簡(jiǎn)析人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的效應(yīng)

胡佩佩 王 帥

(1.云南民族大學(xué) 云南 昆明 650500；2.西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 四川 成都 611130)

簡(jiǎn)析人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的效應(yīng)

胡佩佩1王 帥2

(1.云南民族大學(xué) 云南 昆明 650500；2.西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 四川 成都 611130)

人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格一直是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的兩大熱點(diǎn)問題，二者既獨(dú)立又關(guān)系緊密，直接影響到老百姓的生活水平與幸福感。人民幣匯率代表人民幣價(jià)格，是連接、調(diào)配國(guó)內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)資源的結(jié)點(diǎn)。由于我國(guó)人民幣國(guó)際化和資本項(xiàng)目開放的逐步推進(jìn)，匯率將加強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)一些行業(yè)企業(yè)的影響，比如房地產(chǎn)業(yè)、證券業(yè)、出口企業(yè)。而房地產(chǎn)是我國(guó)老百姓最常用的，最重要的投資方式之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)、房?jī)r(jià)的波動(dòng)涉及居民的切身利益，因此一直是受重點(diǎn)關(guān)注的問題。

2014年以來，人民幣持續(xù)大幅貶值，打破了長(zhǎng)期以來人民幣升值的預(yù)期。差不多與此同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入下行通道，量?jī)r(jià)齊跌?；谠摤F(xiàn)實(shí)，本文將重點(diǎn)討論人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本文主要分析人民幣貶值將直接產(chǎn)生預(yù)期效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、流動(dòng)性效應(yīng)以及成本和價(jià)值效應(yīng)，此四種效應(yīng)又直接對(duì)房地產(chǎn)需求和供給產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。但是人民幣貶值并不是直接決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，僅僅是對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行的壓力，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的情況下。

人民幣貶值；房地產(chǎn)價(jià)格；影響

一、人民幣貶值現(xiàn)狀

2005年匯改之后，人民幣匯率就一路攀升。截止2013年最后一天，人民幣值共上漲35%?？缛?014年，人民幣卻表現(xiàn)為持續(xù)大幅貶值。

表一 2014年各月及全年人民幣漲幅表①

從表中我們可以看出2014年人民幣匯率(中間價(jià)和即期匯率)大致經(jīng)歷了下跌、上漲、下跌的走勢(shì)。總的來說，全年人民幣兌美元的中間價(jià)和即期匯率二者都下跌了，這也是匯改以來二者首次雙雙下跌。2014全年最高人民幣對(duì)美元中間報(bào)價(jià)6.0930出現(xiàn)在年初的1月14日，創(chuàng)匯改后的新高,即人民幣相對(duì)美元價(jià)格最低。在6月3日那天，出現(xiàn)了全年人民幣對(duì)美元最低的中間價(jià)，也就是當(dāng)日人民幣相對(duì)美元最高價(jià)格6.1710。

繼2007年和2012年央行兩次擴(kuò)大人民幣日內(nèi)波動(dòng)幅度區(qū)間之后，2014年3月15日，其宣布其自當(dāng)日起，日內(nèi)波幅由原來的1%擴(kuò)大至2%②。兩日后，美元兌人民幣即期匯率波幅也變寬了。受波幅擴(kuò)大的政策影響，緊接著一周后(3月24日)人民幣就升值了0.58%，創(chuàng)2011年10月以來單日升幅的最大紀(jì)錄,之后匯率又保持下滑趨勢(shì)。由于人民幣匯率將在更寬的幅度內(nèi)波動(dòng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，匯率雙向波動(dòng)將會(huì)司空見慣。

從1994年人民幣與美元非正式掛鉤到2014年，在前后跨越達(dá)20年的時(shí)間里，人民幣貶值持續(xù)時(shí)間如此之長(zhǎng)、幅度如此之大的情況前所未有。此次貶值當(dāng)真是出人意料，也使得大眾對(duì)20年以來人民幣持續(xù)升值的預(yù)期瞬間破滅。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2014年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言的確是一個(gè)特殊年份。年初，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量與價(jià)格雙雙跌落與2008年以來土地市場(chǎng)的火爆、房?jī)r(jià)迅猛飛漲形成巨大反差。從前樓市火爆，而今投資者對(duì)全國(guó)樓市普遍表現(xiàn)出觀望心態(tài)，呈現(xiàn)空頭趨勢(shì)。整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)處出投資增速減弱、交易量緊縮及房?jī)r(jià)下跌的特點(diǎn)。

