大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷模式研究

馬睿清+鄧和智

摘要：大數(shù)據(jù)的興起為房地產(chǎn)行業(yè)的營銷提供了新的視角和途徑，使得房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷的實現(xiàn)成為可能。據(jù)此，介紹了大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用概況，通過數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)分類整合，結(jié)合某房地產(chǎn)電子商務(wù)公司精準(zhǔn)營銷理念，構(gòu)建大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷模式，有效結(jié)合傳統(tǒng)房地產(chǎn)線上線下營銷模式，形成大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程圖，并對大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷提供了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)電子商務(wù)；精準(zhǔn)營銷

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.06.024

1大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用概況

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了數(shù)十年的發(fā)展黃金周期，伴隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資方面積累了城市地理位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，城市規(guī)劃和政策導(dǎo)向，投資在建和供地情況等大量歷史數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)的背景下企業(yè)可以根據(jù)收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘分析，以此來預(yù)測未來的供需情況，合理評估項目投資價值，提高開發(fā)決策的準(zhǔn)確性。Google公司就曾利用搜索引擎記錄的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過分析海量的關(guān)鍵詞詞，低成本高效率地預(yù)測了美國住房市場供需和價格等相關(guān)指數(shù)。

房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈主要是融資、拿地、設(shè)計建造、銷售以及物業(yè)服務(wù)等幾個環(huán)節(jié)。大數(shù)據(jù)時代的到來，為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的視角。房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展，開發(fā)和營銷模式不斷成熟和完善，但是在市場逐步趨向飽和，不確定性增大的情況下，傳統(tǒng)的發(fā)展方式也遇到了瓶頸，經(jīng)營風(fēng)險擴(kuò)大迫使不少企業(yè)轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤增長點。在大數(shù)據(jù)的背景下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)可以深入分析挖掘到通過以往傳統(tǒng)數(shù)據(jù)分析手段無法獲得的各類有效價值，借此對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展和經(jīng)營做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測。提煉大數(shù)據(jù)的價值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展至關(guān)重要。

2大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)公司精準(zhǔn)營銷模式

大型房地產(chǎn)公司為了獲得巨大利潤，需要最大程度的運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有資源和投入資本，盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)營成本，通過結(jié)合傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷和電子商務(wù)地產(chǎn)的線上線下營銷模式，在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，深入挖掘消費者的需求、意愿、行為以及心理數(shù)據(jù)，制定針對不同客戶的個性化服務(wù)營銷方案。

大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷指的是房地產(chǎn)企業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)營銷系統(tǒng)支撐，在準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場定位的基礎(chǔ)上，以滿足客戶差異化需求、激發(fā)客戶潛在需求為切入點，找準(zhǔn)營銷人群、配準(zhǔn)營銷策略匹配營銷渠道、投準(zhǔn)營銷資源，其特點是針對性強(qiáng)、命中率高、效果更佳。該精準(zhǔn)營銷模式包含以下四個步驟。

2.1顧客需求及行為分析

顧客的需求及行為的分析主要是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下通過當(dāng)下最流行的社交網(wǎng)絡(luò)，購物，娛樂，團(tuán)購網(wǎng)站以及傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方公司等在線數(shù)據(jù)共享機(jī)制，對顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習(xí)慣以及情緒等數(shù)據(jù)進(jìn)行分類存儲和深入挖掘，將大眾顧客以不同維度進(jìn)行細(xì)分，得出每一維度顧客的需求特點，針對其特點制定符合其需求的營銷方案，在對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品清晰市場定位的前提下，在所制定的各個維度中尋找目標(biāo)客戶群進(jìn)行進(jìn)準(zhǔn)營銷，與此同時還可以深入挖掘潛在客戶群，為房地產(chǎn)企業(yè)今后產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)支撐。

2.2顧客個性化需求畫像

由上節(jié)所知，通過對大眾消費者的深入分析，為他們制定不同維度，將他們區(qū)分為不同的聚類群體，但不是所有聚類群體對都是房地產(chǎn)公司的目標(biāo)客戶。因此，我們需要在所有聚類客戶中尋找具有購房能力且具有購房意愿的聚類群體做精準(zhǔn)營銷，將有購房能力無購房意愿和無購房能力有購房意愿的客戶標(biāo)注為潛在客戶，由此我們便在不同維度聚類群體區(qū)分的前提下得出了不同條件下聚類群體的特征，以此作為顧客的個性化需求畫像，為下邊的精準(zhǔn)匹配做準(zhǔn)備。

2.3客戶與產(chǎn)品的精準(zhǔn)匹配

在制定完消費者個性化需求畫像之后，我們將畫像與房地產(chǎn)現(xiàn)有不同層次的產(chǎn)品特點進(jìn)行貼合，將他們之中相同的特點進(jìn)行精準(zhǔn)定位，把消費者的個性化需求特點與樓盤產(chǎn)品的賣點相結(jié)合，最終鎖定目標(biāo)客戶，進(jìn)行精準(zhǔn)營銷。

