遂昌縣開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

□遂昌縣國土資源局 王彩方

遂昌縣開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

□遂昌縣國土資源局 王彩方

遂昌九山半水半分田，土地資源尤其是城鎮(zhèn)建設(shè)用地資源極為有限。2014年以來，遂昌縣把城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)作為優(yōu)化國土空間布局、節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手，根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃，多種形式開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。截至2017年7月底，共完成15個再開發(fā)項目，面積460畝，為2014-2017年省下達(dá)再開發(fā)任務(wù)總量315畝的146%。

一、主要做法

1.規(guī)劃先行，強(qiáng)化落實

2014年上半年，遂昌縣依據(jù)省、市相關(guān)文件精神和縣域城市總體規(guī)劃等相關(guān)專項規(guī)劃，開展城鎮(zhèn)低效用地的實地調(diào)查核實工作。在相關(guān)部門和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處的密切配合下，基本查清了遂昌縣城鎮(zhèn)低效用地的利用狀況，并編制了遂昌縣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃，建立了城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫。全縣共劃定了38個城鎮(zhèn)低效用地區(qū)塊，總用地面積1615.31畝，其中縣城所在地妙高街道有18個區(qū)塊，面積884.77畝，占全縣城鎮(zhèn)低效用地總面積的54.77%。之后，根據(jù)浙江省國土資源廳《關(guān)于開展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查數(shù)據(jù)年度更新工作的通知》，先后進(jìn)行三個年度的數(shù)據(jù)更新。2017年7月完成本年度的更新工作，新增低效用地339.36畝，全縣城鎮(zhèn)低效用地總面積調(diào)整為2062.99畝。

在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，遂昌縣狠抓城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的落地工作。根據(jù)縣城市更新計劃并結(jié)合省下達(dá)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)任務(wù)，制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度計劃，并把年度開發(fā)計劃落實到具體地塊，落實到年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中。如2007年省下達(dá)遂昌縣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)任務(wù)75畝，遂昌縣在編制年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，就把2017年擬出讓的縣城原毛紡廠地塊、原商業(yè)車隊地塊、湖山原琴淤鄉(xiāng)政府、原琴淤鄉(xiāng)小學(xué)等低效用地列入計劃中，并切實做好再開發(fā)前期工作。經(jīng)過半年努力，上述地塊于7月31日前成功出讓，完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)面積75.59畝，提前完成省下達(dá)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)任務(wù)。

2.領(lǐng)導(dǎo)重視，部門配合

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作能不能順利展開，關(guān)鍵要建立健全政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，其中領(lǐng)導(dǎo)重視是不可缺少的一個重要因素。

▲上溪灘低效用地現(xiàn)狀圖

為加強(qiáng)對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的領(lǐng)導(dǎo)，理順工作機(jī)制，遂昌縣成立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，由常務(wù)副縣長任組長，國土、建設(shè)、發(fā)改、經(jīng)商、環(huán)保、旅游委員會等相關(guān)部門分管負(fù)責(zé)人任成員。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)審定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度計劃，具體開發(fā)地塊的再開發(fā)規(guī)劃方案及協(xié)議出讓方案等，保障城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的順利進(jìn)行。

在實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中，離不開相關(guān)部門的密切配合。如縣城前山原商業(yè)局車隊再開發(fā)項目，首先土地使用權(quán)人提出再開發(fā)申請，擬將原辦公、職工宿舍用途的地塊再開發(fā)為賓館。作為項目分管部門的縣旅游委員會第一時間介入，指導(dǎo)申請人編制該地塊的再開發(fā)規(guī)劃方案，并組織相關(guān)部門對該規(guī)劃方案進(jìn)行評審；評審?fù)ㄟ^后，申請人提供該地塊規(guī)劃設(shè)計方案，由縣住建部門組織評審。評審?fù)ㄟ^的，出具規(guī)劃設(shè)計條件通知書，并函告縣國土資源局；縣國土資源局根據(jù)該地塊的規(guī)劃設(shè)計條件，委托中介評估再開發(fā)前后兩種地價，并編制協(xié)議出讓方案，報領(lǐng)導(dǎo)小組審定；最后是協(xié)議出讓方案上報縣政府審批。