(一)量?jī)r(jià)現(xiàn)狀

表二 2014年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)部分指標(biāo)及增長(zhǎng)率一覽表③

由表可知，雖然2014年房地產(chǎn)的投資額比上年增加了不少，但是比起前幾年百分之二十幾的增速，2014年的投資同比上年增速顯著地放緩了。新開工房屋面積呈大幅下跌，相應(yīng)新建的房屋也大大減少了。不僅新建房屋少了，所銷售出的商品房面積也一改往日雄風(fēng)，進(jìn)入下降通道。有數(shù)據(jù)顯示，至2014年末我國(guó)商品房庫(kù)存量約為同年銷售量的6.18倍，這充分表明2014年商品房開發(fā)與銷售都雙雙萎縮。

對(duì)于國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市，2014年上半年的每個(gè)月，就有一個(gè)城市新建的住宅用房銷售價(jià)月環(huán)比下跌。這70個(gè)城市全年新房銷售價(jià)格漲幅為-0.6%，二手房?jī)r(jià)格漲幅為-1.5%。大約有100個(gè)城市在從5月到12月的每個(gè)月里價(jià)格環(huán)比都下跌，共計(jì)全年下跌2.69%。在2014年的大背景下,全年商品房平均銷售價(jià)環(huán)比去年很可能會(huì)下跌，實(shí)際上卻上漲了1.34%，盡管增幅很小。因?yàn)椴煌貐^(qū)的商品房?jī)r(jià)格各有其特點(diǎn)。一線城市房?jī)r(jià)漲幅為0.58%，二線城市房?jī)r(jià)下跌5.53%，三線城市房?jī)r(jià)下跌4.87%。其中河北石家莊、保定及福建的廈門等全國(guó)15個(gè)城市房?jī)r(jià)在下跌大潮中逆流而上大幅上漲，如保定的房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)超過12%。實(shí)際上，我國(guó)房?jī)r(jià)自2008年后歷經(jīng)5年多的猛漲已經(jīng)積累了大量的泡沫。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)存在房?jī)r(jià)下跌與上漲兩方面因素在進(jìn)行博弈，因而當(dāng)前房?jī)r(jià)就顯得比較敏感。

從非金融領(lǐng)域外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和非金融領(lǐng)域?qū)惩夥康禺a(chǎn)業(yè)的直接投資額這兩個(gè)指標(biāo)看出，曾投資于我國(guó)房地產(chǎn)的很多企業(yè)都將大量資金撤出投向境外。

(二)現(xiàn)狀原因

1.商品房供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

首先，2014年的商品房供給量大于2013年的供給量。鑒于2008年以后房?jī)r(jià)瘋狂上漲的情況，國(guó)內(nèi)外民眾普遍認(rèn)為中國(guó)商品房的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給量。其中國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在巨大的利潤(rùn)空間，所以從前幾年開始，開發(fā)商們就瘋狂的買地皮，增加商品房的供應(yīng)量。這充分體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律，即商品供不應(yīng)求從而推高了售價(jià)，生產(chǎn)者為逐利就會(huì)加大生產(chǎn)，增加供給。

同時(shí)2014年二手房供應(yīng)也增多了。由于很多城市的房?jī)r(jià)相繼下跌，很多投資者、炒房者的心態(tài)就會(huì)受到影響。房?jī)r(jià)迅速下跌往往給他們一種房地產(chǎn)市場(chǎng)將走下坡路的感覺，因而他們也會(huì)迅速?gòu)脑撔袠I(yè)抽離出資金來，具體表現(xiàn)為大量拋售二手房。加之，國(guó)家還出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記的政策，又致使一批人迅速縮減了其房產(chǎn)持有量，所以市場(chǎng)上商品房供應(yīng)量進(jìn)一步增加。

其次，因?yàn)榻衲甑纳唐贩啃枨罅?有效需求)小了。由于前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)持上漲預(yù)期。在這種預(yù)期下，即使房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，甚至大大超出了其購(gòu)房能力，他們也會(huì)當(dāng)機(jī)立斷買進(jìn)房屋，或唯恐未來買房會(huì)付出更多的代價(jià)，或?yàn)榱讼碛形磥砩档牟顑r(jià)。以2013年為例，盡管房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非?；鸨?，但是大部份人都預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)瘋狂的買房了。有效需求并非是無限的，前期的需求過多，就會(huì)導(dǎo)致后來需求大大減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。因此，到2014年老百姓對(duì)于房地產(chǎn)的需求就縮減了。