2.4精準(zhǔn)營銷流程的支持

成功的精準(zhǔn)營銷需要決策，組織，計劃，設(shè)計，運(yùn)營以及現(xiàn)場實施等多個環(huán)節(jié)的共同作用，缺一不可，在制定出針對不同群體的個性化精準(zhǔn)營銷方案之后，營銷團(tuán)隊需要通過現(xiàn)有資源和設(shè)備針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行精準(zhǔn)營銷，在售房中心，電話營銷，短信營銷等傳統(tǒng)營銷渠道的應(yīng)用和拓展基礎(chǔ)上，加入當(dāng)前新型媒體的宣傳，如微信營銷，微博營銷，社交網(wǎng)站營銷以及直播互動營銷等方式，鎖定目標(biāo)客戶群，促使其產(chǎn)生購買欲望。

3大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程

在結(jié)合某房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)營銷模式和現(xiàn)代電子商務(wù)營銷模式的基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程，如圖1所示。

通過流程圖我們可以發(fā)現(xiàn)，在圖1的外圍流程依舊是從消費者通過房地產(chǎn)開發(fā)商售樓中心以及大眾媒體傳播得到消息之后，進(jìn)行電話咨詢以及現(xiàn)場勘查最終促成雙方交易的傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，而圖1的內(nèi)部，是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持以及應(yīng)用下所形成的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)信息流程，接下來我們將主要分析細(xì)化大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程。

如圖1中間部分所示，我們將圖中間部分的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)中心以及電商部三個部分組合起來，所形成的一個整體被稱為精準(zhǔn)營銷的大數(shù)據(jù)中心。整個大數(shù)據(jù)中心由企業(yè)的信息技術(shù)團(tuán)隊，營銷團(tuán)隊以及服務(wù)團(tuán)隊共同合作建立，大數(shù)據(jù)中心通過制定相關(guān)算法并對數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化整合歸類，方便后期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)取及分析，同時進(jìn)行深入分析和數(shù)據(jù)挖掘，提煉數(shù)據(jù)的潛在價值，為企業(yè)的精準(zhǔn)營銷提供有力的數(shù)據(jù)支撐，大數(shù)據(jù)中心主要有三個功能：

第一個功能是數(shù)據(jù)收集功能，房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺。首先，整合分類已在房地產(chǎn)平臺注冊過的用戶個人基本數(shù)據(jù)資料，講這些資料放入大數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)庫中等待進(jìn)一步的數(shù)據(jù)處理分析和數(shù)據(jù)挖掘。其次，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，通過對社交網(wǎng)絡(luò)，購物網(wǎng)站，娛樂中心，團(tuán)購網(wǎng)站等數(shù)據(jù)的搜集，對時下最流行的手機(jī)通訊類軟件，娛樂，購物，地圖，旅游類APP以及直播平臺直播APP數(shù)據(jù)的搜集，以及對傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方數(shù)據(jù)應(yīng)用公司等數(shù)據(jù)的收集，將這些不同渠道搜集起來的消費者數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分類，存儲在數(shù)據(jù)庫當(dāng)中有待進(jìn)一步的分析與挖掘。最后，還要將房地產(chǎn)電子商務(wù)客戶服務(wù)呼叫中心針對已達(dá)成交易的客戶咨詢問題和疑問進(jìn)行歸類存儲放入數(shù)據(jù)庫當(dāng)中。通過以上三個方面針對售房企業(yè)，地產(chǎn)消費者以及購房業(yè)主的數(shù)據(jù)搜集為下一步數(shù)據(jù)分析提供了有力的先決條件。

第二個功能是數(shù)據(jù)分析功能，將上一節(jié)中從三個方面搜集而來的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中調(diào)出，設(shè)計相關(guān)算法構(gòu)建模型進(jìn)行測算，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用深入挖掘顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習(xí)慣以及情緒等特點，并建立不同緯度將客戶進(jìn)行分類，如圖2所示，我們將數(shù)據(jù)庫中的消費者基本數(shù)據(jù)根據(jù)客戶年齡，婚姻狀況，收入，職業(yè)教育情況，現(xiàn)有住房等基本維度進(jìn)行分類，再根據(jù)房地產(chǎn)電子商務(wù)數(shù)據(jù)中心所傳回的買房者電話咨詢情況，網(wǎng)絡(luò)搜尋情況，實地考察情況等維度進(jìn)行整合，再加入已經(jīng)有房的業(yè)主針對房展會與房交會的關(guān)注情況構(gòu)建模型，由于數(shù)據(jù)量龐大，不僅有定性數(shù)據(jù)，還有定量數(shù)據(jù)，所以，我們將劃分為不同維度的定性定量數(shù)據(jù)運(yùn)用聚類模型，層次分析模型，因子分析以及分層對比分析等多種分析模型進(jìn)行整合，編寫D-SOM算法進(jìn)行分類提取，并利用K-means聚類算法和Kruskal-Wallis算法檢驗D-SOM算法的有效性和合理性，對各種維度的聚類數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的反復(fù)驗證，凡是驗證通過的聚類數(shù)據(jù)將進(jìn)入下一部數(shù)據(jù)匹配過程，驗證不通過的數(shù)據(jù)將返回數(shù)據(jù)庫中等待下一次聚類分析驗證，由此不斷循環(huán)分析所得的聚類數(shù)據(jù)，為下一步消費者個性化數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)公司現(xiàn)有房源信息匹配做準(zhǔn)備工作。