3.規(guī)范運(yùn)作，有序推進(jìn)

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作一定要嚴(yán)格按照省政府《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號）和國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）實施，嚴(yán)格限定再開發(fā)的范圍和對象，嚴(yán)格遵循審批程序，嚴(yán)格規(guī)范運(yùn)作，嚴(yán)防出現(xiàn)打擦邊球、擴(kuò)大政策適用范圍等違規(guī)操作，嚴(yán)禁自行以低效用地再開發(fā)為由變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。通過政策把控，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作有序開展。

為嚴(yán)格規(guī)范運(yùn)作，目前遂昌縣實施的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目以政府主導(dǎo)為主，對城鎮(zhèn)低效用地通過城市更新后加以收購儲備，再公開出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)。如2017年已實施的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目，政府主導(dǎo)實施的再開發(fā)面積71.78畝，占已開發(fā)總面積的94.96%。

▲拆除建筑物

4.騰籠換鳥，轉(zhuǎn)型升級

遂昌縣借助工業(yè)園區(qū)體制改革的契機(jī)，勇于創(chuàng)新并積極研究出臺多項優(yōu)惠政策，貫徹落實綠色生態(tài)發(fā)展理念，踐行兩山兩鳥理論，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在堅持生態(tài)工業(yè)第一經(jīng)濟(jì)，招商引資第一工程的基礎(chǔ)上，把盤活存量工業(yè)用地、騰籠換鳥作為振興生態(tài)工業(yè)的第一任務(wù)來抓，在縣委、縣政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，2016年制定出臺了《遂昌縣振興生態(tài)工業(yè)三十九條》，其中第4條鼓勵兼并重組和第8條“支持騰籠換鳥，退二優(yōu)二”，作為鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng)和推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級的重點扶持條款，營造了政策洼地優(yōu)勢，掀起了推進(jìn)低效工業(yè)用地再開發(fā)、加快騰籠換鳥工作的高潮，取得了一系列新業(yè)績。2016年以來，遂昌縣盤活已供工業(yè)用地586畝，廠房面積20.8萬平方米，引進(jìn)項目23個，投資額達(dá)11億元。城鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)對破解土地資源要素制約、促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、推動大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新等方面起到明顯作用。

為從法律上給低效用地騰籠換鳥提供法律保障，遂昌縣政府與法院聯(lián)合出臺《遂昌縣通過司法程序處置關(guān)停和破產(chǎn)企業(yè)若干意見》，從僵尸企業(yè)認(rèn)定、協(xié)調(diào)機(jī)制建立及運(yùn)行、破產(chǎn)受理執(zhí)行機(jī)制等方面做出了具體規(guī)定，同時建立了破產(chǎn)管理人隊伍和破產(chǎn)費(fèi)用保障機(jī)制，規(guī)定了相關(guān)職能部門在保障僵尸企業(yè)處置工作中的具體任務(wù)分工，確保處置工作依法有序推進(jìn)，為遂昌騰籠換鳥工作理順了體制機(jī)制，強(qiáng)化了法律保障。

二、存在的主要問題

遂昌縣在實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作中雖然取得一點成績，但也存在一些問題。突出表現(xiàn)在因城市征遷補(bǔ)償價格較高，一些城鎮(zhèn)低效用地的權(quán)利人寧愿坐等政府征遷，也不愿自行實施再開發(fā)或聯(lián)合再開發(fā)，這在一定程度上拖延了遂昌縣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)進(jìn)程，也導(dǎo)致再開發(fā)方式以政府收購儲備再重新供地為主，再開發(fā)形式不豐富。

