：本文通過作者多年的工作經驗對房地產項目投資影響因素的分析，指出在房地產項目投資管理中，應加以控制與管理的幾個方面。只有加強房地產投資項目的內部投資控制管理，才能讓建設項目的投資能得以合理的控制。

關鍵詞：房地產投資；項目投資；項目方案；控制與管理

前言 房地產產業(yè)是現代國民經濟中的一個重要行業(yè)，是從事房地產投資、開發(fā)、經營、物業(yè)管理和房屋中介服務的產業(yè)部門的總稱。包括土地開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

1 影響房地產投資因素

1.1 方案策劃及規(guī)劃設計 方案策劃及規(guī)劃設計決定項目的規(guī)模、性質、市場定位、建筑風格、建設標準及其他大致方針，是決定項同投資額的關鍵環(huán)節(jié)。據測算，投資前期的策劃階段對投資額的影響程度達到95%～100%；在規(guī)劃設計階段，這種影響有75%～95%；而在技術設計階段，只占到30%～75%；施工圖設計階段對投資額的影響程度只有35%以下。顯然，投資控制的關鍵環(huán)節(jié)是方案策劃和規(guī)劃設計。

1.2 資源耗用量和價格 房地產投資必須控制好整個項目資源消耗量及價格兩個要素。資源消耗為內部要素，是由企業(yè)內部條件決定的相對可以控制的岡素；而資源價格是一個外部要素，是一個相對不可控因素，只能通過采購進行控制。

1.3 項目工期 在項目實踐的過程中，各項活動消耗或占用的資源都在一定地點或一定期間內發(fā)生。所以項目投資的多少與工期的長短有直接的關系，并且隨著工期的變化而發(fā)生變化。這種相關與變化的原因在于項目所消耗的人力、材料、設備等資源都有自己的時間價值。這種資金的時間價值既是構成項目投資的主要因素，又是造成項目投資變動的主要因素。

1.4 項目規(guī)模 房地產項目的投資根本上由該項目的規(guī)模決定。從廣度上看，房地產項目的規(guī)模越大，投資成本就會越大。相反，規(guī)模越小，投資成本就越小。從深度上看，房地產項目所需完成的任務越復雜，其投資成本果然越大，任務越簡單，成本就越低。

1.5 項目質量 項目的質量是項目能滿足住戶或業(yè)主需求的質量特性與標準。它在項目的實現過程中通過質量的檢查與保障工作以及質量失控的補救工作兩個方面來展開。因而，要實現對房地產項目投資的科學控制，還必須開展對項目資源的消耗量、價格、工期、質量和規(guī)模等要素的集成控制。下面就以上幾個因素論述在房地產項目投資管理過程中應注意的幾個方面。

2 房地產項目投資管理中的重點

2.1 加強人才管理和用人機制 人才是企業(yè)的中流砥柱，更是從事經營和管理活動的團隊中最重要的資源。近年來，雖然我國加大了對人才的培養(yǎng)和重視程度，但在一些機構企業(yè)中，對人才的理解和運用還存在不少片面認識，導致了人才流逝和浪費。有的企業(yè)在用人方面僅以文憑作參考，認為高文憑就有很強的能力；有的企業(yè)在重要的崗位上安置的都是自己的親信，認為只有自己的親人才靠得??；有的企業(yè)到處挖人，認為將別人的優(yōu)秀人才采用引誘的辦法引入，才能幫助企業(yè)發(fā)展……大量實例證明，這樣的人才觀是局限的，是很危險的。不同的人才所需的生存條件不同，并且企業(yè)在不同時期需要的人才類型是不同的，只有根據企業(yè)的自身實際情況來選擇人才，才能物盡其用人盡其才。同時，企業(yè)應加強對人才的規(guī)劃和培養(yǎng)，才有利于企業(yè)長期發(fā)展。

2.2 科技創(chuàng)新，搞好產品研發(fā)工作 沒有疲軟的市場，只有疲軟的產品。當今的市場瞬息萬變，快速發(fā)展的經濟和技術，不斷變化的客戶需求，這些都要求企業(yè)要不斷創(chuàng)新，做出自己的特點和優(yōu)勢。如何確立一個既有自己鮮明特色、又能不斷創(chuàng)新和發(fā)展的樓盤品牌形象，是許多房產企業(yè)都要碰到的難題。

