北京市貨幣化安置的特殊內(nèi)涵和原則

聶燕軍++朱威

為加速棚戶區(qū)改造，2015年6月國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號），提出了積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置的要求。2016年6月北京市委、北京市政府《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》中，強調(diào)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)，特別提出了統(tǒng)一房屋征收政策，積極推行貨幣化安置的要求。目前，貨幣化安置已提升到市委、市政府的高度監(jiān)督落實。

一、北京市貨幣化安置的特殊內(nèi)涵

貨幣化安置方式在相關(guān)文件中有提及，但實踐中理解不同，執(zhí)行中也出現(xiàn)偏差。有人認(rèn)為，貨幣化安置就是貨幣補償和實物安置的簡單結(jié)合。貨幣化安置方式是貨幣化安置的重要內(nèi)容，理解了貨幣化安置方式，就基本上理解了貨幣化安置的內(nèi)涵。

國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》后，2015年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置的通知》（建?！?015〕125號），結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，提出了各地“按照原則上不低于50%的比例確定本地區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置目標(biāo)”的量化要求。部分省市在2015年前后關(guān)于城市棚戶區(qū)改造相關(guān)實施意見或辦法中涉及并提到了“貨幣化安置”概念，多數(shù)體現(xiàn)了房地產(chǎn)去庫存的精神。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副巡視員劉霞在回應(yīng)“棚改危改新建對樓市庫存造成壓力”時表示，住建部是通過各種方式來推動棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作?，F(xiàn)在提倡的棚戶區(qū)改造貨幣化安置，具體包括三種方式：第一種方式是政府搭建平臺，居民與開發(fā)企業(yè)直接對接選房；第二種方式是政府從開發(fā)商那里購買合適的商品房作為安置住房；第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于棚戶區(qū)改造貨幣化安置統(tǒng)計口徑有關(guān)問題的通知》（建辦保函〔2015〕910號）提到了針對貨幣化安置設(shè)計了三種統(tǒng)計口徑：直接貨幣補償、政府組織棚戶區(qū)改造居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。北京市住建委、北京市重大項目辦、國開行北京市分行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的通知》（京建發(fā)〔2015〕340號），提出貨幣化安置的三種主要形式：先計算棚戶區(qū)改造居民貨幣補償再由居民購買政府組織建設(shè)的安置房、居民自主購買商品房及直接貨幣補償。

北京作為首都，不存在房地產(chǎn)去庫存的問題。同時，北京的貨幣化安置補償工作還要圍繞疏解非首都核心功能、京津冀協(xié)同發(fā)展等國家戰(zhàn)略發(fā)揮作用。

按照上述內(nèi)容，結(jié)合北京市征收安置工作及房地產(chǎn)市場情況，北京的貨幣化安置方式可分為以下三種：

第一，被征收人購買政府組織建設(shè)的安置房，對原房屋和安置房進(jìn)行貨幣化差額結(jié)算。安置房包括“按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理”的定向安置房、三定三限三結(jié)合的安置房以及其他類型的安置房。

第二，被征收人自主購買商品房。政府搭建平臺，從普通商品房、自住型商品房、限價商品房市場中組織房源，被征收人與開發(fā)企業(yè)直接對接選房。建議把中介機(jī)構(gòu)組織的二手房作為安置房。政府通過搭建平臺或預(yù)訂服務(wù)，提供房源供被征收人選購，并由被征收人與開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)人結(jié)算購房價款。

第三，直接貨幣補償。貨幣直接補償給被征收人，被征收人拿到錢自主選擇。

二、北京市貨幣化安置的特點

現(xiàn)階段進(jìn)一步研究貨幣化安置辦法和原則，需要更好地結(jié)合北京市貨幣化安置的特點，主要包括以下幾點：

第一，北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，不存在房地產(chǎn)去庫存的問題；

第二，征收補償中的“暗補”，在現(xiàn)實中的征收過程中發(fā)揮著很大的作用；

第三，征收涉及中央在京單位多，實施中各區(qū)縣主導(dǎo)性強，尤其在補償、補助、獎勵標(biāo)準(zhǔn)和類型上，各區(qū)縣差異明顯；

第四，安置房源緊張，安置房源不足，而房價增長快，實行限購政策，控制日益高漲的房價，使被征收人更偏向選擇安置房；

第五，商品房價格高，被征收人中的困難戶購買力不足問題日益突出；

第六，按照北京市現(xiàn)有征收項目情況和北京市住宅市場的持續(xù)火爆程度，單一的安置房供應(yīng)模式已無法滿足北京市各類征收項目的進(jìn)程。

三、北京市貨幣化安置的原則

結(jié)合《關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的通知》（京建發(fā)〔2015〕340號），并針對北京市安置工作具體情況，提出以下北京市國有土地上房屋征收貨幣化補償安置的原則。

第一，被征收人自愿原則。北京市國有土地上房屋征收貨幣化補償安置，要繼續(xù)堅持被征收人自愿的原則，實物安置與貨幣化補償安置相結(jié)合，鼓勵被征收人選擇貨幣化安置方式，但不搞一刀切。

第二，區(qū)縣政府主導(dǎo)原則?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（國務(wù)院令第590號）明確規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。各區(qū)縣政府相關(guān)部門要科學(xué)謀劃，統(tǒng)籌安排，做好貨幣化安置從前期論證到后期執(zhí)行等各項工作。

第三，因地制宜原則。各區(qū)縣相關(guān)部門要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀，綜合考慮各區(qū)縣征收面臨的安置需求，科學(xué)規(guī)劃定向安置房建設(shè)，優(yōu)先選擇貨幣化安置方式，科學(xué)統(tǒng)籌安置房源。

第四，歷史銜接原則。各區(qū)縣貨幣化安置要考慮多年來拆遷征收項目的實踐情況，總結(jié)歷史成功經(jīng)驗，統(tǒng)籌考慮歷史銜接。

第五，綜合平衡原則。貨幣化安置要做好區(qū)域之間、項目之間的綜合平衡，還要做好征收項目和拆遷項目、騰退項目等政府主導(dǎo)項目的平衡。

第六，公開、公平及公正原則。貨幣化安置要堅持公開公平公正原則，及時公開貨幣化安置政策、標(biāo)準(zhǔn)、方案等信息，保護(hù)老百姓的切實利益，保護(hù)政府資金等公共資金的安全。

第七，市場化原則。貨幣化安置要符合市場化原則，無論是對被征收人的被征收房屋的補償，各類補助和獎勵，還是對被征收人安置房屋的價值，都要體現(xiàn)市場化原則。

第八，社會化原則。貨幣化安置要在政府主導(dǎo)下，調(diào)動社會力量參與，特別是安置房源方面，通過市場組織房源，多途徑籌措安置房源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方利益，最大限度讓利于民，讓更多群眾受益。

四、結(jié)論

貨幣化安置區(qū)別于貨幣補償。貨幣補償集中體現(xiàn)在貨幣結(jié)算，簡單說就是被征收人拿錢走人。被征收人貨幣化安置涉及到的方面比較多，如安置房源、補償價格、責(zé)任分工、實施程序、資金扶持、涉稅處理、被征收人困難戶購買力不足的政策等。北京市貨幣化安置需要在理解北京市貨幣化安置特殊內(nèi)涵、面臨的特殊情況和上述原則基礎(chǔ)上開展，才能得到社會各界的支持并有序推進(jìn)。

陳品祿/責(zé)任編輯