城中村改造中存在的問題及對策分析

摘要：城中村是指在城市快速發(fā)展的進(jìn)程中，因為農(nóng)村土地的征用而演變成的居民區(qū)。在我國城市化進(jìn)程飛速發(fā)展乖我國的城市與鄉(xiāng)村二元管理體制與土地的二元所有制結(jié)構(gòu)等一系列原因下催生了城中村的形成與演變。在演變的過程中，城中村產(chǎn)生了一部分積極作用，緩解了政府對于住房緊張的壓力，并為當(dāng)?shù)鼐用駧砹丝吹靡姷慕?jīng)濟效益。但是，城中村也凸顯出許多社會現(xiàn)實問題，社會治安問題突出、環(huán)境差、超出土地承受能力導(dǎo)致的安全問題等，城中村產(chǎn)生的諸多問題已經(jīng)成為阻礙社會和諧乖經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一個重要因素。城中村改造并非易事，不是一蹴而就的，需要面臨土地性質(zhì)的變更、資金來源、村民的經(jīng)濟賠償以及村民的就業(yè)等諸多問題，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)地位，合理規(guī)劃，注重協(xié)調(diào)。同時，城中村改造意義重大，可以提高土地的有效利用率、加強城區(qū)建設(shè)以及提高城市文明程度等，從而促進(jìn)城市和諧發(fā)展。為此，本文將以太原市許西村作為切入點，對城中村改造過程中存在的問題及對策進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：城中村改造；二元管理體制；許西村

一、“城中村”的概念、原因和影響

（一）城中村的概念

“城中村”可以從兩方面理解，一方面是指在城市快速發(fā)展的過程中，因為農(nóng)村土地的征用而演變成的居民區(qū)。另一方面，城中村處于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，即位于城市之中，卻仍保留著農(nóng)村的一些風(fēng)俗習(xí)慣。它的產(chǎn)生并不是在短期之內(nèi)形成的，而是特定的地域、社會等背景下催化的產(chǎn)物。

（二）城中村的形成原因

改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，進(jìn)而加速了城市化進(jìn)程，使得我國城市的數(shù)量在短短幾年的時間一躍而上，隨之城市建設(shè)用地發(fā)生了前所未有的擴展，而城市的用地是有限的，要想進(jìn)一步擴展城市，只能向周邊的農(nóng)村征收或者租用其耕地來實現(xiàn)發(fā)展。農(nóng)民自愿或被迫的失去耕地，但他們?nèi)匀痪幼≡谀抢?，并保留了一部分宅基地。隨著時間的推進(jìn)，農(nóng)村漸漸被城市包圍，形成“城中村”。城鄉(xiāng)二元管理體制就是指城市與農(nóng)村的管理體制不同，存在著差異；二元所有制結(jié)構(gòu)則是指土地所有權(quán)不同，城市土地所有權(quán)屬于國家，而農(nóng)村土地所有權(quán)則是集體。從“城中村”的特殊性以及歷史變遷可以看出，城中村是當(dāng)?shù)鼐用駷榱俗非罄孀畲蠡慕Y(jié)果，比如土地，金錢。因此，城中村形成的根本就是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)。土地的二元所有制結(jié)構(gòu)使得農(nóng)民盡可能的獲得土地使用權(quán)，盡可能的向外租賃，從而獲得租金，進(jìn)而加劇城中村的形成。

（三）城中村的影響

城中村的存在可以緩解政府對于解決住房問題的壓力，為當(dāng)?shù)氐木用駧硪欢ǖ慕?jīng)濟利益。城中村一般位于城市的重要路段，伴隨著城市的快速發(fā)展和經(jīng)濟水平的提高，市區(qū)的房價始終居高不下，大量外來人口和大學(xué)生不斷涌入到城中村，于是，城中村逐漸發(fā)展起來，房子蓋得越來越多，為這些外來務(wù)工人員及許多低收入者提供了住房保障，從而減輕了政府的壓力。同時，由于城中村的興起，村內(nèi)店鋪林立，又使得一部分村民成為“商人”，促進(jìn)了村莊的經(jīng)濟發(fā)展。

城中村人口眾多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，文化素質(zhì)低。城中村內(nèi)大多數(shù)為外來人口，他們得不到相應(yīng)的社會保障和同等的教育機會，文化素質(zhì)得不到提高。

城中村的存在嚴(yán)重的影響了社會治安。城中村中的人口多而雜，再加上在城鄉(xiāng)二元體制的作用下，政府部門監(jiān)管不到位，法律制度的不完善，村民的法律意識單薄，導(dǎo)致城中村內(nèi)出現(xiàn)了“黃賭毒”、人身侵害等社會治安問題，影響了社會的和諧發(fā)展。

