房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理分析

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)告別穩(wěn)賺不賠的高利潤(rùn)時(shí)代。在當(dāng)今及今后時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與其財(cái)務(wù)成本管理已經(jīng)建立了密不可分的聯(lián)系。加強(qiáng)成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成，提出了在各種構(gòu)成費(fèi)用中可能存在的問(wèn)題，并為存在的問(wèn)題給出了相應(yīng)的解決對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持長(zhǎng)久發(fā)展力提供參考。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 成本管理 發(fā)展戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上和地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出及安置動(dòng)遷用房支出等。

（二）前期工程費(fèi) 主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、施工圖設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、審計(jì)等發(fā)生的費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi) 是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝，工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi) 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）缺乏戰(zhàn)略性指導(dǎo)和完整的成本管理控制體系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，勢(shì)必造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。例如有的企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)只關(guān)注各項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、總體水平、戶(hù)型等內(nèi)容的審核，而忽略了對(duì)不同方案成本的審核，甚至有的程序與前一步驟相互脫節(jié)，使得成本預(yù)測(cè)、成本決策可有可無(wú)，效用不大，不能使成本管理形成一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、緊密結(jié)合的完整體系，因此成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制 在前期工程費(fèi)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè)，對(duì)成本控制的重視程度不夠；對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如施工圖紙還不夠細(xì)致，不得不進(jìn)行改進(jìn)等；公司的內(nèi)部控制不到位，設(shè)計(jì)管理深度不足，對(duì)設(shè)計(jì)缺陷未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成設(shè)計(jì)變更等，增加了工程成本。有一些企業(yè)雖然在職能部門(mén)上單獨(dú)設(shè)置了審計(jì)部，但往往只對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（三）成本管理的信息化水平較低 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)管理的信息化基本處于辦公自動(dòng)化、項(xiàng)目前期投資可行性分析等領(lǐng)域，而對(duì)整個(gè)成本管理的過(guò)程則缺乏有效的信息手段支持。其中，最為突出的問(wèn)題是成本管理過(guò)程中大量的信息處理工作基本上由手工完成，尤其在水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等要求更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎、不能有絲毫差錯(cuò)的階段，仍采用較落后的成本管理方式，這就容易導(dǎo)致信息失真、遺漏和滯后，產(chǎn)生管理決策失誤、風(fēng)險(xiǎn)加大、開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)、成本增加等諸多問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）樹(shù)立全新的成本管理理念，確立企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 樹(shù)立全新的成本管理理念是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理工作的基礎(chǔ)。在企業(yè)文化中樹(shù)立以?xún)?yōu)取勝的觀念，人人都要具有低成本、高質(zhì)量、高效益的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，樹(shù)立品牌、效益理念，使其成本管理建立在科學(xué)管理、科學(xué)決策的基礎(chǔ)之上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，是制定成本管理對(duì)策的依據(jù)，企業(yè)需要在明確的發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上，再進(jìn)一步樹(shù)立成本管理理念和制定成本管理的方法。

（二）以完善企業(yè)內(nèi)部控制為前提 完善的內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理工作的前提。內(nèi)部控制是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督與控制的過(guò)程，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不停止，其內(nèi)部控制過(guò)程也因此不會(huì)停止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地之后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，直至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工結(jié)算為止，建立全過(guò)程的成本管理控制體系，使成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核各部分環(huán)環(huán)相扣，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)跟蹤反饋，并加以解決。

（三）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息化水平 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理的各個(gè)階段，尤其是前期工程費(fèi)中規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、施工圖設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、審計(jì)的時(shí)候，更要提高信息化水平，采用信息化的科學(xué)管理手段，做好成本控制與管理是很有必要的。信息化管理能夠及時(shí)正確反映其問(wèn)題所在，為及時(shí)改正問(wèn)題提供了有利的前提條件。這樣做可以大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快成本管理進(jìn)程，進(jìn)而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以盈利為目的，在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)成本管理等方式謀求合理的利潤(rùn)，企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧社會(huì)效益和消費(fèi)者利益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏的目的，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：段愿（1992年9月27日）女，漢族，湖北黃岡人，云南師范大學(xué)泛亞商學(xué)院，2015級(jí)碩士研究生，專(zhuān)業(yè)：會(huì)計(jì)專(zhuān)碩。endprint