長租公寓：房地產(chǎn)市場下一個(gè)風(fēng)口？

楊光

隨著存量房時(shí)代的到來，主打優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長租公寓，會成為房地產(chǎn)市場的下一個(gè)風(fēng)口嗎？

住建部等九部委近日發(fā)文，要求加快發(fā)展住房租賃市場，深圳等12個(gè)城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。值得注意的是，以長租公寓為代表的住房租賃市場在深圳已呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。放眼全國，長租公寓更是被許多房企和中介視作轉(zhuǎn)型的方向。隨著存量房時(shí)代的到來，主打優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長租公寓，會成為房地產(chǎn)市場的下一個(gè)風(fēng)口嗎？

租賃市場，越來越被視為房地產(chǎn)市場“最后的紅利”。深圳長租公寓市場從2014年開始發(fā)展，現(xiàn)已進(jìn)入“爆發(fā)期”。截至目前，深圳全市的長租公寓運(yùn)營商已突破了100家。這些房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等，它們大多數(shù)主打的是有情懷的服務(wù)以及有格調(diào)的硬件裝修。

在深圳南山區(qū)，由幾十棟舊工業(yè)廠房改造而成的長租公寓集悅城，房間的裝修與布置極其“文藝”，家具齊全，對于年輕人來說的確很有吸引力。記者致電集悅城客服得知，20平米左右的單身公寓，每月房租最低要2280元，水電和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用另算，還需額外繳納150元的管理費(fèi)。

集悅城單身公寓2000多元的房租價(jià)格比一條馬路之隔的城中村塘朗村貴了近一倍。相對較高的租金是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照。盡管如此，盈利還是很困難。放眼全國，盈利難是長租公寓普遍面臨的問題。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，由于改造成本和空置率較高等因素，現(xiàn)在長租公寓的年租金回報(bào)率在2%左右，最高不超過3%，還處于搶占市場和燒錢的階段。

盡管面臨著回報(bào)周期長、盈利難的尷尬，但仍有大量資本開始涌入長租公寓市場。從2014年小米董事長雷軍的順為基金向YOU+公寓投入1億元開始，短短3年有近百億資本流向了這個(gè)領(lǐng)域。其中，僅魔方公寓就累計(jì)融資超過30億元。此外，許多房企和地產(chǎn)服務(wù)中介也把長租公寓視作轉(zhuǎn)型的方向。

萬科是最早進(jìn)入市場的玩家之一，去年5月正式推出了長租公寓業(yè)務(wù)。目前已在北京、上海、廣州等26個(gè)城市布局。

地產(chǎn)服務(wù)中介涉水長租公寓市場也由來已久，收益方式主要是獲取租金差價(jià)，其中進(jìn)入市場最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，去年5月宣布獨(dú)立運(yùn)作。張大偉認(rèn)為，企業(yè)在長租公寓市場展開布局主要有兩方面的考慮。

張大偉說：“現(xiàn)在對于很多企業(yè)來說，它提前布局的目的有兩個(gè)方面：一方面是試水這個(gè)市場，形成一定的品牌實(shí)力，可以比其他企業(yè)有未來的先發(fā)優(yōu)勢。另外，對于這些企業(yè)來說，確實(shí)有一部分是存在著存量資源，它也是為了盤活資源。比如說有些開發(fā)商手中其實(shí)是有一些這種商辦類的庫存積壓，在這種情況下，出于資金盤活的角度，其實(shí)它對于資金回報(bào)率來說要求就沒有那么高了?！?/p>

有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果說過去10年存量房市場只集中在二手房交易，那么規(guī)模高達(dá)200萬億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)未來最值得關(guān)注的大市場，長租公寓便是這個(gè)市場的重要組成部分。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說，未來長租公寓可持續(xù)的盈利將主要來源于優(yōu)質(zhì)服務(wù)的溢價(jià)。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析：“資金回報(bào)率會提升，但是總體很難大幅度的提升。未來一段時(shí)間內(nèi)，我認(rèn)為租金的漲幅都不可能太快。未來，我認(rèn)為更可持續(xù)的是服務(wù)的溢價(jià)。消費(fèi)者真的為好的服務(wù)、好的產(chǎn)品買單的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)才能夠持續(xù)地獲得行業(yè)的發(fā)展、租客的消費(fèi)升級帶來的紅利?！眅ndprint