二、太原市許西村改造的現(xiàn)狀與問題

（一）許西村現(xiàn)狀

許西村位于太原市塢城路，占地400畝，緊鄰山西大學(xué)，與太榆路，學(xué)府街相連，村內(nèi)店鋪林立，流動人口較多，隨著太原市城區(qū)面積的不斷擴大和城市的不斷發(fā)展，許西村由一個村莊變成了城中村，村民也紛紛褪下了男耕女織的外衣，披上了城市的霓虹五彩，逐步走向了城市化道路。在這一小片“都市里的村莊”，由于低廉的房租，成為大量學(xué)生以及打工者聚集的地方，逐漸與城市融合，成為山西具有代表性的城中村之一。

（二）許西村改造的必要性

首先，從土地合理利用的方面來看，許西村毗鄰山西大學(xué)，又與太原幾個重要路段相連，土地利用價值高，但是許西村在其土地開發(fā)利用上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，商業(yè)價值未能得到充分體現(xiàn)。在我國城市化快速發(fā)展的進(jìn)程中，土地資源變得尤為緊缺，所以，為了提高土地的利用價值和促進(jìn)城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，改造城中村迫在眉睫。

其次，從提高城市文明程度的角度出發(fā)，許西村大多為外來人員，其教育水平有限，文化素質(zhì)低，必定會產(chǎn)生許多不文明的社會現(xiàn)象，導(dǎo)致城中村文明進(jìn)程滯后，影響了城市的形象，所以我們必須提高村民的文化素養(yǎng)，使其能夠與城市真正融為一體，加快城市文明的進(jìn)程，促進(jìn)城市的和諧友好發(fā)展。

（三）許西村改造過程中存在的問題

1.環(huán)境質(zhì)量差

由于許西村建設(shè)管理的滯后性，整體結(jié)構(gòu)混亂無序，房屋建設(shè)不合理，嚴(yán)重影響了太原市的城市形象。大部分房屋的樓層偏高，超出了土地的承受能力，違背了我國關(guān)于房屋建設(shè)的相關(guān)法律。且許西村樓距小，導(dǎo)致房屋通風(fēng)采光條件差，使得村莊的容貌大打折扣。

2.土地管理不到位

許西村地理位置優(yōu)越，與山西大學(xué)相毗鄰，且土地歸集體所有，土地的租金又很低廉，再有相關(guān)部門監(jiān)管不力，使得許多商戶濫用土地建造房屋，導(dǎo)致房屋建設(shè)密度大。

3.公共基礎(chǔ)設(shè)施落后

許西村缺乏各種配套設(shè)施，如垃圾隨意堆放導(dǎo)致垃圾成堆，排水設(shè)施不暢通導(dǎo)致時不時發(fā)生水澇災(zāi)害，電訊設(shè)備不健全、沒有消防等安全通道，電線肆意架設(shè)導(dǎo)致存在嚴(yán)重的安全隱患。

4.人口密度和流動性大

由于許西村低廉的房租和優(yōu)越的地理位置，使得人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，它主要包含以下三方面：第一方面，許西村的土著居民；第二方面來自于附近大學(xué)生和租住在這里的市民；第三方面是外來務(wù)工人員。由于人口的復(fù)雜性，勢必會帶來一系列的社會問題，阻礙許西村的發(fā)展。

三、太原市許西村改造的對策分析

（一）保護(hù)環(huán)境與實際情況相結(jié)合

許西村改造的前提就是要了解并尊重實際，從許西村的實際情況和特點作為出發(fā)點，以許西村和太原市的發(fā)展作為落腳點，并積極聽取村民的意見，從而制定出符合許西村的改造政策，如果在改造過程中有某些突發(fā)情況，要及時的根據(jù)變化而相應(yīng)的調(diào)整政策。

許西村本身就存在環(huán)境質(zhì)量差的問題，且處在市區(qū)重要地段，因此環(huán)境的改造更是刻不容緩。

（二）政府要出臺合理的評估與賠償體系

1.必須對村民的資產(chǎn)進(jìn)行評估

許西村進(jìn)行改造的前提是必須對村民的各種資產(chǎn)進(jìn)行評估，可以由村民和村部委員大會聯(lián)合評估，相互監(jiān)督，相互促進(jìn)，如若村民以及村部委員大會對于某項資產(chǎn)的評估差異過大或者沒有相應(yīng)的能力對某項資產(chǎn)進(jìn)行評估，可以交由市政府或者有關(guān)的評估機構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的評估工作。因此，資產(chǎn)的評估對改造的一連串后續(xù)問題意義重大。

