遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展的金融支持研究

孫佟

摘要：遼寧省當(dāng)前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，在經(jīng)濟領(lǐng)域仍有許多有待發(fā)展的項目，與此同時在建設(shè)過程中也有許多難題需要破解。房地產(chǎn)作為每個城市發(fā)展必然要加以建設(shè)的經(jīng)濟領(lǐng)域，是城市建設(shè)部門以及城市居民共同關(guān)注的事情，房地產(chǎn)的發(fā)展直接關(guān)系到城市房價、住房水平等。然而在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響其發(fā)展的其他因素有很多，金融支持即是其中較為重要的一個因素。文章對當(dāng)前遼寧省房地產(chǎn)金融稍微落后于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象進行分析，并就金融支持對房地產(chǎn)發(fā)展的影響、制約因素及支持措施進行了簡要的分析。

關(guān)鍵詞：遼寧??；金融支持；制約因素；房地產(chǎn)發(fā)展

一、金融與房地產(chǎn)的相互關(guān)系

在我國的經(jīng)濟領(lǐng)域當(dāng)中，很多因素之間都是相互影響的，金融與房地產(chǎn)就是相互關(guān)聯(lián)的兩個因素，當(dāng)金融領(lǐng)域或者房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生大規(guī)模的變動，勢必會影響到另一個領(lǐng)域，兩者之間是相互影響、相互支持的兩個領(lǐng)域，甚至有學(xué)者將兩者進行合并，形成了房地產(chǎn)金融這一金融類別。遼寧省要想實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要金融政策支持。

二、金融市場對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）利率對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠的是居民對住房的購買，而居民對住房的購買能力取決于居民的經(jīng)濟情況或者是流動資金數(shù)量。在金融領(lǐng)域，影響到居民流動資金數(shù)量的因素包括金融利率的高低。當(dāng)金融利率升高時，居民可能會考慮將錢存入金融機構(gòu)以獲取利息。而如果金融利率降低，居民則可能將錢用于投資等其他方面的支持，房產(chǎn)的購買實際就是投資形式的一種。除此之外，當(dāng)金融利率降低的時候，不僅會影響到居民的流動資金，從房地產(chǎn)方面，也會導(dǎo)致房貸的利息降低，為居民減小了購房的壓力，從而從一定程度上增加居民對房屋的購買，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

金融貨幣政策也是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素之一。當(dāng)國家經(jīng)濟過熱時，國家為了防止通貨膨脹，通常會采取緊縮的貨幣政策，減少市場中貨幣的流通，而反之則會增加貨幣的流通數(shù)量以促進經(jīng)濟的發(fā)展。通過國家貨幣政策的變化，居民的經(jīng)濟水平也會具有相應(yīng)的變化，當(dāng)國家采用緊縮的貨幣政策的時候，居民的經(jīng)濟水平相應(yīng)也受到影響，流動資金減少，由此減小了對房屋的購買能力，反之則會增加對房屋的購買。

（三）金融市場發(fā)達(dá)程度對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

金融市場的整體發(fā)展水平也關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。當(dāng)金融經(jīng)濟繁榮的時候，國家經(jīng)濟情況良好，人民購買能力增加，追求更高的生活水平，這其中就包括對住房水平的追求。反之，則會減少對房屋的購買。除此之外，金融總體發(fā)展情況良好也有利于房地產(chǎn)商更好地在房屋建設(shè)過程中進行投資融資，從而促進房地產(chǎn)的發(fā)展。

三、金融支持對房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素

（一）金融信貸政策制約房地產(chǎn)發(fā)展

綜合遼寧省當(dāng)前的房屋銷售水平可知，在房屋的銷售過程中，普遍存在居民對房屋首付存在壓力并且難以承受房貸的情況，從而影響了房屋的銷售水平及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過對金融領(lǐng)域現(xiàn)狀的了解，可以得知，造成這一現(xiàn)狀的原因是因為當(dāng)前金融信貸政策的影響，在當(dāng)前的金融領(lǐng)域中，金融政策不僅對貨幣的流通進行了一定程度的宏觀調(diào)控，影響了貨幣的流通數(shù)量，降低了居民的經(jīng)濟能力，同時增加了房屋貸款的利率，增加了居民的購房壓力，造成了居民購房難的情況，繼而制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）金融機構(gòu)與房地產(chǎn)商信息不對稱制約房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)的發(fā)展除了與居民的經(jīng)濟情況以及房價、房貸的高低這些銷售因素過程有關(guān)，其與房屋在建設(shè)過程中的金融情況也是密不可分的。在房地產(chǎn)商進行房屋建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)具有一部分自有資金以及一部分銀行等金融機構(gòu)的貸款作為筑房前期的資金投入。但是在部分房地產(chǎn)商進行金融貸款的時候，未考慮到自身資金的數(shù)量以及房屋的銷售情況，金融機構(gòu)也未對其經(jīng)濟能力進行調(diào)查和了解，因此，如果遇到突然的市場變動，則其投入收回的風(fēng)險就會很大，償還金融貸款的能力也會降低，不僅影響房地產(chǎn)的發(fā)展，還在一定程度上影響金融機構(gòu)。

