關于中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的一些思考

劉斯佳

【摘 要】根據(jù)近期我國各地紛紛出臺的房地產(chǎn)相關政策，深入思考，探究高房價產(chǎn)生的原因。并根據(jù)自己所學專業(yè)知識及對國家大政方針的理解，以一個大學生的視角從一個側面提出了如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的供求關系，在“去庫存”的同時，提升在大中城市就業(yè)的、有“剛性需求”的青年人的幸福感和歸屬感。

【關鍵詞】房價；房地產(chǎn)市場；供求關系；方案

隨著3月26日北京出臺了一系列關于調(diào)控房價的措施以后，各地政府也紛紛跟進，此次的調(diào)控力度之大，可謂史無前例。在一系列的限購限貸政策之后，近幾日又出臺了限售政策，這些政策的出臺，對此輪房價的調(diào)控有非常重要的影響。

究竟是什么原因導致房價一路飆升，居高不下呢？我認為最重要的原因有兩點： 一是資源分配不均。城鄉(xiāng)之間，一二線城市與三四線城市，甚至小城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差距都不是一點兩點。房價的層級分布，其實也體現(xiàn)出了資源的層級分布。盡管在如今的房地產(chǎn)市場中，價格與價值出現(xiàn)了相當大的偏離，但價格永遠離不開價值。一二線城市的房價高也是有它高的原因的——大城市有更好的資源。雖然它交通擁堵，環(huán)境污染，空氣質量差，生活節(jié)奏快，但它有更好的基礎設施，更優(yōu)質的教育資源，更先進的醫(yī)療設備，更多的娛樂方式，更廣闊的平臺與視野，更多樣化的機會，有誰不想擁有更好的呢？青年人拼命涌進大城市，希望可以尋找到大顯身手的機會，中年人拼命留在大城市，希望可以有個安身立命之所，希望自己的子女有更好的教育資源，希望自己年邁的父母有先進的醫(yī)療技術的保障。而我作為一名準備讀研的大學生，也希望可以去北京上海讀書，我也并非特例，身邊很多同學朋友都有此想法。所以，不要說房價了，即便是考研的分數(shù)線，北上廣也要高出一個檔次。曾與一個同學聊天，他說想去北京，但是難度太大了，我說那換個地方也行，北京空氣不好，人又多。她對我說即便北京空氣不好，也想要去呼吸幾年帝都的霧霾。我又何嘗不是呢？在人口眾多，資源有限的中國，資源分布不均是必然的。雖然我國正大力推進城鄉(xiāng)一體化建設，也取得了一些成果，但差距之大并非一時的努力可以彌補，縮小差距之路，必定是一條漫漫長路，而伴隨資源不均而來的社會問題，也并非短期可以解決。但是至少，為了住房，為了安身而購房，是一種剛性需求。

二是投資和投機性購房。這類購房行為就并非出于剛性需求了，而中國房價持續(xù)走高，也與這種炒房行為密不可分。但為什么炒房的行為會如此泛濫？究其原因，有如下幾點：

一、金融市場發(fā)展不完善，大眾投資理財?shù)那勒?/p>

在房地產(chǎn)興起之前，我國的資本市場發(fā)展也比較落后，人們的投資渠道十分單一，要么存款，要么炒股。但是存款的收益率極低，在通貨膨脹嚴重時，連保值的功能都可能達不到；而我國的股票市場剛興起不久，許多方面都不夠完善，再加上普通民眾專業(yè)知識不足，炒股的風險更是不言而喻。因而，10年的樓市大發(fā)展，使得房產(chǎn)的財富效應被過度放大，投資房產(chǎn)這種不動產(chǎn) 成為人們投資理財，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選渠道。并且似乎找不到比其他比囤房更好的投資途徑了。當投資渠道過窄時，投資無法分散，一個好的投資渠道的產(chǎn)生必然會吸引資金大量涌入，供需不匹配，就會引起價格上漲。已經(jīng)囤房的人不愿價格下跌，資產(chǎn)貶值，而需求者又因為價格太高難以支付，就形成了三四線城市“有價無市”的現(xiàn)象

二、社會保障制度不完善

在許多西方國家，都建立了從搖籃到墳墓的社會保障體系，這就使得民眾毫無后顧之憂，可以放心大膽的消費。而在中國，我國的社會保障體系建立于1998年，距今也不過20年的時間，雖然已經(jīng)取得了巨大的進步，但仍需進一步完善。所以就目前而言，大多數(shù)的中國家庭在心理上并不依賴于社會保障，而是依舊節(jié)儉消費，希望通過將自己的資產(chǎn)保值增值，建立起自我保障，因而囤房成為中國家庭積累財富的最主要的形式。囤房也反映出中國居民缺乏消費自信，不敢“今朝有酒今朝醉”而是通過不斷地積攢財富來提升自己的安全感。大量地囤積財富也導致了資產(chǎn)的流動性降低，閑置資產(chǎn)增加，市場不夠活躍。