再次，由于一些城市房?jī)r(jià)下跌，普通購(gòu)房者會(huì)猜測(cè)和預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，此時(shí)不采取購(gòu)房行動(dòng)，轉(zhuǎn)為觀望、等待。這種心理在很大程度上影響了房地產(chǎn)的需求。

以上分析了房地產(chǎn)供給和需求兩個(gè)方面，不難看出，2014年的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了供過于求的情況。當(dāng)一種商品供不應(yīng)求時(shí)，會(huì)致使價(jià)格快速上升，然后生產(chǎn)者就會(huì)瘋狂的加大供應(yīng)，最后供大于求，價(jià)格下降，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn)形式，也反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所具有的自發(fā)性和盲目性的特點(diǎn)。商品房供過于求，價(jià)格會(huì)下降也是意料之中的事。房?jī)r(jià)下跌影響民眾價(jià)格預(yù)期，而價(jià)格預(yù)期下降反過來又會(huì)影響供求。所以，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，預(yù)期是一個(gè)很致命的東西。預(yù)期價(jià)格下降，會(huì)直接影響投資需求和二手房的供給，這時(shí)就會(huì)供大于求，價(jià)格下降。正如浙江溫州，商品房從2013年的供不應(yīng)求迅速變?yōu)?014年的供大于求。

2.寬松的政策

政策方面，鑒于房地產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響，各級(jí)政府都十分關(guān)注土地的開發(fā)利用問題。雖然2014年，我國(guó)政府已嘗試讓市場(chǎng)去發(fā)揮其配置資源的決定性作用，盡量減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)。但是各級(jí)政府為了維持當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，暫不大希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大調(diào)整的現(xiàn)象。所以中央及地方政府都出臺(tái)了支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，推出了“9·30”房貸新政,放寬房貸條件，以及在全國(guó)40個(gè)城市取消限購(gòu)。政府的積極扶持有助于擴(kuò)大需求，在一定程度上改善了民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。正是因?yàn)檎@樣的舉措對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一股上推的力量，所以房?jī)r(jià)才不至于跌得太慘。這也可以從商品房平均價(jià)仍然是微漲的事實(shí)看出。

三、人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)人民幣貶值影響房地產(chǎn)價(jià)格的四大效應(yīng)

一國(guó)匯率代表了一國(guó)貨幣的價(jià)格，是國(guó)際投資環(huán)境的重要影響因素。房地產(chǎn)行業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要行業(yè)。因此，無論匯率還是房地產(chǎn)價(jià)格，都會(huì)對(duì)國(guó)際貿(mào)易和國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要意義。而匯率作為一個(gè)變量，其波動(dòng)又會(huì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，且影響途徑和產(chǎn)生的作用是復(fù)雜的。前面已經(jīng)從房地產(chǎn)供給和需求關(guān)系出發(fā)分析了房?jī)r(jià)，而本節(jié)主要從人民幣貶值的角度出發(fā)，分析人民幣貶值所產(chǎn)生的效應(yīng)是如何直接影響需求和供給的，進(jìn)而由供求關(guān)系影響房?jī)r(jià)。下面主要分析貨幣波動(dòng)情況下，人民幣匯率下跌對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要包括四大效應(yīng)包括：

1.預(yù)期效應(yīng)

首先，過去國(guó)內(nèi)住房的價(jià)格之所以持續(xù)大幅上漲，從表面來看，主要是供求關(guān)系不平衡，即建造的住房不能滿足市場(chǎng)的需求，但深層原因就在于國(guó)內(nèi)居民一直把買賣商品房當(dāng)做投資賺錢的手段，類似于炒股，低買高賣賺取增值利差。商品房作為像股票那樣的投資工具，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰幾乎就取決于投資者，特別是投資者的預(yù)期。投資者的預(yù)期往往決定了他們的投資決策。而當(dāng)絕大多數(shù)投資者持有一致的預(yù)期時(shí)，那么會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響。而房地產(chǎn)供應(yīng)商和需求者雙方的預(yù)期很大程度上是受了國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)上的某些因素的影響。

