房地產(chǎn)管理行政訴訟案件淺議

陳楠

摘 要：隨著我國法制社會的不斷完善，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件數(shù)量和類型出現(xiàn)了“過山車”式的發(fā)展，直到現(xiàn)在才保持較為穩(wěn)定的狀態(tài)。房地產(chǎn)管理行政訴訟案件變化與國家政策和經(jīng)濟發(fā)展有著之間的關(guān)系。本文立足于現(xiàn)實訴訟案件的基礎(chǔ)上，對我國的房地產(chǎn)管理行政訴訟案的現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并指出房地產(chǎn)管理部門的工作發(fā)展方向，以便更好處理房地產(chǎn)的管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；行政訴訟案件；發(fā)展方向

隨著經(jīng)濟形勢的變化，房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，2009年后，房地產(chǎn)市場獲得了空間發(fā)展，尤其對城市、城鎮(zhèn)地區(qū)產(chǎn)生了深刻的影響。與此同時，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件數(shù)量和類型也大大增加。房地產(chǎn)管理行政訴訟案件給法院工作的順利開展帶來了巨大影響和難題，暴露出很多的審理問題。研究和完善房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的處理工作就顯得具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的數(shù)量

根據(jù)調(diào)查發(fā)展，在2009年至今，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件呈現(xiàn)出增長趨勢。各個地方的房地產(chǎn)管理行政訴訟案件既有統(tǒng)一性又有特殊性。雖然大部分是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬問題展開的，但其中的原因和矛盾存在很多區(qū)別。在2009年之前，房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，沒有引起人們的關(guān)注和重視，相應(yīng)的訴訟案件數(shù)量和類型也比較有限。通過對不同時期的對比分析，可以得到這樣的結(jié)論：在房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的今天，房地產(chǎn)類的訴訟案件會保持這樣的數(shù)量不斷發(fā)展，而且訴訟案件的處理難度也會逐步加大。因此，有必要對房地產(chǎn)管理行政訴訟案件進(jìn)行系統(tǒng)化研究，制定出完善的法律制度。

（二）房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的起因

對房地產(chǎn)管理行政訴訟案件進(jìn)行分類，得到這樣的結(jié)論：房產(chǎn)登記類型的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型，并且訴訟案件的成功率將近80%，并且這個比例還在繼續(xù)升高。除了房產(chǎn)登記糾紛外，還包括拆遷、住房保障、國家賠償、抵押等多種類型。在2009年后，我國很多地區(qū)開展拆遷活動，導(dǎo)致拆遷和賠償訴訟案件一路升高甚至超過房地產(chǎn)登記訴訟案件總量。我國的拆遷活動還在有條不紊的進(jìn)行中，很多地區(qū)也存在著矛盾和問題。對房地產(chǎn)訴訟案件的原因進(jìn)行分類處理，不僅可以有效的指導(dǎo)以后的房地產(chǎn)工作，還可以為拆遷制度、房地產(chǎn)發(fā)展政策提供合理性的建議，帶動整個社會的和諧發(fā)展。

二、房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的思考

房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為我國基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，對國際民生有著極為重要的作用。通過對房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的管理和總結(jié)，找出了處理房地產(chǎn)糾紛問題的解決辦法。

（一）房地產(chǎn)管理部門需要進(jìn)一步完善

在房地產(chǎn)訴訟案件中，房地產(chǎn)所有權(quán)糾紛和拆遷民事糾紛是主要的類型。這兩種糾紛出現(xiàn)的主要原因分別是所有權(quán)手續(xù)不全和拆遷協(xié)議不明。比如：在房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)的管理不善，導(dǎo)致房屋在缺少完整證明資料的情況下進(jìn)行交易，而后出現(xiàn)證件不出的訴訟案件。而在拆遷活動中，政府或者相關(guān)責(zé)任人與當(dāng)事人達(dá)成口頭協(xié)議，待拆遷結(jié)束后，當(dāng)事人沒有足夠的證據(jù)來爭取個人權(quán)益，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)樵V訟案件。這些情況在所有的房地產(chǎn)管理行政訴訟案件中具有一定比例，與房地產(chǎn)管理部門的管理不足有著密切的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將房地產(chǎn)活動進(jìn)行細(xì)化分類，簡化操作流程，在基層群眾中達(dá)成共識，避免證據(jù)不足而陷入訴訟泥潭之中。

（二）案件處理方法亟需創(chuàng)新

案件處理方法的創(chuàng)新可以從多個角度入手。首先，加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動常識的宣傳工作，讓人們在經(jīng)濟活動中依法辦事。只有這樣，才可以減少經(jīng)濟活動中的糾紛，減少所有權(quán)和歸屬權(quán)混亂的問題；其次，添加案件預(yù)處理過程。預(yù)處理過程指的是法院將糾紛轉(zhuǎn)移到行政管理中，讓政府出面解決雙方的拆遷、國家賠償?shù)壬婕暗秸叩姆康禺a(chǎn)糾紛。在這樣的處理過程中，將政府和法院聯(lián)合起來共同解決矛盾，為矛盾雙方提供最合理，最有效的處理辦法；最后，房地產(chǎn)行政訴訟案件系統(tǒng)化處理，爭取形成房地產(chǎn)糾紛處理準(zhǔn)則。眾多房地產(chǎn)案件的處理方式和處理原則應(yīng)統(tǒng)一化，并將處理準(zhǔn)則進(jìn)行上報審批，或者按照高級法院的處理規(guī)定開展工作。

（三）加快法律更新速度，讓裁決有法可依

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理已經(jīng)成為我國關(guān)注的焦點內(nèi)容。房地產(chǎn)交易的多樣化發(fā)展已經(jīng)超出了傳統(tǒng)法律制度的內(nèi)容，因此，國家需要根據(jù)現(xiàn)實生活需求，對法律進(jìn)行針對性的更新，對多種新型房地產(chǎn)活動進(jìn)行法律上的有效管理。只有不斷完善法律內(nèi)容，從根本上保障群眾的合法權(quán)益，才可以讓法院的判決更加具有說服力。比如：口頭承諾而不進(jìn)行書面通知，這種現(xiàn)象常常出現(xiàn)在與政府有關(guān)的房地產(chǎn)糾紛中。在法律中明確指出，書面說明才具有法律效益，口頭承諾無效。這樣的明確規(guī)定就可以讓群眾分清楚如何保障自己的合法權(quán)益，在案件中也不會處于弱勢。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的分析和處理，為我國房地產(chǎn)類型的糾紛處理處理提供了一定的依據(jù)，為如何保障自身的合法權(quán)益進(jìn)行了簡單的說明。政府、法院應(yīng)該聯(lián)合起來，規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序，將房地產(chǎn)經(jīng)濟交易公證，減少由于證件不全導(dǎo)致的訴訟案件。法院內(nèi)部應(yīng)提高對房地產(chǎn)管理行政訴訟案件糾紛的關(guān)注力度，對這方面的案件進(jìn)行系統(tǒng)化總結(jié)，為我國的法律制度的完善，提供一手資料。

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