工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性

余勃

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)通過長時間的調(diào)整與發(fā)展，逐漸理性與完善，以往以土地資源條件的開發(fā)方式慢慢轉(zhuǎn)變成產(chǎn)品、市場以及用戶的競爭，因?yàn)楣こ涕_發(fā)時間很長，可以使用的資源非常有限，通常要求分期開發(fā)施工，但是供需關(guān)系、市場條件又遭受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的嚴(yán)重阻礙，最終影響房地產(chǎn)的發(fā)展，則針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，不僅要以不變應(yīng)萬變，加速產(chǎn)品調(diào)節(jié)作為工程開發(fā)施工成功的前提保證；還要把管理細(xì)分到開發(fā)環(huán)節(jié)的所有過程，所有具體流程。建筑工程管理在全部房地產(chǎn)開發(fā)階段具有非常重要的作用，其滲透于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。

關(guān)鍵詞：項目管理 房地產(chǎn)開發(fā) 重要意義 土地資源 研究

房地產(chǎn)企業(yè)好的聲譽(yù)也是由項目管理的好壞來決定的。在全力強(qiáng)調(diào)注重房地產(chǎn)施工工程前期工作的時候，項目管理依舊是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，還是一個實(shí)質(zhì)性的過程。房地產(chǎn)企業(yè)好的聲譽(yù)也是由項目管理來決定的?，F(xiàn)階段，市場中出現(xiàn)的項目質(zhì)量問題、應(yīng)用新材料衍生出來的質(zhì)量缺陷，盡管防不勝防，可是能夠通過項目管理這個過程，來縮小該范圍。

1、科學(xué)優(yōu)化，降低實(shí)體費(fèi)用

資本優(yōu)勢屬于房地產(chǎn)開發(fā)施工競爭的重點(diǎn)，項目施工過程中同樣關(guān)鍵，采購成本、限額規(guī)劃等均是管理成本的有效方法，但是也不可忽略項目技術(shù)的完善策略，如門窗原料的取代、空心樓蓋地底的應(yīng)用、新型墻體的應(yīng)用等，一方面能夠規(guī)避盲目追求效果和費(fèi)用投入偏大的現(xiàn)象；另一方面，項目管理能夠通過科學(xué)優(yōu)化，減少成本等方式來避免質(zhì)量過剩。

2、提前規(guī)劃，提供銷售扶持

房地產(chǎn)開盤時間是整個工程開發(fā)施工的重點(diǎn)，開盤實(shí)際的掌握，施工場地形象包裝等開盤條件的準(zhǔn)備工作，均是工程成功進(jìn)行的基礎(chǔ)條件[1]。而售樓點(diǎn)、樣板室、入戶大廳和看房通道的創(chuàng)建，均會和常規(guī)的項目推進(jìn)出現(xiàn)交叉情況，所以，項目部需提前規(guī)劃，加強(qiáng)和銷售等部門的溝通，采取預(yù)留、交錯等有效管理方式來做到銷售工具的配置，特別是外部周圍道路和入口的組織，更加可以體現(xiàn)現(xiàn)場項目協(xié)調(diào)管理水平。

3、選取優(yōu)良的勘察與設(shè)計機(jī)構(gòu)屬于項目成本管理的重點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資管理影響在勘察設(shè)計過程中占60%到86%，優(yōu)秀的勘察隊伍可以精準(zhǔn)的對土質(zhì)狀況實(shí)現(xiàn)定位，提供科學(xué)的路基承載策劃依據(jù)，進(jìn)而降低項目造價。優(yōu)良的設(shè)計機(jī)構(gòu)可以對房屋展開科學(xué)化規(guī)劃，完善項目結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)價值項目的應(yīng)用，注重邊際成本，降低與防止不必要的耗費(fèi)，從而節(jié)省項目造價以及加快項目進(jìn)度。

4、選用高效負(fù)責(zé)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)

