我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題略論

孫瑩

摘要：如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這是一個需要慎重研究的課題。文章概述了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 對策措施 平穩(wěn)健康

隨著人們生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。我國房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭必將日趨激烈。因此，如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是一個需要認(rèn)真研究的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

在國際原材料價格路上漲的國際大背景下，國內(nèi)的材料價格漲幅也居高不下，再加上幾次巨大的自然災(zāi)害的襲擊，中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受著改革開放以來少有的考驗(yàn)?？v觀房地產(chǎn)市場，在房價已經(jīng)經(jīng)過幾十年穩(wěn)步上漲行情之后，房價問題已經(jīng)是大多數(shù)購房者不堪重負(fù)的話題。近幾年來，盡管政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場，但效果總是不太理想。

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期后，一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降，房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始收縮。不僅僅是開發(fā)商，一些炒房客為了避免進(jìn)一步的損失，也進(jìn)行降價拋售樓盤的行為。與此同時，市場買房的觀望情緒嚴(yán)重，房屋成交量不斷萎縮，房地產(chǎn)空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三、四成左右，更為嚴(yán)重的是，這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。與之相關(guān)的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)。房地產(chǎn)市場交易環(huán)境也進(jìn)一步惡化。但是，在2009年有關(guān)引導(dǎo)住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策的支持下，住房需求重新啟動，導(dǎo)致房價上升。例如：北京、上海、浙江、廣東等地區(qū)住房成交量持續(xù)回升。隨著市場“量價齊升”，基于購房者“買漲不買跌”心理，進(jìn)一步推動了住房價格上升。因此，如何使我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展，政府將采取什么樣的對策措施，這是要慎重研究的問題。

二、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策措施

1.實(shí)行住房制度的雙軌制。在住房改革之前，城市居民從普通百姓到高級干部都不買房，是實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度，即廉價的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對改革居民居住條件、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及拉動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都作出了巨大貢獻(xiàn)。但實(shí)踐證明，完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了。因?yàn)榭傆邢喈?dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的，租住私人房租金又太貴難以承受。故先住公租房對相當(dāng)

部分居民特別是年輕人是不可避免的個過渡階段。所以，實(shí)行商品房和公租房兩種制度共存，用兩條腿走路，是必然的選擇。這也就是說，應(yīng)當(dāng)實(shí)行住房制度的雙軌制，即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合。當(dāng)前關(guān)鍵問題是公租房資源太少，因此，應(yīng)建造更多的公租房，滿足人們的需求。公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時不想買房的居民，其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農(nóng)民工提供租住的公房。等到有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們可以隨時退租，去買商品房。為加快公租房的建設(shè)，可以考慮建立公租房基金。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府，由基金會聘請業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營管理，承諾給基金的投資者一個合理穩(wěn)定的回報。目前國際國內(nèi)都有很多錢在找出路，公租房基金的來源不成問題，政府只要出土地，可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時，也可使商品房的價格保持在比較合理的水平上。

2.采取切實(shí)可行的宏觀調(diào)控措施。實(shí)施宏觀調(diào)控，目的是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求促使供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的綜合平衡和內(nèi)部問題結(jié)構(gòu)的合理化。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)就是保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，是改善和提高居民居住條件和水平的前提。這也是全面建設(shè)小康社會的重要保障。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平，而且在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著重要作用。

3.實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策。要認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院出臺的各項政策措施。當(dāng)前，各有關(guān)部門和各級政府要落實(shí)好《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的通知》，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際，制定出一系列具體、可操作的配套措施。

同時，應(yīng)針對投資投機(jī)性購房，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化稅收政策。尤其要區(qū)別自住性購房與投資投機(jī)性購房的稅率。國家主要是通過交易間隔時間以及是否普通住房實(shí)行差別的稅收政策，而對已經(jīng)擁有了多套住房的仍繼續(xù)購房進(jìn)行投資投機(jī)性的行為沒有實(shí)施差別化的稅收政策。建議根據(jù)購房套數(shù)對投資投機(jī)購房行為進(jìn)行界定，對已經(jīng)擁有了三套住房以上的，繼續(xù)購買住房應(yīng)認(rèn)定為投資投機(jī)性購房，適用前述較高的稅率，以降低樓市泡沫風(fēng)險。與此同時，還要建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。當(dāng)前，跨地區(qū)、跨區(qū)域的投資投機(jī)性購房行為比較普遍，如前段出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱以及溫州炒房團(tuán)、山西購房團(tuán)等。為此，必須建立全國性的房地產(chǎn)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，這樣可以及時地監(jiān)測和控制跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資投機(jī)性行為。此外，還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等，采取調(diào)控手段。

4.加強(qiáng)輿論宣傳，樹立正確的住房消費(fèi)理念。應(yīng)用宣傳教育手段，培育廣大居民樹立正確的住房消費(fèi)觀是十分必要的。為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分，但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解。出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革，過于強(qiáng)調(diào)住房的“購買”，而住房商品化是買房還是租房主要是由市場決定，因而住房商品化的實(shí)現(xiàn)形式并非只有“購買”，“承租”也是實(shí)現(xiàn)的重要途徑。單一購房實(shí)現(xiàn)住房商品化的導(dǎo)向，不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯級消費(fèi)觀念”。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家個人住房擁有率德國僅為30%至40%，美國為68%，而我國72%的城鎮(zhèn)居民已擁有自己的住房。因此，居民過度依賴從市場上購買住宅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念，必然推動房價的上升。事實(shí)上，中國作一個人口大國，面對人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢，要實(shí)現(xiàn)人人有其屋的理念，還任重而道遠(yuǎn)，但人人有房住卻是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)社會主義和諧社會的客觀要求。因此，應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用，引導(dǎo)消費(fèi)者正常、理性消費(fèi)，形成正確的梯級消費(fèi)觀念，以維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。