2.3 注重項目投資的執(zhí)行管理

2.3.1 做好項目投資預算系統(tǒng)工作及投資管理工作 房地產業(yè)涉及的工作面廣，系統(tǒng)性強。因此，每個涉及到的部分都需要完整和較準確的預算，并系統(tǒng)地將該預算送往相應的部門，由相關部門根據預算做出各自的執(zhí)行計劃，并在這一過程中采用嚴格的獎罰措施。

2.3.2 通過不同方式安排好資金 資本市場的優(yōu)勢在于資本運作，要把“雞蛋”放在不同的“籃子”里。合理運用社會資本，多渠道、多方位、多角度利用好資本市場。掌握好自有資產的數量和質量，把固定的資產運作起來，使之成為資本得到廣泛運用。

2.3.3 運用營銷手段提升地產價值 營銷作為企業(yè)投資的收尾階段，是對投資決策的檢驗和評價，是產業(yè)經營的最終落足點。營銷工作最重要的因素是營銷人員，要在營銷團隊建設上下功夫，多元化選擇人才、培養(yǎng)人才、安置人才。相信在周密的營銷計劃下，營銷工作將為最后的地產收益加分不少。

2.4 加強人性化的市場服務 如果樓盤的質量和視覺效果是地產項目的硬件設施，那么人性化的市場服務就是它的軟件配備。消費者需要的不僅僅是過硬的樓盤質量、良好的視覺感受，更有情感上的需求。要滿足業(yè)主的這一需求，就要在人性化的市場服務上下功夫。這就需要一支專業(yè)的隊伍，在正確的服務宗旨下，切實為顧客著想和服務，這也是品牌經營的必要條件。

2.5 堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)投資的目的是為了盈利，但不應急功近利。企業(yè)的口碑和業(yè)主的好評是企業(yè)長期發(fā)展的要求。在樓盤的硬件設施上，切不可偷工減料，要保證質量。在商品房的價位上可以適當放低些，走共贏的市場道路，讓社會了解企業(yè)，讓顧客認識企業(yè)，讓業(yè)主認同企業(yè)。

3 對我國房地產業(yè)發(fā)展前景的展望

3.1 當前我國經濟保持較高增長、低膨脹的良好勢頭為房地產業(yè)發(fā)展提供良好的環(huán)境 經濟的快速發(fā)展必然對住房、辦公樓、商業(yè)用房的需求量增大，為房地產業(yè)的發(fā)展提供更多空間；同時，房地產業(yè)的協調運作又促進了國民經濟的發(fā)展。我國的房地產業(yè)總產值占國民生產總值的3%，而在發(fā)達國家這一指標已達到8%～10%。由此可見，我國房地產業(yè)發(fā)展的潛力還很大。

3.2 我國城市化進程的加快要求房地產業(yè)不斷發(fā)展 我國現今的城市化水平還很低，城市人口僅占全國人口的30%，而世界平均水平已達 到50%，發(fā)達國家則更高。因此，我國的城市化道路還有很長一段要走。城市化的發(fā)展要求城市土地供給、住房、辦公樓、商業(yè)房等不斷增加，伴隨鄉(xiāng)村城市化的加快，必將為房地產業(yè)的發(fā)展提供巨大空間。

3.3 房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展是我國產業(yè)結構升級的要求 產業(yè)結構的演變規(guī)律是第三產業(yè)比重加大，第一產業(yè)和第二產業(yè)比重逐漸減小。我國經濟已由短缺型向相對過剩型、由賣方市場向買方市場過渡，實施產業(yè)結構調整，尋找新的經濟增長點是我國改革的必由之路。作為第三產業(yè)的重要組成部分的房地產業(yè)，是國民經濟的先導性產業(yè)和基礎性產業(yè)，與其他產業(yè)關聯度高、產業(yè)鏈長，是公認的國民經濟新的增長點。目前，我國第三產業(yè)產值僅占國民生產總值的30%，而中高等收入國家的這一比重高達50%～60%。

4 小結

近年來，政府對房地產業(yè)發(fā)展出臺了一系列的宏觀調控政策，從各個方面引導和扶植房地產業(yè)的發(fā)展，對房地產業(yè)的投資管理提出了新的要求。房地產商應立足于國家政策，積極對管理措施作出調整，使房地產業(yè)更加繁榮。

參考文獻

[1]譚術魁.房地產管理學[m].上海：復旦大學出版社，2006.12

[2]潘蜀健.房地產項目控制[m].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004

（作者身份證號碼：330681198710101783）