糧田合理流轉(zhuǎn)價(jià)格形成研究

張?jiān)虑?劉吉雙+韓越

摘要：新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體將是未來我國(guó)糧食生產(chǎn)的生力軍。要確保糧田流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理性，以支持糧田適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的經(jīng)濟(jì)效益，保證他們得到社會(huì)平均利潤(rùn)，充分調(diào)動(dòng)生產(chǎn)糧食的積極性。合理糧田流轉(zhuǎn)價(jià)格的形成，應(yīng)該在土地估價(jià)學(xué)理論指導(dǎo)下，以專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)利用專業(yè)評(píng)估方法評(píng)估的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，從農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值出發(fā)，不過多考慮土地社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值、發(fā)展價(jià)值等，有利于降低農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成本，減少農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，提高種糧農(nóng)民收入水平，維護(hù)國(guó)家糧食安全。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；國(guó)家糧食安全

中圖分類號(hào)：C91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）06-0005-02

一、土地估價(jià)學(xué)理論指導(dǎo)下的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，受物價(jià)上漲因素影響，原先流轉(zhuǎn)出農(nóng)村土地的農(nóng)民特別是已完全無地可種的農(nóng)民，現(xiàn)在僅靠每年每畝兩三百元甚至幾十元的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收入將難以生存。由于適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)面積較大，涉及戶數(shù)多，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，就業(yè)不足，如果社會(huì)保障再不到位，大批失地農(nóng)民將進(jìn)退失據(jù)，生活必將受到影響，會(huì)因此產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不能一轉(zhuǎn)了之，必須超前規(guī)劃，正確引導(dǎo)，規(guī)范管理。[1]

上個(gè)世紀(jì)20年代，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從經(jīng)濟(jì)學(xué)科中分離開來。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利，在1922年出版的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》首次提出“土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”一詞，他被公認(rèn)為“土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”的開山大師。其后，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家展開研究，取得了豐碩成果。中國(guó)最早開展土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的是20世紀(jì)30年代的章植，代表作是《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》。1949年前出版了一系列土地經(jīng)濟(jì)學(xué)著作。新中國(guó)成立后，由于我國(guó)實(shí)行了土地的社會(huì)主義公有制度，1949-1979年，帶有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)色彩的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究一度中斷。1980年“土地學(xué)會(huì)”在北京成立，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究重新起步，我國(guó)土地估價(jià)學(xué)理論形成則是近20年來的事情。

農(nóng)村土地是土地利用類型中的一種，具有土地的一般特性，所以農(nóng)村土地價(jià)格是一種二元價(jià)格，即農(nóng)村土地價(jià)格是由農(nóng)村土地物質(zhì)價(jià)格、社會(huì)對(duì)農(nóng)村土地資本支付過多的社會(huì)價(jià)值價(jià)格和農(nóng)村土地資本個(gè)別勞動(dòng)價(jià)值價(jià)格。前兩者形成農(nóng)業(yè)用地虛幻價(jià)格，后者為真實(shí)價(jià)格。[2]土地估價(jià)學(xué)中的地價(jià)也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中通常意義上的價(jià)值。不同于馬克思價(jià)值理論里“價(jià)值”“使用價(jià)值”，而是一種“交換價(jià)值”。從評(píng)估意義上說，地價(jià)的本質(zhì)是土地權(quán)利在市場(chǎng)中的交換價(jià)值。土地估價(jià)的意義就是盡可量地反映這種價(jià)值，使“估算價(jià)值”與“交換價(jià)值”盡可量的縮小差距。因此，土地估價(jià)的實(shí)質(zhì)是模擬市場(chǎng)價(jià)格，而不是替代市場(chǎng)價(jià)格，如圖1-1。估價(jià)得出的結(jié)果應(yīng)作為價(jià)值意見的參考值，而不作為價(jià)格的保證。

二、基于土地估價(jià)模型的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值是形成土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，真正影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)起決定作用的還是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成是其價(jià)值評(píng)估的核心，也是相關(guān)研究的基礎(chǔ)。[3]現(xiàn)代土地評(píng)估中的收益還原法，市場(chǎng)比較法及成本核算法是常用的基本核算方法。采用收益還原法進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估是較為適宜的方法。收益還原法是以被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益的估算數(shù)為基礎(chǔ)，利用一定折現(xiàn)率將其折算成現(xiàn)值，并將現(xiàn)值作為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。使用收益現(xiàn)值法評(píng)估農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是可行和合理的，張曉娟（2016）。