人民幣的突然貶值打破了匯率改革以來人民幣持續(xù)升值的預(yù)期。在人民幣呈升值走勢(shì)時(shí)，國(guó)內(nèi)居民會(huì)更愿意持有人民幣及人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)。若一旦人民幣貶值，人民幣持續(xù)升值的預(yù)期被打破，那么民眾會(huì)預(yù)計(jì)未來人民幣值也會(huì)持續(xù)下降，而其所持人民幣和人民幣資產(chǎn)都將會(huì)貶值，因此國(guó)內(nèi)居民會(huì)將把人民幣換成升值的貨幣，而且也會(huì)將以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成以升值貨幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，即減持人民幣資產(chǎn)，增持升值貨幣資產(chǎn)。

同理，人民幣貶值所引起的預(yù)期的逆轉(zhuǎn)將使國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前不會(huì)愿意投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而會(huì)賣掉已有房產(chǎn)。而且因?yàn)榫用袂捌诘馁?gòu)房需求并不全部滿足居住使用，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)大大超過了正常的居住需求，剩余大量投機(jī)炒作需求。人民幣一貶值，一來居民的住房需求會(huì)驟然下降。二來投機(jī)炒作者的操作方向會(huì)突然轉(zhuǎn)向，即拋售房產(chǎn)，從而供給也增加很大一批。此時(shí)，供給大大超過于需求，必然會(huì)令房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。

這種情況對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也令人堪憂。因?yàn)檫M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)投資者多是以借貸的方式，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格全面呈下行走勢(shì)，房屋貶值且難以售出，但其持有的人民幣計(jì)價(jià)的債務(wù)會(huì)隨著人民幣一天天的貶值而增加，那么這類投資者將要償還的債務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，相對(duì)的償債能力也越來越弱。而房地產(chǎn)商因銷售量停滯無法收回資金償債，將很可能面臨嚴(yán)重的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。那樣的話，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里人心惶惶，也將會(huì)波及其他行業(yè)。

2014年房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)供大于求的形勢(shì)，打破了房?jī)r(jià)單方面持續(xù)升值的預(yù)期，由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍主要以投機(jī)炒作為主，量?jī)r(jià)齊跌會(huì)立即產(chǎn)生價(jià)格的下行預(yù)期，若再加上人民幣貶值，那么貶值帶來的效應(yīng)更會(huì)強(qiáng)化這種預(yù)期，從而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)彌漫著看空情緒。在全國(guó)房?jī)r(jià)總體回落的背景下，人民幣貶值會(huì)繼續(xù)惡化房?jī)r(jià)的跌落。

2.財(cái)富效應(yīng)

通常居民消費(fèi)支出的多少主要取決于其擁有的多少財(cái)富。C.哈伯勒提出財(cái)富效應(yīng)(實(shí)際余額效應(yīng))，認(rèn)為金融資產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)對(duì)居民的財(cái)富增減產(chǎn)生作用，進(jìn)而改變居民消費(fèi)需求，最后對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成影響。居民的財(cái)富主要有兩種，實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)。如果把購(gòu)置房產(chǎn)當(dāng)做是投資手段或投機(jī)手段，則這部分房產(chǎn)應(yīng)該歸屬金融資產(chǎn)。按照這種理論，當(dāng)人民幣貶值時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌最終會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

再?gòu)牧硗庖粋€(gè)方面來看財(cái)富效應(yīng)，本幣貶值則境外購(gòu)買能力減弱，國(guó)內(nèi)會(huì)減少對(duì)境外商品的進(jìn)口，也會(huì)減少對(duì)國(guó)外的投資。同時(shí)由于出口商品價(jià)格相對(duì)較低，一段時(shí)期后，大規(guī)模的出口會(huì)減少國(guó)內(nèi)商品供給，促使國(guó)內(nèi)商品開始漲價(jià)，帶動(dòng)普通物價(jià)水平的上漲，居民會(huì)覺得自己擁有的財(cái)富相對(duì)少了。由于財(cái)富的減少，居民會(huì)減少消費(fèi)支出，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也會(huì)受到抑制，使得房地產(chǎn)價(jià)格可能開始下跌。其傳導(dǎo)過程為：人民幣匯率下降——國(guó)內(nèi)商品價(jià)格上漲——個(gè)人財(cái)富減少——消費(fèi)減少——房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)消費(fèi)需求不足，最終對(duì)房?jī)r(jià)形成下跌壓力。

3.流動(dòng)性效應(yīng)

