淺談對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)

梁靜

摘 要：無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)具有很高成長(zhǎng)性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；房?jī)r(jià)

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)

（一）房?jī)r(jià)快速上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過大

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房消費(fèi)是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。它在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展，但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房?jī)r(jià)的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)商擁有商品房定價(jià)權(quán)，并利用此定價(jià)權(quán)不斷抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致潛在住房購(gòu)買者只能被動(dòng)接受該高房?jī)r(jià)。

（2）復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本，提高了商品房?jī)r(jià)格。

（二）供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點(diǎn)所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

進(jìn)入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價(jià)格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價(jià)格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購(gòu)買力無法去承接市場(chǎng)的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場(chǎng)氛圍逐漸形成。

（三）成交量萎縮，價(jià)格上升

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%；而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。

（四）供需結(jié)構(gòu)失衡

目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題（發(fā)達(dá)國(guó)家和香港政府主要以提供廉租房為主）。三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)

如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2011年以后會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。

（二）保障性住房將得到加強(qiáng)

從目前的政策措施看，未來中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問題。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)在2011年以后會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程

這是由未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

（四）目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)

2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

三、結(jié)語

在針對(duì)中國(guó)樓市的過熱，國(guó)家有關(guān)部門先后出臺(tái)了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點(diǎn)單位。

（一）政府出臺(tái)加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購(gòu)住房，意在打擊樓市過熱

各地也紛紛出臺(tái)樓房限購(gòu)令，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。針對(duì)央企涉足房地產(chǎn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的言論，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。雖然現(xiàn)在進(jìn)程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國(guó)樓市，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)是很明顯的。針對(duì)房地產(chǎn)商的自我炒作及空置率問題，目前統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個(gè)城市，開始進(jìn)行存量住房使用狀況調(diào)查，即通常所說的空置房調(diào)查。這說明國(guó)家已經(jīng)非常關(guān)心這個(gè)問題，雖然屆時(shí)結(jié)果可能不會(huì)公布，但這已經(jīng)顯示了國(guó)家穩(wěn)定樓市的決心。

（二）國(guó)家另一個(gè)強(qiáng)有力的政策市建設(shè)保障性住房

建部日前也向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)上調(diào)至1000萬套，投資將超過1萬億元，達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。并以重慶等城市作為試點(diǎn)。重慶作為中國(guó)保障性住房建設(shè)的領(lǐng)跑者，已經(jīng)受到了國(guó)家的高度重視和社會(huì)的廣泛關(guān)注。2010年2月，重慶公布公租房建設(shè)方案：未來10年建設(shè)4000萬平方米公租房。前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時(shí)候?qū)?huì)解決重慶大部分人的住房問題。

相信在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，高房?jī)r(jià)會(huì)得到有效的抑制，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)破裂，這會(huì)有利于老百姓的安定和社會(huì)的和諧。

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