提高土地儲(chǔ)備成本管控效能的問(wèn)題探究

王麗靜

摘 要：本文著重分析了土地儲(chǔ)備成本管理的重要意義和影響土地儲(chǔ)備成本管控的主要原因，并結(jié)合實(shí)踐提出了提高土地儲(chǔ)備成本管控效能的若干建議，以期為進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備成本體系，提高土地儲(chǔ)備成本利用率提供有益參考。

關(guān)鍵詞：土地使用制度 儲(chǔ)備成本 管理 控制

一、影響土地儲(chǔ)備成本管控效能的主要原因

據(jù)2016年土地主管部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)約2/3以上省份的土地儲(chǔ)備融資資金在土地儲(chǔ)備總資金額的占比超過(guò)了40%，其中1/4的省份占比超過(guò)了80%。但同時(shí)，土地儲(chǔ)備在實(shí)踐中也相應(yīng)產(chǎn)生了一系列問(wèn)題，不同程度上影響了土地成本管控效能，增大了土地儲(chǔ)備運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。而造成這一現(xiàn)象的原因，主要如下：

（一）土地儲(chǔ)備成本標(biāo)準(zhǔn)定義沒(méi)有統(tǒng)一

由財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》明確指出，對(duì)于土地儲(chǔ)備過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用是否能夠直接列入土地儲(chǔ)備成本項(xiàng)下的問(wèn)題，可由地方財(cái)政部門(mén)依據(jù)具體情況酌情而定。但現(xiàn)實(shí)中，由于地區(qū)與地區(qū)之間的客觀差異性，使得各地對(duì)土地儲(chǔ)備成本的定義和內(nèi)涵認(rèn)知不一，且相當(dāng)模糊化和邊界化，到底何種費(fèi)用才能列入土地儲(chǔ)備成本，目前尚無(wú)明文規(guī)定，實(shí)踐操作中的彈性頗大。

（二）土地儲(chǔ)備及補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制不健全

自全面實(shí)行土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)制度以來(lái)，各地方政府相繼出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)性文件，明確了集體土地征收和國(guó)有土地上房屋的征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及基本原則，但對(duì)于國(guó)有宗地收購(gòu)項(xiàng)目，則只是原則性地規(guī)定了“根據(jù)評(píng)估協(xié)商確定”，故而為收儲(chǔ)雙方留下了較大議價(jià)空間，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)的同類(lèi)項(xiàng)目之間的價(jià)格、成本存在較大差異。

（三）土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)（融資）成本居高不下

土地儲(chǔ)備過(guò)程既是土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程，又是資金循環(huán)的過(guò)程，所以，土地儲(chǔ)備的啟動(dòng)和運(yùn)行均需大量資金。但目前各金融機(jī)構(gòu)正逐步收緊信貸政策，由此使其在土地交易定價(jià)環(huán)節(jié)就擁有了所謂“話語(yǔ)權(quán)”；再加上各金融機(jī)構(gòu)信息公開(kāi)程度的參差不齊，競(jìng)爭(zhēng)的不充分，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位，議價(jià)能力逐年下降，融資成本也隨之逐年提高。

二、提高土地儲(chǔ)備成本管控效能的工作思路

（一）完善土地補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境

首先，要求地方政府正確認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備的重要性及其自身在土地儲(chǔ)備運(yùn)行中的“身份”，保持客觀、中立的態(tài)度，靈活調(diào)控土地市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求，充分發(fā)揮土地所有權(quán)價(jià)值；同時(shí)，積極履行監(jiān)督職能，協(xié)調(diào)各方面利益，最大限度保障土地儲(chǔ)備過(guò)程的公開(kāi)、公平、公正，避免過(guò)多干預(yù)或是參與到土地儲(chǔ)備中。其次，要制定明確、可行的土地補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制，堅(jiān)持評(píng)估定價(jià)和“同地同價(jià)”的基本原則。此外，要根據(jù)實(shí)際情況，有條件地適用安置補(bǔ)助與土地收儲(chǔ)分離政策。

（二）拓展融資渠道，降低土地儲(chǔ)備成本支出

隨著土地儲(chǔ)備規(guī)模不斷增加和周期增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)費(fèi)用逐漸加大。而實(shí)踐證明，要想降低土地儲(chǔ)備成本，關(guān)鍵在于降低其負(fù)債率、貸款利率，同時(shí)縮短開(kāi)發(fā)周期，加快資金回籠。具體地說(shuō)，首先，要廣泛爭(zhēng)取地方政府的財(cái)政支持，采用設(shè)立土地收益基金來(lái)保障土地儲(chǔ)備資本金的充裕，減少貸款規(guī)模。例如，可采取免息形式，從土地收益基金中借款用作土地儲(chǔ)備項(xiàng)目本金。其次，可以利用銀行貸款和實(shí)際用款之間的時(shí)間差，最大限度的縮短項(xiàng)目周期。此外，對(duì)于部分面積較大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，還可實(shí)施分期供地；對(duì)已供地的項(xiàng)目要嚴(yán)格控制貸款周期，以保障資金的及時(shí)回籠。

三、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)正處于深化土地使用制度改革的攻堅(jiān)時(shí)期，為落實(shí)國(guó)家對(duì)土地資源宏觀調(diào)控的根本需要，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本管控、健全土地儲(chǔ)備制度等系列措施是其必然之舉，不僅能夠進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用效率，還能更全面地為地方重大項(xiàng)目建設(shè)提供融資資源，提高土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)地方及國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)此，各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀，加大對(duì)土地收儲(chǔ)成本和資金運(yùn)作的管理力度，進(jìn)一步完善土地成本核算機(jī)制，以最大限度降低土地收儲(chǔ)成本，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

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