首先，對(duì)于國(guó)內(nèi)居民而言，本幣貶值所引起的流動(dòng)性效應(yīng)(資產(chǎn)調(diào)整效應(yīng))主要是指居民將資金撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，或投向其他行業(yè)，或投向國(guó)際市場(chǎng)。而存在于國(guó)際間的“熱錢”，又叫游資(投機(jī)性短期資本)，由于前幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，居民的需求很大，投資回報(bào)率很可觀，便大量涌進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類游資一直依賴各國(guó)匯率或利率變動(dòng)，致力于賺取匯率差價(jià)和投資回報(bào)雙重利益。

人民幣的貶值意味著要用更多的人民幣才能兌換數(shù)量一定的外幣，這對(duì)于活躍在中國(guó)投資市場(chǎng)的外來資本無疑是一種打擊。加上市場(chǎng)對(duì)人民幣貶值的預(yù)期，這會(huì)刺激大量投資于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際短期投機(jī)性資金流出境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)造成二手房供應(yīng)量又增加一批，令房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。房地產(chǎn)供需都收縮的情況下，資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)舉步維艱。從前面的表中也能清晰看出這一事實(shí)。再如一個(gè)實(shí)例，2014年李嘉誠(chéng)將投資于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)資金轉(zhuǎn)而投向英國(guó)。

4.成本和價(jià)值效應(yīng)

首先，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是其中的中高檔住宅、寫字樓等所需的一些建筑材料、住宅設(shè)備是從國(guó)外進(jìn)口的，所以，人民幣貶值會(huì)增加開發(fā)商的進(jìn)口成本和建設(shè)成本，會(huì)擠出一部分房屋供給。同時(shí)對(duì)于國(guó)外投資資本來說，人民幣貶值導(dǎo)致各類成本都會(huì)增加，最后撤資時(shí)換成的外幣數(shù)量就會(huì)減少。

面對(duì)人民幣貶值，本打算新開發(fā)房產(chǎn)建筑的企業(yè)或個(gè)人考慮到土地價(jià)值的流失，很可能會(huì)止步。當(dāng)處于正在建造中的工程隨著人民幣貶值而貶值時(shí)，開發(fā)商往往進(jìn)退兩難。若開發(fā)商大量庫(kù)存商品房滯銷，如前所述，前景堪憂。人民幣貶值不僅打擊了房地產(chǎn)供給商的開發(fā)信心，也打擊了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心，直接削弱國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的合作關(guān)系。一些實(shí)力雄厚的企業(yè)甚至進(jìn)行直接撤資，從而在一定的程度上減少了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，最后房地產(chǎn)供給會(huì)直接減少。

另外，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的境外資本逐漸撤走，還會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從國(guó)際市場(chǎng)上融資時(shí)面臨更高的融資成本。更嚴(yán)重的情況是，一旦房屋銷量與價(jià)格都下跌，房地產(chǎn)企業(yè)無法順利收回資本金，而融資成本上升使本來負(fù)債率就很高的房地產(chǎn)企業(yè)承受資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)四大效應(yīng)的關(guān)系

上述四種效應(yīng)并不是彼此孤立的發(fā)揮作用的，而是相互聯(lián)系共同作用的。人民幣貶值也并不是按照某種先后順序產(chǎn)生這四種效應(yīng)。但是預(yù)期效應(yīng)往往會(huì)放大財(cái)富效應(yīng)和流動(dòng)效應(yīng)的作用，這也反映了投資者的心理因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的重要影響力。綜合此四種效應(yīng)，不難看出，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)的需求收縮，房地產(chǎn)供給量將相對(duì)增多，從而產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)的下壓力量。

四、結(jié)論

根據(jù)上述分析，人民幣貶值會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格走低。但我們必須要理解的一個(gè)很重要的問題是，實(shí)際上匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系是間接的，且并非總是呈正相關(guān)的。因?yàn)槌藚R率以外，房地產(chǎn)的政策、利率等因素也同樣影響著房?jī)r(jià)。而且人民幣貶值帶來的各種效應(yīng)也并不是永恒的。例如，2007年人民幣貶值后，外資依然流進(jìn)國(guó)內(nèi)。再如，匯改之前的2001至2003年，即使人民幣是貶值的，但外資也大量涌入樓市，房?jī)r(jià)仍然快速上漲。人民幣貶值通過流動(dòng)性效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)、成本與價(jià)值效應(yīng)僅僅是對(duì)房?jī)r(jià)形一種向下的壓力，并不是直接決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)，更不是說房?jī)r(jià)必然會(huì)下跌。