三、貨幣投放過度，通貨膨脹嚴重

在過去的十年里中國投放了大量貨幣于市場，經(jīng)濟增長也十分迅速，GDP總額也迅速位居全球第二。貨幣投放雖然刺激了經(jīng)濟增長，但也造成了通貨膨脹，貨幣購買力下降，使得中國家庭的財富更加難以保值，于是人們開始選擇投資房產(chǎn)這種不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場就像一個巨大的蓄水池，囤積了大量流入的資金，也形成了巨大的泡沫，而泡沫一旦破裂，必然會給經(jīng)濟帶來災難性的后果。對投資房產(chǎn)的人來說，一定會帶來巨大的經(jīng)濟打擊，并且與房地產(chǎn)有關的產(chǎn)業(yè)鏈、銀行以及股票市場都會受到重創(chuàng)。所以政府會出面參與調(diào)控，穩(wěn)定房價，維持泡沫不破，從側面消除泡沫。而近年來出臺的政策也表明政府確實是這樣做的，政府一直希望維持房價平穩(wěn)上漲，并通過增加居民收入，緩慢的消除泡沫，但是效果并不顯著。我認為，泡沫靠壓是壓不住的，必須從根本入手，釜底抽薪，減少泡沫生長的根基。換句話說，就是從供給側入手。

如果說“限購”、“限貸”政策是從需求側進行調(diào)整，那么最新出臺的“限售”政策則是從供給側入手進行了調(diào)整。并且，4月6日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)布了由住建部和中國國土資源部共同簽發(fā)的《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關的通知》這是自近期北京開啟全國樓市調(diào)控升級后住建部第一次出臺全國樓市調(diào)控的統(tǒng)領性文件。《通知》中提出，對住房供求矛盾突出，房價上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地規(guī)模；對去庫存任務重的城市，要減少至暫停住宅用地供應。《通知》中堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此輪的調(diào)控措施中，“增加剛性需求”、“租住并舉”、“供應管理”、“去庫存”等都是關注的焦點。關于中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并且基于最近的政策，我站在青年人的角度，產(chǎn)生了一些想法。

首先，來談一談租房的問題。為什么人們都要買房而不是租房（就那些有住房剛需的人來說）：第一，中國傳統(tǒng)產(chǎn)權觀念的影響。傳統(tǒng)觀念總認為，只有有了屬于自己的房子，才真的算是有了安身立命之所，以后的生活才有基本的保障。其實質還是之前所說的缺乏消費自信。第二，中國的租房制度并不完善。房東隨時可能增加房租，或者隨時可能將放收回，用作它用。這種不穩(wěn)定的因素，就導致租房者只能將租來的房子當作一個臨時住所，不能長期租用，就不能進行裝修與布置，并且時時伴隨著要搬家的風險，大大降低了租房者的幸福感。第三，租房者并不享有與所有者同等的權利。其中最突出的就是教育問題。許許多多的青年人想要留在大城市，但住房問題卻成了最大的障礙，甚至半生的努力也換不了一套房，這也大大降低了青年人的幸福感、歸屬感和創(chuàng)造力。此次的“限購政策”，增加剛需，雖然在一定程度上緩解了青年人購房的壓力。但相對于收入來說，房價的地些微變動，并沒有起到多大作用，僅僅是首付就是巨大的壓力，靠年輕人的一己之力根本無法支付。另外，非本地戶口想要購房就更加困難。

基于這些問題，我構思了一種方案：將首付與分期對調(diào)。如今的購房措施，要么一次付清，要么先付首付，分期付款。那為何不針對這些有住房剛需而資金不足的人設計一種新的購房方式呢？將首付與分期對調(diào)，購房者在購房時先簽訂合同，選擇年限，比如選擇10年期付清，那么他可以先獲得住房的使用權，每月支付一筆費用，就相當于分期付款中每月支付的那筆錢，但此時這部分費用相當于購買了房子的使用權和10年之后購買房子的期權費，等到10年期滿時，再支付購房的尾款（即大部分的錢，相當于分期中的首付。）此時才真正擁有房子的所有權。若期滿購房者拒絕支付，則相當于長期租用，不擁有所有權。如此一來，既避免了租房的不利因素，也有利增加了剛需。另外給青年一段時間積累財富，發(fā)展創(chuàng)造力與生產(chǎn)力的時間，讓現(xiàn)實的壓力不再那么咄咄逼人。此外，要對購房者的資格進行嚴格的審核，避免在期滿后，尾款難以收回，還要對購房的數(shù)量加以限制。但仍存在一個問題就是，此種做法回籠資金周期太長，風險高，開發(fā)商自然不愿意采用，這就需要政府出面，讓開發(fā)商只作為住房的建造者，而非銷售者，而國家作為真正的操盤手，從土地供應規(guī)劃到銷售都由國家掌握，若要快速回籠資金，也可以兩這些房產(chǎn)按期限證券化，投放于金融市場創(chuàng)造一種新的投資房產(chǎn)的渠道，但依然需要以完善的金融市場為前提。這也是從供給側入手，從房源的供應上入手來調(diào)控房價。樓市的泡沫靠政策調(diào)控，會有立竿見影的效果，但那只是短期的，而真正消除泡沫要靠時間，靠經(jīng)濟的發(fā)展，和其他產(chǎn)業(yè)的興旺。

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