2015年，縣城上溪灘低效用地區(qū)塊列入城市更新范圍。該區(qū)塊位于縣城東部，原為妙高鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)，有28家企業(yè)，土地性質(zhì)為國有劃撥。土地面積62.59畝，現(xiàn)狀建筑面積2.51萬平方米，其中已辦證建筑面積約1.22萬平方米、無證建筑面積約4830平方米、違章筑面積7985平方米。為加快該區(qū)塊的低效用地再開發(fā)，遂昌縣專門制定上溪灘區(qū)塊工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”實施方案，對上溪灘區(qū)塊工業(yè)企業(yè)實施整體搬遷，盤活城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地，提高節(jié)約、集約用地水平，大力發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，從而進(jìn)一步優(yōu)化城市功能，提升城市品位，促進(jìn)城市有機(jī)更新。因該區(qū)塊用地情況復(fù)雜，土地用途雖為工業(yè)用地，但房產(chǎn)證有廠房、住宅、商業(yè)店面等，權(quán)利人要求按現(xiàn)狀用途予以補(bǔ)償，要價很高?？h政府權(quán)衡后決定暫緩該地塊的低效用地再開發(fā)。

▲體育場區(qū)塊再開發(fā)后運(yùn)動場現(xiàn)狀

▲體育場區(qū)塊再開發(fā)后整體現(xiàn)狀

三、典型案例

1.縣城荷花灘城市低效用地再開發(fā)

荷花灘為遂昌縣城中心地帶，東至塑料廠、荷花灘大橋，南至南溪，西至西街三十一弄，北至西街。原有住宅居民176戶，宿舍樓5幢，企業(yè)16家。該區(qū)塊現(xiàn)狀土地總面積139.5畝，其中建筑占地3.67萬平方米，總建筑面積約6.47萬平方米，建筑密度39.46%，容積率為0.696。區(qū)塊內(nèi)大部分建筑物老舊，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套差，為典型的城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地。2015年9月，該地塊完成征遷收購，并于12月底成功掛牌出讓。扣除中間道路和沿溪景觀道路外公開出讓面積103.4畝，分南、北兩個區(qū)塊，總建筑面積23.44萬平方米，其中地上建筑面積18.47萬平方米，地下建筑面積4.97萬平方米，配機(jī)動車停車位976個，建筑密度32%，容積率2.68（地下建筑面積不計容積率）。再開發(fā)前后荷花灘區(qū)塊土地開發(fā)面積減少36.1畝，總建筑面積增加16.97萬平方米，增加的建筑面積相當(dāng)于原區(qū)塊建筑面積的2.62倍，充分體現(xiàn)了山區(qū)小縣城挖掘城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)潛力，節(jié)約集約用地，完善了城市功能，美化了城市面貌。

2.縣城老體育場低效用地再開發(fā)

縣城老體育場用地面積49.6畝，除一個主席臺、廁所外無其他建筑物，跑道也是煤渣鋪設(shè)，開運(yùn)動會時揚(yáng)塵滿天。遂昌縣委、縣政府急群眾之所急，憂群眾之所憂，把老體育場改造列入年度十大實事來抓。為推進(jìn)該項目建設(shè)，遂昌縣創(chuàng)新公共項目投融資機(jī)制，引入民間資本參與低效用地再開發(fā)項目建設(shè)，將體育場改造與商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，即由開發(fā)商負(fù)責(zé)投資建設(shè)，建成后政府用開發(fā)商繳納的出讓金回購體育設(shè)施，開發(fā)商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)盈利。這種模式兼顧了商業(yè)效益和公益效益，通過項目招商，利用社會資金完成公共設(shè)施投入，破解了項目融資難問題。同時完善體育場設(shè)施和功能，盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，向空間要地。該項目總投資2.75億元，總建筑面積3.97萬平方米，容積率為1.2。再開發(fā)后新增3萬多平方米的商業(yè)用房和8000多平方米的停車場，增加200多個地上和地下停車位，極大拓展了縣城商業(yè)空間。原體育設(shè)施升至第二層，包含1個標(biāo)準(zhǔn)田徑場、標(biāo)準(zhǔn)400米塑膠跑道、7000個看臺座位和天然草足球場、塑膠網(wǎng)球場、門球場、室外籃球場等?，F(xiàn)該區(qū)塊世紀(jì)聯(lián)華、時代院線、普樂迪KTV等知名商家以及30余家品牌服裝店、100多家格子鋪、20余家特色美食等紛紛入駐，形成又一個城市商業(yè)圈——凱興購物廣場，極大地豐富了市民購物和休閑娛樂選擇。同時，安排就業(yè)1000余人，已上繳稅收3000多萬。