在項目施工階段，一方面，項目監(jiān)理單位能夠根據(jù)委托監(jiān)理協(xié)議與相關(guān)的施工項目合同對承建企業(yè)的施工行為展開監(jiān)督控制。因?yàn)槭┕て髽I(yè)不清楚施工項目的相關(guān)法律規(guī)范、規(guī)章、管理流程與市場行為標(biāo)準(zhǔn)，也將會出現(xiàn)不合理施工行為。在此種狀況下，項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)能夠像施工企業(yè)提出有效的建議，進(jìn)而防止出現(xiàn)施工企業(yè)的不當(dāng)施工行為，由此避免施工企業(yè)事后返工、反復(fù)施工的情況[2]。此外，項目施工監(jiān)理的價值是代表施工企業(yè)對項目施工工程用完善的監(jiān)理機(jī)制、獨(dú)特的管理手段，根據(jù)合同、規(guī)范和技術(shù)施工規(guī)程需要，展開全過程跟蹤與全面監(jiān)督和管理，促進(jìn)項目施工工程的投資、時間、質(zhì)量按方案實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)建筑施工工程合法、科學(xué)、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。項目參建方的施工行為均需要滿足法律規(guī)范以及市場準(zhǔn)則。若要完成這點(diǎn)，只是依靠自律制度是無法實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)榭陀^條件的限制，政府的監(jiān)督控制無法深化到所有施工項目的整個過程中，由此還應(yīng)該創(chuàng)建一種完善的約束體制，可以在施工項目實(shí)施階段，對項目參建方的施工行為進(jìn)行管束，施工項目監(jiān)理制就屬于這種約束制度。監(jiān)理負(fù)責(zé)水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的外部形象與項目管理費(fèi)用，監(jiān)理單位主要肩負(fù)質(zhì)量、進(jìn)度管理責(zé)任[3]。經(jīng)過監(jiān)理單位的嚴(yán)格控制、業(yè)主方項目師的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)建設(shè)承包合同監(jiān)理時的根本目的，但若監(jiān)理企業(yè)在過程管理時，責(zé)任心薄弱，其崗位猶如虛設(shè)，那么為業(yè)主方增大了項目管理的難度與矛盾，其不但內(nèi)在的項目質(zhì)量難以得到保障，外部也大大阻礙著銷售業(yè)績。

5、創(chuàng)建高效科學(xué)的管理模式

項目管理的作業(yè)內(nèi)容主要包括項目信息管理、部門關(guān)系統(tǒng)一、銷售分區(qū)圖確定和統(tǒng)一說辭，和相關(guān)部門配置的預(yù)算把關(guān)和銷售范圍測量，建筑材料管理，施工人員管理等。

保存好業(yè)主方的前期項目施工信息，督促建設(shè)人員做好具體的項目信息，為項目質(zhì)量的評價提供了科學(xué)的依據(jù)。

需加強(qiáng)建筑材料的市場調(diào)查工作，多角度進(jìn)行對比與區(qū)分，科學(xué)的選價與選材，嚴(yán)格把好材料與總數(shù)的關(guān)，加快材料的供應(yīng)時間，有利于加速項目進(jìn)度、提升項目質(zhì)量及減少項目成本。

施工人員是項目施工的主體，應(yīng)對施工人員進(jìn)行嚴(yán)格的管理。首先，業(yè)主方要遵循項目款支付標(biāo)準(zhǔn)：其一，平時重視“進(jìn)度管理”，每周、月進(jìn)度方案對照落實(shí)，盡可能堅持合同要求的形象進(jìn)度，根據(jù)實(shí)踐來交付項目款[4]。其二，農(nóng)忙時期、年關(guān)等用戶資金緊缺時，必須以質(zhì)量、進(jìn)度整體考核為關(guān)鍵，以質(zhì)量調(diào)整為修正時間，或是直接實(shí)施罰款與項目款扣減。如此項目款的交付主動權(quán)便可以始終在業(yè)主方手上，而且防止產(chǎn)生施工人員由于項目款矛盾，阻礙正常工程進(jìn)度現(xiàn)象的發(fā)生。

