我國土地抵押、信貸擴張的作用機制及影響研究

宮元芳

摘要：土地與信貸在國民經濟發(fā)展中扮演著重要的角色。土地是城市建設的基本要素之一，信貸是城市發(fā)展的重要來源。但是，以土地抵押為基礎的信貸擴張風險逐漸顯露。引起學術界的廣泛關注。文章基于1999-2013年的城市面板數據.運用固定效應模型，分析我國土地抵押活動如何通過信貸擴張來帶動國民經濟的發(fā)展。結果表明：土地抵押融資能夠促進城市經濟的發(fā)展。土地抵押金額每增加1個百分點，對城市經濟發(fā)展的貢獻程度增加0.0246。同時發(fā)現(xiàn)，較高的土地抵押融資導致政府債務風險增大，增加銀行的貸款風險，從而對城市經濟發(fā)展產生不利的影響。因此，文章的研究為政府治理和經濟發(fā)展提供了新的證據，同時對于加強我國對土地抵押貸款風險的監(jiān)控、防范金融危險和促進國民經濟發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：土地抵押 信貸擴張 風險 經濟發(fā)展

一、研究背景

土地和信貸在國民經濟的發(fā)展中扮演著重要角色。在我國，土地是城市建設的基本要素之一，信貸是城市發(fā)展的重要來源，二者對國家宏觀經濟的發(fā)展起著至關重要的作用，是宏觀調控的兩大“閘門”。

根據2010年《中國國土資源公報》顯示，截至年底，全國84個重點城市中處于抵押狀態(tài)的土地有12.95萬宗，抵押面積和抵押貸款分別為25.82萬公頃和35300億元，抵押面積和抵押貸款同比增長19%和36.3%。土地抵押貸款收入增加，一定程度上緩解了地方政府對城市基礎設施建設資金不足的問題。另外，根據2013年發(fā)布的《地方債務審計報告》中顯示，全國各級政府的債務余額一共為178900億元，其中土地抵押貸款債務占總債務的37.23%。然而，根據國務院在2014年3月7日發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》指出要在2020年我國的城鎮(zhèn)化水平到達60%，城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展必然需要更多的融資來帶動。

隨著土地抵押融資的增加，其弊端逐漸顯現(xiàn)。國家開發(fā)銀行預測，我國的城鎮(zhèn)化融資在未來三年的需求量會達到250000億元。這么多的融資量需要地方政府通過各種融資渠道獲得，而土地抵押貸款就是其中最主要的方式。但是土地融資并不是一種可持續(xù)的發(fā)展方式，一旦宏觀政策調整，土地市場降溫，地方政府的土地收入減少而不能償還債務，以新債償還舊債，這樣的方式無疑會對經濟的發(fā)展產生嚴重的消極影響。雖然一系列規(guī)范土地抵押融資的政策逐漸出臺。2012年11月國務院頒布《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，在一定程度上規(guī)范了土地抵押融資環(huán)境。但是，2016年2月23日，財政部、中國人民銀行、國土資源部和銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》表明地方政府不得向銀行舉債儲備土地，無疑加大了地方政府償還債務的壓力。

二、土地抵押、信貸擴張：基于文獻的分析

土地金融對宏觀經濟發(fā)展起到重要的作用，而我國的土地金融的主要方式是土地抵押融資。胡斌、李建偉（2013）選取土地金融發(fā)展程度的指標和我國的主要經濟指標來研究土地金融對經濟發(fā)展的影響程度。他們發(fā)現(xiàn)1999-2005年這期間政府將征收的土地抵押給銀行等金融機構獲得貸款用來促進城市基礎設施建設可以帶動城市經濟發(fā)展，2007-2012年由于土地金融的發(fā)展水平超過了實體經濟的發(fā)展產生了房價泡沫，從而導致政府、企業(yè)等負債規(guī)模過大、貨幣購買能力降低、經濟下行甚至金融危機的發(fā)生。豐雷、李莉等（2010）的研究發(fā)現(xiàn)，一方面土地金融對經濟發(fā)展具有顯著的影響；另一方面土地金融也會影響經濟波動。此結論與胡斌、李建偉（2013）的研究結果一致。袁崇巍、雷國平（2010）指出了建立有效的土地金融政策的必要性。作為經濟發(fā)展的助推器既可以拉動經濟的增長，也可以讓過熱的經濟穩(wěn)定下來甚至優(yōu)化產業(yè)結構和推動發(fā)展生產力。另外，他們還指出了當前我國的土地金融政策在國民經濟發(fā)展當中存在的問題。

規(guī)范土地金融市場、促進土地金融市場的有序發(fā)展十分重要。辛波（2015）通過對土地財政和土地金融之間的關系指出我國土地財政和土地金融產生的后果責任在于地方政府，地方政府的首要目標是促進財政收入的最大化和地區(qū)經濟的快速發(fā)展，通過土地財政和土地金融就可以同時實現(xiàn)地方政府的首要目標，結果造成風險的產生和擴大。陳霄（2013）提出有效利用和管理土地的必經之路是建立健全城鎮(zhèn)土地金融制度，使政策性土地金融能夠參與宏觀經濟調控，促進資源的合理分配、穩(wěn)定土地交易市場，從而促進整個市場的健康發(fā)展。