第三個功能是數(shù)據(jù)匹配和傳遞功能，我們將房地產(chǎn)現(xiàn)有房源信息以及不同房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，對外部環(huán)境因素如區(qū)域位置，交通狀況，教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施以及生活配套設(shè)施等進(jìn)行分類，對房源信息因素如房屋面積，房屋戶型，房屋價格以及日照和朝向分類，對品牌因素如地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)建筑商，房租施工水品，物業(yè)公司等分類，把以上數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類整合，與上節(jié)驗證通過的消費者個性化需求聚類數(shù)據(jù)進(jìn)一步與房地產(chǎn)公司所提供的現(xiàn)有房源聚類信息進(jìn)行組合和數(shù)據(jù)匹配，匹配不成功或匹配成功擬合度卻不高的數(shù)據(jù)將被棄用，返回各自所在的數(shù)據(jù)中心進(jìn)行下一次聚類擬合分析，而對于匹配成功且擬合度高的消費者數(shù)據(jù)，將被數(shù)據(jù)中心傳遞分配到電商部，如圖1所示，接下來由電商部統(tǒng)一將精準(zhǔn)營銷的目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行分配與傳遞，通過電話，短信，微信，直播互動以及互聯(lián)網(wǎng)廣告等傳統(tǒng)和現(xiàn)代營銷技術(shù)促使?fàn)I銷人員以最快的速度將包含顧客個性化需求的房源信息推送到顧客面前讓顧客和消費者了解，產(chǎn)生購買欲望。

最后，通過營銷人員與顧客之間的相互交流談判達(dá)成交易，在達(dá)成購房交易之后，營銷人員將交易數(shù)據(jù)與交易信息上傳數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行存儲，而消費者在營銷人員和數(shù)據(jù)的幫助下收獲了房子，客戶服務(wù)中心的服務(wù)人員將與房屋業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步深入交流，針對購房過程當(dāng)中存在問題和建議，對所購買房屋的問題以及購房過程中服務(wù)人員和營銷人員的態(tài)度和服務(wù)進(jìn)行反饋，將這些反饋信息進(jìn)行分類存儲放入數(shù)據(jù)庫中，這些

反饋信息價值巨大，通過設(shè)定新的算法有助于通過數(shù)據(jù)分析消費者心理，同時有助于提升公司的營銷人員與服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，他可以幫助公司制定相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且起到對未來服務(wù)人員與營銷人員態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的作用。

4結(jié)論

大數(shù)據(jù)是信息技術(shù)領(lǐng)域的重大技術(shù)變革，未來社會數(shù)據(jù)量將與日俱增，這進(jìn)一步加速了企業(yè)之間的相互競爭，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這場競爭中存活下來，就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠更準(zhǔn)確、更快速、更加個性化的為客戶和公眾提供產(chǎn)品和服務(wù)，借助大規(guī)模搜集、分類和分析用戶個性化的數(shù)據(jù)，借此對未來發(fā)展和經(jīng)營做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測。提煉大數(shù)據(jù)的價值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展至關(guān)重要。

本文通過對大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷的模式研究我們可以得出在大數(shù)據(jù)的時代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式雖然依舊保留，但是其營銷業(yè)績與營銷效率已經(jīng)無法跟上時代潮流，運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘分析的房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷模式已經(jīng)勢不可擋，成為了未來房地產(chǎn)營銷行業(yè)發(fā)展的主流方向，未來社會中，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用與創(chuàng)新，通過數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)分析，最大限度拓展全渠道的房地產(chǎn)信息轟炸式營銷，通過這種營銷模式的有效運(yùn)用，不僅能進(jìn)一步促進(jìn)單個交易日的銷售額的爆發(fā)式增長，而且還有助于房地產(chǎn)企業(yè)自上而下樹立優(yōu)秀的品牌和企業(yè)形象，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間。

參考文獻(xiàn)

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