其次，防止索賠。防止索賠屬于甲方過程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，施工前進(jìn)行有針對性的圖紙審核，需要施工企業(yè)認(rèn)真分析圖紙，找到圖紙存在的不足，不得搞形式化，用戶對外立面和結(jié)構(gòu)建設(shè)定位要精準(zhǔn)，避免變更情況的出現(xiàn)。

接著，根據(jù)決算方法，把之后將會出現(xiàn)的索賠問題在合同中標(biāo)注[5]。在簽證過程中一定要做好以下幾點(diǎn)工作：監(jiān)理企業(yè)一定要提前和業(yè)主方協(xié)調(diào)一致，這樣才能簽證，不可擅自做主；業(yè)主方管理者在進(jìn)行簽證時，重視可靠簽證時間，一定要注意把成本和工期分開思考，簽證過程中，必須標(biāo)注是局部調(diào)整和調(diào)改，不能留下阻礙工期的所有借口；成本決算必須由審計單位把關(guān)為基礎(chǔ)，不能任意決算，即應(yīng)該讓利也一定要讓在明處，為業(yè)主方創(chuàng)造其他方面的效益。

最后，嚴(yán)格把好建筑材料控制的關(guān)。業(yè)主方需要堅持施工人員大包干，這屬于一條不僅能夠管理成本，還可以確定責(zé)任的科學(xué)措施。依據(jù)當(dāng)前的情況來看，業(yè)主方目前對開發(fā)的工程所用材料與設(shè)施，無論是土建、安裝或者綠化景觀，均要具有基本了解。業(yè)主方材料控制的關(guān)鍵應(yīng)該為：推廣材料設(shè)施應(yīng)用準(zhǔn)入原則，對項目主材能夠?qū)嵤┵|(zhì)量規(guī)范定位；事先定價、定質(zhì)量規(guī)范和品牌，要由監(jiān)理企業(yè)參與，不僅體現(xiàn)公平，還為結(jié)算奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)；監(jiān)督監(jiān)理企業(yè)創(chuàng)建現(xiàn)場抽查、檢測機(jī)制，還能以經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)整，嚴(yán)格把好施工人員、材料應(yīng)用關(guān)[6]。監(jiān)理科學(xué)的施工組織規(guī)劃、對質(zhì)量問題等重要程序監(jiān)理施工工藝方案、采用科學(xué)的獎懲機(jī)制等，如此方可確保項目進(jìn)度與項目質(zhì)量。

6、選用信譽(yù)好的建設(shè)單位與素質(zhì)高的工程經(jīng)理

施工人員與業(yè)主方協(xié)作盡管是雙向選擇，可是實(shí)際主動權(quán)歸屬于業(yè)主方。為實(shí)現(xiàn)根據(jù)科學(xué)的低費(fèi)用與工期完成工程項目的施工工作，并實(shí)現(xiàn)業(yè)主方控制的目的，建設(shè)單位與工程經(jīng)理的素質(zhì)高低，直接影響到項目進(jìn)度與項目質(zhì)量[7]。首先，需要建立一套完整的組織結(jié)構(gòu)，如建設(shè)單位資質(zhì)、建設(shè)單位技術(shù)含量、單位近幾年的生產(chǎn)業(yè)績、單位可靠度與誠信度、工程經(jīng)理資質(zhì)、工程經(jīng)理素質(zhì)和能力、現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)和能力等，唯有全面掌握與了解這些資料，加強(qiáng)篩選力度，這樣方可為選取優(yōu)良的工程班組提供科學(xué)的依據(jù)，這就是業(yè)主方需要引起重視的問題，由于這關(guān)系到業(yè)主方建設(shè)小區(qū)的品牌傳播；此外，在合同條約與結(jié)算方法上應(yīng)投入更多的精力，為可以吸引較多施工人員參加業(yè)主方工程施工，實(shí)現(xiàn)業(yè)主方預(yù)期的資本目標(biāo)，同時方便管理，這就應(yīng)該結(jié)合實(shí)際工程狀況進(jìn)行研究確定。

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