從目前的國內文獻可以得知，土地資產一方面可以促進國民經濟的發(fā)展，但是土地資產的過度發(fā)展也會對國民經濟的發(fā)展造成阻礙作用；而地方政府對土地的依賴程度過高，通過土地抵押向金融機構獲得貸款用來投資于城市基礎設施建設并不是一個可持續(xù)的方式，很有可能威脅宏觀經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

三、土地抵押與信貸擴張現(xiàn)狀及問題

（一）土地抵押與信貸擴張現(xiàn)狀

土地抵押金率呈逐年增長的趨勢，土地抵押金額占GDP的比重也逐年上漲。從抵押金額、年末金融機構貸款金額和國內生產總值來看，三者在1999-2008年的總體是上升的趨勢，并且抵押金額和國內生產總值呈現(xiàn)指數增長，金融機構貸款金額呈線性增長。同時，該圖附加了土地抵押金率折線，在1999-2007年呈增長的趨勢，2008年下降。另外，從土地抵押金額占GDP的比重來看，在1999-2007年逐年上升，在2008年下降?？梢姡恋氐盅涸趪鴥冉洕l(fā)展過程中占據重要的作用。

（二）土地抵押與信貸擴張問題

1.金融機構。地方政府土地抵押融資、房地產企業(yè)開發(fā)融資和企業(yè)重組融資等利用土地抵押向銀行等金融機構貸款進行融資具有長期性，屬于中長期貸款，資金回籠長。目前來看，金融機構貸款中的中長期貸款占總貸款比重過高，對銀行等金融機構產生了極大的流動性風險。并且，銀行等金融機構為了追求短期利益，競相爭奪融資貸款項目，使得貸款結構不合理，擅自擴大放貸比例，降低貸款門檻，導致金融機構的流動性風險雪E加霜。

2.地方政府。抵押土地實質上是地方政府預支了土地未來產生的收益。土地市場行情上漲，土地價格上升，地方政府的土地抵押的財政收入就會上升，從而增強償債能力，一旦土地市場行情下滑，那么土地價格就會下降，依靠土地抵押收入的地方政府的財政收入就會減少，對地方政府償還債務產生極其不利的影響，嚴重增加了地方政府的財政風險。

3.控制變量：In_social_wholesale、In fix invest、In_govn_out、In_foreign_act、In_emp_n、chzhh、factory分別表示社會消費品零售總額的對數值、固定資產投資總額的對數值、政府財政預算支出總額的對數值、外商實際投資總額的對數值、就業(yè)人數的對數值、國家的城鎮(zhèn)化水平、國家的工業(yè)化水平，u為隨機干擾項。

（二）回歸結果及分析

表1運用固定效應模型采取逐個增加變量的方式給出了基于全國數據的回歸結果。模型1只包括解釋變量，模型2運用收入核算理論增加社會消費品零售總額、固定資產投資、政府財政預算支出和外商實際投資作為控制變量，模型3、模型4和模型5在模型2的基礎上依次增加城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和就業(yè)人數作為影響經濟發(fā)展的控制變量。最終從模型5的回歸結果中可以得到以下幾點結論：其一，大部分變量都能通過t檢驗；其二，控制變量的運作能夠促進城市經濟的發(fā)展；其三，就業(yè)人數的對數值的回歸結果為負，對城市經濟的發(fā)展產生消極影響；其四，土地抵押作為土地交易中的主要方式，它的運作能夠促進城市經濟的發(fā)展。

五、結論及政策建議

（一）結論

土地抵押融資能夠促進城市經濟的發(fā)展。土地抵押金額每增加1個百分點，對城市經濟發(fā)展的貢獻程度增加0.0246。土地抵押融資增加，一方面政府可以用來投資建設城市的基礎設施，越好的城市基礎設施建設越能夠帶動城市經濟的發(fā)展；另一方面，房地產公司和其他企業(yè)通過土地抵押獲得融資來繼續(xù)自身生產，從而進行后續(xù)的貿易活動從而帶動城市經濟發(fā)展。但是，較高的土地抵押融資導致政府債務風險增大，增加銀行的貸款風險。

（二）政策建議

1.金融機構。在發(fā)放抵押貸款之前要嚴格審查抵押人的建筑物產權證明以及土地使用權證明，并且要求政府部門協(xié)同銀行等金融機構共同審查，保證抵押人的產權信息真實；同時還要檢查抵押人的資信狀況，根據其信用狀況確定信用等級以及貸款額度，一旦不符合貸款條件，堅決不對其放款。

2.地方政府。國家雖然高度重視土地抵押的融資風險，出臺的一系列的規(guī)范政策沒有落到實處，違規(guī)行為的事件仍然不斷發(fā)生，使得出臺的政策成為擺設。另外，當前的融資模式存在多融資口徑、管理和申報混亂的問題，也造成嚴重的抵押和融資風險。所以，當前的管理模式需要改革和創(chuàng)新，應該結合行政手段和市場手段從源頭開始嚴厲打擊違法土地抵押和抵押貸款行為。

3.企業(yè)。首先，企業(yè)要了解當前有關抵押和信貸的法律法規(guī)，不能違法抵押和信貸；其次，企業(yè)應該成立風險監(jiān)控部門，隨時檢測和預警企業(yè)的風險，把握宏觀走向，避免脫離企業(yè)發(fā)展的目標；最后，企業(yè)應該選擇多渠道融資方式，分散風險，避免風險集中發(fā)生。