房產(chǎn)中介灰生態(tài)

鄭智維

雖然房產(chǎn)中介行業(yè)可能得到規(guī)范，但新一輪樓市調(diào)控剛開始不久，未來仍不排除會出現(xiàn)大批中介門店關(guān)停的可能。

降費、裁員、關(guān)店，市場遇冷，房產(chǎn)中介行業(yè)仿佛一夜入秋。

市場遇冷的原因并非無跡可尋。為規(guī)范房產(chǎn)中介的銷售行為，凈化市場環(huán)境，各地對房產(chǎn)中介行業(yè)的整頓引發(fā)短期陣痛；隨著調(diào)控政策的收緊，樓市成交量萎縮，市場短期之內(nèi)難見起色。

從自身來看，房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展依然不夠成熟。市場亂象似乎由來已久，積弊頗深，存在著諸如發(fā)布虛假房源、參與炒房、哄抬房價、違規(guī)代理等種種灰生態(tài)。

房產(chǎn)中介行業(yè)能否改變灰生態(tài)？已然成為關(guān)系行業(yè)能否健康成長的關(guān)鍵。從行業(yè)整頓、樓市倒逼，到法規(guī)約束，勢必讓“灰生態(tài)”沒有生存的土壤。

整頓

最近一段時間，房產(chǎn)中介“關(guān)店潮”的消息不斷傳來。

鏈家發(fā)表聲明稱，為配合合規(guī)整治，優(yōu)化店面資源配置，目前已經(jīng)累計關(guān)閉87家門店，并計劃逐步關(guān)停300家在京門店。除鏈家外，我愛我家、房天下等房產(chǎn)中介也陸續(xù)關(guān)閉了一些門店。

“目前已經(jīng)出現(xiàn)的關(guān)店行為并不是市場因素導(dǎo)致的，主要是因為加強對房產(chǎn)中介違規(guī)代理學(xué)區(qū)房、商住房，以及開墻破洞等行為監(jiān)管導(dǎo)致的。”接受本刊采訪時，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說。

從公開消息來看，近期各地對房產(chǎn)中介的監(jiān)管明顯加強。

3月23日，北京市住建委對鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時光、愛屋吉屋、易合、金城阜業(yè)、中原10家房地產(chǎn)中介機構(gòu)負責(zé)人進行集體約談。先是對異地經(jīng)營、無照經(jīng)營進行整頓，隨后又重點查處違規(guī)代理“天價學(xué)區(qū)房”和商住樓等違規(guī)行為。

截至5月15日，廊坊市共檢查63家開發(fā)企業(yè)、150家中介機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)有13個項目涉嫌存在違規(guī)行為，51家中介機構(gòu)涉嫌存在違規(guī)代理銷售行為。

除北京及環(huán)京城市外，深圳、廈門、成都、西安等地也都開展了對房產(chǎn)中介集中整治行動。

各地頻頻出手整頓中介市場，并非出自偶然。早在3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上就要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。

“相較于北京10000余家門店總量，目前關(guān)閉數(shù)百家并不算太多?！闭劶笆袌鲆蛩兀瑥埓髠シ治稣J為，從中介運營規(guī)律來看，隨著熱點城市的調(diào)控加強，交易量持續(xù)萎縮，更大規(guī)模關(guān)店潮可能會出現(xiàn)在市場蕭條6個月后。

灰生態(tài)

“目前，中介依然是一類靠天吃飯的企業(yè)?！苯邮鼙究稍L時，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說，“經(jīng)紀人自身需要培育專業(yè)度，不應(yīng)該簡單做房源信息互通和房屋買賣撮合?！?/p>

據(jù)嚴躍進分析，本輪整頓的導(dǎo)火索或源于商住房的銷售被限制?！捌赜谏套》宽椖繕I(yè)務(wù)的中介公司會面臨更大的壓力，關(guān)閉門店也是為了鎖定經(jīng)營成本?！彼f。

此外，北京市住建委、市工商局、市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站，要求撤下包含“升值潛力無限”“商住兩用”“學(xué)區(qū)房”“買一層送一層”“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。

接受本刊采訪時，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉談及房產(chǎn)中介種種亂象：“利用信息不對稱，通過虛假宣傳制造恐慌情緒；違規(guī)代理不允許銷售的樓盤；利用購買雙方的信息不對稱‘吃差價；還包括虛假宣傳市場供求關(guān)系、政府政策等；幫助購房者制作假離婚證、逃避稅收等鉆法律空子?！?/p>

此外，有些房產(chǎn)中介向購房者推薦一些成本較高的理財、融資類產(chǎn)品，涉嫌金融服務(wù)違規(guī)。例如，經(jīng)營首付貸、P2P平臺的借款，從而獲得高額收益。

這種亂象不僅存在于銷售環(huán)節(jié)，在房屋租賃行業(yè)同樣存在。

2015年初，共青團北京市委、市政協(xié)社法委聯(lián)合發(fā)布了一份調(diào)研了5000名青年住房現(xiàn)狀的報告。結(jié)果顯示，在租房過程中，沒有遇到權(quán)益受損問題的人，只有26.31%。有33.3%的人，曾被房東臨時清退；有41.3%的人，遇到過租金不按合同隨意上漲的情況；更有43.8%的人，遭遇過黑中介……

“代理中介準入門檻低、學(xué)歷要求低、從業(yè)人員素質(zhì)差、行業(yè)地位低等積弊絲毫未改。大部分從業(yè)人員也沒有對房產(chǎn)代理做長期打算?！崩钣罴握f。

轉(zhuǎn)型

隨著法規(guī)的完善，房產(chǎn)中介行業(yè)的灰生態(tài)有望得到規(guī)范。

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問題，意見稿規(guī)定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。

“如果條例出臺將規(guī)范中介行業(yè)。”李宇嘉說，在熱點城市，租賃市場所能滿足的住房需求遠遠比銷售市場要大。從北京、深圳、廣州的數(shù)據(jù)來看，租房人口所占比例很大。大城市已進入了租賃時代，但卻沒有一個較好的法規(guī)來規(guī)范這個市場。

雖然房產(chǎn)中介行業(yè)可能得到規(guī)范，但新一輪樓市調(diào)控剛開始不久，未來仍不排除會出現(xiàn)大批中介門店關(guān)停的可能。

和以往相比，本輪樓市的調(diào)控有所不同，短期之內(nèi)市場難有起色?！耙酝{(diào)控主要是針對樓市本身，本輪調(diào)控則是針對金融風(fēng)險、杠桿率、資產(chǎn)泡沫等問題。因為去年和前年的購房首付加杠桿的情況更為普遍，導(dǎo)致這次調(diào)控和以往有著根本性的變化。現(xiàn)在經(jīng)濟企穩(wěn)回升，需要對資產(chǎn)泡沫進行實質(zhì)性的控制。”李宇嘉分析道。

隨著樓市調(diào)控政策的密集出臺，住房尤其是二手房成交量出現(xiàn)萎縮已是必然趨勢。根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，鏈家整個4月共成交3145套，環(huán)比下降77%。競爭壓力之下，北京、上海的一些中介機構(gòu)紛紛下調(diào)了中介費。

“關(guān)店潮不值得大驚小怪，每到樓市調(diào)控高壓年，靠交易量吃飯的中介便大面積關(guān)鋪?！崩钣罴胃锌f。