此外，2014年人民幣的貶值僅僅是相對(duì)美元而言的，其貶值的所產(chǎn)生影響的程度也是有限的。人民幣貶值對(duì)房?jī)r(jià)的影響僅僅是由于我國(guó)目前房地產(chǎn)供求關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)變而更加明顯。房?jī)r(jià)的上漲和下跌最關(guān)鍵的是在于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的程度，并不在于匯率這單一因素。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律，房?jī)r(jià)上漲主要是房屋的內(nèi)在價(jià)值提升了，這些價(jià)值又主要?dú)w屬于地皮的價(jià)值。而地皮的價(jià)值除本身的地理位置和面積等外，還在于周邊環(huán)境。若房產(chǎn)建筑周邊的景觀大大改善、新建了一批交通設(shè)施、餐飲和服務(wù)業(yè)也較發(fā)達(dá)、大型商場(chǎng)和零售商也進(jìn)駐本區(qū)、醫(yī)療教育相距不遠(yuǎn)，或者該地正在開發(fā)旅游資源等都會(huì)使處于該地的房屋或多或少地升值。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其國(guó)際地位也在逐步提高，一些大中城市的經(jīng)濟(jì)、文化、教育價(jià)值都在增加，也就是所說的蘊(yùn)含的內(nèi)核更多，尤其是國(guó)際性的大城市。處于上述城市的房地產(chǎn)用地價(jià)值也必然會(huì)上升。

此處只是簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)未來人民幣走勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，不對(duì)二者作具體分析。匯率影響房地產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)生作用的一種形式，其產(chǎn)生的效應(yīng)實(shí)際上是在對(duì)資源進(jìn)行重新配置，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。人民幣貶值使得房?jī)r(jià)單邊升值的預(yù)期被打破，此以緩解房地產(chǎn)泡沫越累越大，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)降低泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，此次房?jī)r(jià)回調(diào)是市場(chǎng)力量自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，反映了市場(chǎng)在我國(guó)資源配置中的逐步發(fā)揮決定性作用，為此后政府根據(jù)市場(chǎng)力量出臺(tái)政策提供空間。但是如果人民幣貶值嚴(yán)重惡化的話，可能會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)積累多年的資產(chǎn)泡沫迅速破裂。一旦破裂，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必定元?dú)獯髠瑫r(shí)也會(huì)引起經(jīng)濟(jì)蕭條、國(guó)內(nèi)消費(fèi)銳減、失業(yè)增加等問題，嚴(yán)重的還可能引發(fā)政治問題，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)家和諧與穩(wěn)定。

針對(duì)當(dāng)前人民幣相對(duì)美元貶值的情況，對(duì)于國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資者、投機(jī)者以及房地產(chǎn)供應(yīng)商來說，最首先也是最重要的就是盡可能認(rèn)清國(guó)內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，當(dāng)然同時(shí)也要關(guān)注國(guó)際市場(chǎng)的形勢(shì)，看看人民幣貶值的動(dòng)力是否強(qiáng)大，以及看其具體貶值到什么程度在采取行動(dòng)。重點(diǎn)要關(guān)注人民幣貶值后的市場(chǎng)預(yù)期是如何逐漸轉(zhuǎn)變的。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，若市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)了，要想調(diào)整房?jī)r(jià)艱難而漫長(zhǎng)。投資者應(yīng)該著重把握市場(chǎng)預(yù)期，一旦誤判而行動(dòng)，很可能就會(huì)損失慘重。若預(yù)期房?jī)r(jià)未來會(huì)上漲，就立馬進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)大量購(gòu)置房產(chǎn)，但現(xiàn)實(shí)的情況是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，則投資者很容易就被套牢。總歸來說，投資房地產(chǎn)跟買股票一樣，投資者再謹(jǐn)慎都不為過。

【注釋】

①表中數(shù)據(jù)均來源于新華網(wǎng)，2014年12月31日

②該數(shù)據(jù)來源于新華網(wǎng),2014年3月17日

③表中數(shù)據(jù)均來源于2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(全文)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，2月26日

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胡佩佩(1995-)，女，漢族，四川岳池人，碩士，云南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，證券市場(chǎng)與投資研究；王帥(1992-)，男，漢族，貴州興仁人，碩士，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理。