2.要對被拆遷房屋進(jìn)行合理的估價和賠償

合理的估價和賠償是進(jìn)行許西村順利改造的關(guān)鍵所在，因此，必須妥善的解決這個問題。對于評估和賠償?shù)暮侠斫鉀Q，政府部門要制定合理的相關(guān)政策，要對房地產(chǎn)的相關(guān)信息做到公開透明；估價人員要積極參考各種關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)文件，客觀公正的對其進(jìn)行估價。同時，政府還要做好對被拆遷房屋估價的監(jiān)督工作。同時，政府還要根據(jù)相關(guān)規(guī)定對村民進(jìn)行合理的補償。太原市的補償措施有以下幾類：一是根據(jù)村民住房的面積，補償規(guī)格為1：1.7；二是按建筑物的面積，補償規(guī)格為1：2.1；三是直接兌換現(xiàn)金，根據(jù)太原市具體地區(qū)的房價與面積兌換相應(yīng)的現(xiàn)金。

（三）完善改造舌的住房買賣體系

1.對許西村改造后房屋買賣體制進(jìn)行規(guī)范化

許西村在改造前，應(yīng)該對土地的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，將集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。只有這樣，許西村的土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和買賣等都要依法辦理。只有依法辦事，才會使土地和房屋制度規(guī)范化，制度化，才會使許西村村民的利益真正受到國家的保護(hù)，確保利益最大化。

2.實行廉租房政策

廉租房政策主要是針對許西村關(guān)于外來人員的安置問題。對于外來人員的安置問題，可以從下面幾方面著手考慮。首先，在許西村進(jìn)行改造之后，倘若其村民仍有多余的住房，則可以按照許西村對于出租房的相關(guān)規(guī)定租給外來人員；其次，對于那些經(jīng)濟寬裕的外來人員，可以給他們提供商品房或者經(jīng)濟適用房的購買優(yōu)先權(quán)；最后，太原市政府可以根據(jù)許西村的外來人員情況建立一批廉租房或者專門供外來人員居住的公寓。

（四）需要社會各界的共同籌資進(jìn)行支持

1.村民自行解決

村民自己籌集經(jīng)費進(jìn)行改造，由于是村內(nèi)自己解決經(jīng)費的問題，所以對于村民經(jīng)濟賠償問題的解決不會那么的困難，而且村民改造的出發(fā)點都是村民自己的利益，自然會使自身利益的損害降到最低。再有，村民籌集到的經(jīng)費有限，開發(fā)成本不會那么高，降低了成本。當(dāng)然，這種方法也存在著缺點，因為村民對于城中村改造可以說是零經(jīng)驗，又是村部內(nèi)部自行解決，所以改造中所有的風(fēng)險自然都是由村民們來承擔(dān)。

2.政府出資解決

政府出資經(jīng)行改造，由政府出資，可以減輕村民的一些壓力，并且政府有城中村改造的經(jīng)驗，相比村民自行解決，政府解決顯得得心應(yīng)手，政府會根據(jù)實際情況，制定最好的方案，將風(fēng)險將至最低。但是，政府解決的出發(fā)點是根本利益，所以很有可能導(dǎo)致和村民因改造的問題發(fā)生矛盾，不利于改造。同時政府一手操辦，對政府也是一個很大的挑戰(zhàn)。

3.政府開發(fā)商相互配合，共同承擔(dān)

由政府為總指揮，開發(fā)商出資，共同完成改造。這樣，可以提高成功率，利于城中村改造。政府開發(fā)商相互配合，可以減少對城中村的財政支出，使政府的資金可以更多的用在其他地方，利于城市發(fā)展。同時，開發(fā)商的參與可以有效解決村民的住房問題，提高了村民的配合度，可以緩解政府和村民的矛盾。

結(jié)語

城中村的改造，對于城市發(fā)展意義重大。只有順利的完成城中村的改造，才能讓村民更好的融入城市，享受城市福利，從而更好的貫徹惠民政策，促進(jìn)城市和諧發(fā)展。

作者簡介

王雨薇（1992-），女，漢族，山西晉城人，農(nóng)推廣碩士，單位：西南林業(yè)大學(xué)，專業(yè)：農(nóng)村與區(qū)域發(fā)展，研究方向：農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟與管理。

（作者單位：西南林業(yè)大學(xué)）