在土地評(píng)估學(xué)的基本公式中是這樣描述收益還原法的：收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：

P=

式中：P——土地價(jià)格

a——土地年純收益

r——土地還原率

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估基本公式遵循土地評(píng)估收益還原法公式。其中，糧田的土地年純收益就是糧田上種植的農(nóng)作物所產(chǎn)生的直接收益，這個(gè)收益等于糧田上種植農(nóng)作物產(chǎn)生的一年總收益減去總費(fèi)用，即a=a1-a2（年純收益=年總收益-年總費(fèi)用）。糧田上種植的農(nóng)作物的年總收益用農(nóng)產(chǎn)品的年收入代替。年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用?？傎M(fèi)用=農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)+生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用。農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，所以得到收益還原法擴(kuò)展公式如下：

P=（1-）+s（n=30）

式中：P——糧田轉(zhuǎn)讓價(jià)格

a1—糧田農(nóng)產(chǎn)品年總收益

a2—糧田農(nóng)產(chǎn)品年總費(fèi)用

r—糧田土地還原率

n—糧田轉(zhuǎn)讓權(quán)利年限

s—宜耕系數(shù)修正

三、糧田流轉(zhuǎn)合理價(jià)格形成的重要意義

我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定，往往是供求雙方協(xié)商或在村級(jí)組織干預(yù)下形成，缺乏科學(xué)性和合理性，隨意性很大。土地價(jià)格高了會(huì)使承包者望而卻步，土地價(jià)格偏低了又會(huì)導(dǎo)致出租土地的農(nóng)民利益受損。[4]因此，需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，運(yùn)用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中土地估價(jià)理論，通過收益還原法和成本逼近法等科學(xué)評(píng)估方法，正確評(píng)估出農(nóng)村土地價(jià)值，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的理論根據(jù)。

（一）減少流入方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的締約交易成本

鎮(zhèn)村兩級(jí)對(duì)日益上漲的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格表示憂慮，尤其是對(duì)流轉(zhuǎn)后的土地種植“非糧化”作物更是憂心忡忡。[5]在現(xiàn)實(shí)中，由于我國(guó)農(nóng)村土地評(píng)估機(jī)構(gòu)不健全，專業(yè)人才隊(duì)伍缺乏以及農(nóng)村土地中介市場(chǎng)的不完善，農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估面臨困難和挑戰(zhàn)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商價(jià)格缺少科學(xué)根據(jù)，不僅引起了種植業(yè)成本的上升，而且也是造成農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的重要原因之一。流入方為了流轉(zhuǎn)到農(nóng)村土地，需要跟眾多的農(nóng)戶進(jìn)行談判。由于沒有科學(xué)的流轉(zhuǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，增加了流入方面談判成功的難度，增加了種糧大戶締約成本。

（二）防止在農(nóng)村土地供方壟斷下“虛高”價(jià)格的發(fā)生

當(dāng)前，由于我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程還沒有完成，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在逐步加快中，因此還有近6億農(nóng)民留存在農(nóng)村，農(nóng)村土地是他們生存、養(yǎng)老保險(xiǎn)和發(fā)展的重要基石。在農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老水平不發(fā)達(dá)，農(nóng)民工業(yè)化就業(yè)水平不高的情況下，農(nóng)村土地處于供方市場(chǎng)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格也存在不斷上升的趨勢(shì)。在糧價(jià)已經(jīng)漲到“天花板”情況下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格上升必將帶來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的逐年增加，會(huì)使流入方社會(huì)平均利潤(rùn)越來越少，嚴(yán)重影響種糧大戶生產(chǎn)糧食的積極性。

（三）為國(guó)家農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼提供新的科學(xué)根據(jù)

研究發(fā)現(xiàn)不管實(shí)際上種不種糧或到底種了多少糧都可以畝計(jì)數(shù)平均領(lǐng)取的種糧“直補(bǔ)”，很容易滋生小農(nóng)模式的惰性，維護(hù)農(nóng)地資源的細(xì)碎化，加大土地流轉(zhuǎn)的困難和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的成本。[6]在培養(yǎng)農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體中，考慮對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成本的不斷上升，國(guó)家應(yīng)該對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，就像對(duì)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)資料的補(bǔ)貼那樣，幫助新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體降低土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用。這項(xiàng)補(bǔ)貼應(yīng)該建立在科學(xué)的土地評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，也就是標(biāo)準(zhǔn)地租基礎(chǔ)上，進(jìn)而形成農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能，穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。

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