（三）金融融資渠道單一制約房地產(chǎn)發(fā)展

在房地產(chǎn)商進行房屋的建設(shè)的時候，需要進行大數(shù)額的資金投入，但是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商在進行投入的時候其自有資金的數(shù)額達(dá)不到建設(shè)房屋的總體需要，就需要進行貸款和融資。在日常的房地產(chǎn)建設(shè)過程中，往往通過股票等融資形式對建設(shè)資金進行籌集，但是籌集的渠道仍然十分單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)商在進行資金籌集的過程中難以快速地籌集到足夠數(shù)量的資金，從而影響整個建筑過程的進行和資金的運轉(zhuǎn)，制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

四、促進房地產(chǎn)發(fā)展的金融支持政策

（一）調(diào)整金融信貸政策

根據(jù)上文分析的金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素可以得知，在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的過程中，受到金融政策很大的影響。影響來自于貨幣政策和匯率政策兩個方面。緊縮的貨幣政策不利于人民生活水平的提高，因此對房屋的銷售也造成一定的制約作用。在金融貨幣政策進行調(diào)整的過程中不僅要兼顧國家整體的經(jīng)濟情況，同時也要兼顧各經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展情況，避免因為貨幣政策的過度緊縮而對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成過大的壓制。就匯率政策而言，過高的匯率雖然可以增加居民的經(jīng)濟能力，但是同時也會造成居民將貨幣存入銀行增值的情況，因此，若要促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房屋的銷售，就應(yīng)當(dāng)對匯率進行適當(dāng)?shù)臏p少以增加居民的流通貨幣和購房欲望，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的限制

除了金融政策對于房地產(chǎn)發(fā)展情況的影響，融資情況對于房地產(chǎn)商的運作也具有巨大的影響作用。有部分房地產(chǎn)商由于自由資金的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)無法面臨市場風(fēng)險，甚至導(dǎo)致最后無力償還在建設(shè)初期欠下的外債。本文認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因除了出借方未了解清楚房地產(chǎn)商的經(jīng)濟狀況之外，還有一部分原因就是房地產(chǎn)商的融資遭到限制，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)商除了自有資金和借款資金之外，缺乏其他資金的來源，造成了缺乏應(yīng)對市場變故的經(jīng)濟能力以及資金運轉(zhuǎn)的緩沖途徑。因此，要想使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)加以發(fā)展，除了應(yīng)該對金融政策進行相應(yīng)的調(diào)整以外，也應(yīng)當(dāng)放寬房地產(chǎn)行業(yè)上市融資的限制，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源更廣。但是這并不意味著讓房地產(chǎn)行業(yè)進行無限制的融資，國家金融仍應(yīng)當(dāng)進行宏觀調(diào)控，避免影響其他金融領(lǐng)域的發(fā)展。

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

根據(jù)上一條建議中所提到的金融行業(yè)對放寬房地產(chǎn)行業(yè)上市融資的限制，從更細(xì)的一方面來說就包含了企業(yè)債券、企業(yè)股票更形式的融資方式。但是由于當(dāng)前的股票市場大多集中于商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，房地產(chǎn)商的股票往往也不能成為其主要的融資渠道。因此，本文要論及的就是企業(yè)債券的放行。眾所周知，債券較之股票具有較為穩(wěn)定的特點，因此，也是投資者較為中意的投資形式，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)這種一旦成功銷售則盈利較大的行業(yè)，其企業(yè)債券更是受到投資者的青睞。但是在現(xiàn)在的金融行業(yè)對房地產(chǎn)商的企業(yè)債券具有一定形式的禁錮，從而阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，放寬房地產(chǎn)商企業(yè)債券的發(fā)行，也是給予房地產(chǎn)發(fā)展金融支持的重要途徑。

五、總結(jié)

金融政策作為可以對國家經(jīng)濟產(chǎn)生直接影響，甚至對各經(jīng)濟行業(yè)造成決定性的影響。從遼寧省的經(jīng)濟發(fā)展來看，其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很大程度上受到金融政策的影響，因此，要想實現(xiàn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就應(yīng)該考慮到金融與其的聯(lián)系，盡量減少金融政策等對其發(fā)展的限制，實現(xiàn)遼寧省房地產(chǎn)又快又好地發(fā)展并進一步帶動遼寧省整體經(jīng)濟的發(fā)展。希望通過全文的簡要分析對遼寧省房地產(chǎn)的金融支持發(fā)展方向起到一定的參考作用，以推動其發(fā)展。

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（作者單位：沈陽科技學(xué)院）