高鍇
摘 要:隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人民的生活水平和幸福指數(shù)也在不斷提升,老年人更應(yīng)該享受經(jīng)濟發(fā)展和社會進步帶來的福祉。不同機構(gòu)聯(lián)合結(jié)盟,利益共享,風險同擔,這樣的社會養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式,雖然還處于起步階段,但對于經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展、社會整體幸福指數(shù)的提升、構(gòu)建和諧社會都具有積極意義。
關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn);問題與機遇;結(jié)成聯(lián)盟;統(tǒng)攝功能;細化分支
人口老齡化,是世界上很多國家的實際情況,由此產(chǎn)生的一系列經(jīng)濟問題、政治問題、社會問題,檢驗著社會的經(jīng)濟和文明發(fā)展成果。在我國,人口老齡化問題日益嚴重,截止到2016年,中國60周歲及以上人口23086萬人,占總?cè)丝诘?6.7%;65周歲及以上人口15003萬人,占總?cè)丝诘?0.8%。我國已經(jīng)成為世界上唯一一個老年人口過億的國家。根據(jù)全國老齡辦公布的數(shù)字,到2020年我國老年人口將達到 2.48 億,占總?cè)丝诒戎貙⑦_到 17%。聯(lián)合國預(yù)測本世紀中期中國將有5億人口超過60歲,這個數(shù)字將超過美國人口總數(shù)。如何讓每個人“老有所養(yǎng)”,養(yǎng)老地產(chǎn)以何種模式構(gòu)建更加科學合理,這是當今社會人們必須審慎思考和有效解決的命題。
一、問題與機遇
人口老齡化的加劇促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為投資者眼中的朝陽產(chǎn)業(yè),傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老和純粹的機構(gòu)養(yǎng)老不能滿足日益增長的需求,而養(yǎng)老地產(chǎn)模式逐漸浮出水面,成為人們關(guān)注的焦點。目前,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處在起步階段,面臨著一系列問題,一是國內(nèi)人口老齡化程度不斷加劇與養(yǎng)老設(shè)施落后的矛盾;二是高端養(yǎng)老資源不足與老年人消費能力上升的矛盾,機遇與挑戰(zhàn)并存。
同時,我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有廣闊的發(fā)展空間。一是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有政策優(yōu)勢。在我國,養(yǎng)老地產(chǎn)享有一定的政策傾斜,對于進入到養(yǎng)老地產(chǎn)資金鏈條中的投資者和社會資金,政府一直持倡導和歡迎的態(tài)度。二是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有時代優(yōu)勢。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們思想也日趨開放,對于老年生活更加憧憬和期待,這是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)潛在的優(yōu)勢。三是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有文化優(yōu)勢。我國是一個擁有五千年悠久歷史的文明古國,血脈中存在著尊老、愛老、敬老的文化基因。在當前形勢下,國人內(nèi)心都渴望為父母和自己尋找一個從容老去的理想之地,而擁有這種經(jīng)濟能力的人,正在變得越老越多。
二、建立養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟
在國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè),相對居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老等比較常見的養(yǎng)老方式,購置房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)入住養(yǎng)老社區(qū),是新興的養(yǎng)老形式。伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展,思想逐漸開放,選擇在養(yǎng)老社區(qū)進行異地養(yǎng)老的人群比重正在逐年上升。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式,成為業(yè)內(nèi)人士熱切探討的話題,一些地區(qū)和機構(gòu),開始進行摸索和嘗試。
養(yǎng)老地產(chǎn),是一個系統(tǒng)工程,涉及到經(jīng)濟生活的方方面面。在十二五期間,一些經(jīng)濟較發(fā)達城市進行了實踐和探索。我國南方地區(qū)最早采用的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要特點是由單一機構(gòu)運作養(yǎng)老地產(chǎn)的全部流程,其盈利點主要是房產(chǎn)交易。這種地產(chǎn)運作模式,呈現(xiàn)難度大,風險高,可操作性一般等特點,并不適合我國內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展形式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。
相對而言,由養(yǎng)老地產(chǎn)運作流程中關(guān)涉的企業(yè)、機構(gòu)結(jié)成聯(lián)盟,更具操作性,既有分工,更有協(xié)作,更加適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況。在京津冀一體化趨勢下,北京、天津以及河北一些城市在養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟方面大膽探索、謹慎實施,取得了一定的成績,積累了寶貴的經(jīng)驗。
三、統(tǒng)攝主要功能
企業(yè)聯(lián)盟在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)這一共同目標的指引下,將融資、建設(shè)、運營三大主要功能統(tǒng)攝在一起,這三項功能分別由融資機構(gòu)、開發(fā)商、管理機構(gòu)承擔,實現(xiàn)協(xié)調(diào)運作、緊密配合。由負責建設(shè)的開發(fā)商作為核心和主體的企業(yè)聯(lián)盟,與單一機構(gòu)全程負責的模式相比較,其優(yōu)勢是顯而易見的。一是建設(shè)規(guī)模進一步擴大;二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化;三是過程管理,更加有序、規(guī)范。在實際運作的過程中,企業(yè)間通過磨合尋找到最佳契合點,形成最具穩(wěn)定性的結(jié)構(gòu),而更多利益單位形成合力,對地區(qū)經(jīng)濟的拉動效應(yīng)更加顯著。
四、搭建分支體系
養(yǎng)老地產(chǎn)以融資、建設(shè)、運營為核心能力,進一步搭建各自分支體系。一是融資機構(gòu)與銀行部門、保險部門、基金分別建立聯(lián)系;二是建設(shè)機構(gòu)與設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位形成合作;三是經(jīng)營管理機構(gòu)與醫(yī)療護理保障、生活休閑設(shè)施、物業(yè)服務(wù)部門進行對接,從而使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)功能更齊全,結(jié)構(gòu)更均衡。
圍繞養(yǎng)老地產(chǎn),相關(guān)部門、企業(yè)積極參與進來,形成一個針對老人的“微型社會”。企業(yè)、機構(gòu)承擔的風險相對較小,專業(yè)作用發(fā)揮更加徹底,老年人群體享受的各種服務(wù)更加舒適、到位。一些發(fā)達國家正是在類似框架下運營養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),他們已有的經(jīng)驗和產(chǎn)生的問題,都可以拿來作為我國推進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有益參考。
如上文所述,養(yǎng)老地產(chǎn)模式的特點是多方聯(lián)盟、合作共贏;具備一個共同聯(lián)盟目標,即“養(yǎng)老地產(chǎn)”;具備三項核心功能,即“融資”“建設(shè)”“管理”;具備多種類機構(gòu)分支,即銀行、保險、基金、設(shè)計、施工、監(jiān)理、醫(yī)療護理、生活休閑、物業(yè)服務(wù)。這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式,最大限度拓展了融資的渠道、分散了資金的風險、整合了優(yōu)勢資源,最大限度保持了架構(gòu)的合理性和均衡性。
精準把握市場需求,精確定位市場目標,在有利因素的助推下,在科學合理模式的帶動下,養(yǎng)老地產(chǎn)將會進入良性發(fā)展的快車道。
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