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    房產(chǎn)稅PK囤房保值+囤房養(yǎng)老

    2017-04-26 20:27:25董登新
    金融經(jīng)濟(jì) 2017年4期
    關(guān)鍵詞:保值稅制房價(jià)

    董登新

    近期,全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿在接受記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)稅有兩大功能:第一個(gè)就是降低房價(jià)、壓低房價(jià),抑制住房投資性需求,特別是投機(jī)性需求。第二個(gè)就是健全地方主體稅種,增加地方政府財(cái)政收入。

    你認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)嗎?

    很顯然,如果我們不了解中國人炒房囤房的原因,或者不了解中國房價(jià)只漲不跌的原因,那么,房產(chǎn)稅能降房價(jià)的說法,就是缺乏依據(jù)的,甚至是錯(cuò)誤的。

    正如筆者前段時(shí)間寫的一篇文章中所講的:中國房價(jià)漲跌,只看M2增速的高低,而不會在意加息、限購或限貸,也不會在意開征房產(chǎn)稅。實(shí)際上,中國房價(jià)漲跌只是一種貨幣現(xiàn)象,在GDP從10%以上降至6.5%左左時(shí),如果M2增速仍保持在13%左右,那么,中國房價(jià)仍將是“只漲不跌”的大趨勢,而且老百姓“囤房保值”、“囤房養(yǎng)老”的投資理念就不會輕易改變。

    道理很簡單,中國的房價(jià)經(jīng)過貨幣大水的浸泡,必定隨M2存量“水漲船高”。相反,如果M2增長速度隨GDP回落,并能將M2增速降至10%以下,并維持下去,則房價(jià)必然低頭,而且囤房保值、囤房養(yǎng)老的功能就會弱化,房價(jià)就會因供求關(guān)系而回歸。M2是房價(jià)低頭的唯一動能。從這一意義講,其他因素對中國房價(jià)的大方向、大趨勢不會產(chǎn)生明顯的影響,包括單純開征房產(chǎn)稅。

    美國人為什么不炒房、不囤房?稅制只是其中一個(gè)因素。然而,美國稅制對炒房、囤房行為卻具有十分有效的約束作用。因?yàn)槊绹粌H設(shè)立了房地產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅),更設(shè)置了房產(chǎn)類資本利得稅,尤其是還開征了遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅。這是一套完整的“富人稅”制度,在美國囤房,實(shí)際上就是為國家稅收作貢獻(xiàn)。

    經(jīng)常有人講,美國人吃的便宜、穿的廉價(jià)、行的便利,但在“吃穿住行醫(yī)”中,它的“住”和“醫(yī)”的成本極高,因?yàn)槊绹说摹爸苯佣悺必?fù)擔(dān)很重。何為直接稅?不可轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù),比方,個(gè)人所得稅、資本利得稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅、遺產(chǎn)稅等。這也是美國稅制的主要特點(diǎn)之一:重個(gè)人稅,輕企業(yè)稅。

    此外,在美國,只有65歲以上的老人,才有資格享受社會醫(yī)療保險(xiǎn)給付;而65歲以下的人群醫(yī)療支付,則只能依靠雇主提供的團(tuán)體健康保險(xiǎn),或是個(gè)人購買的商業(yè)健康保險(xiǎn)。因此,房、醫(yī)、稅成為美國人生活與工作的三座大山(最高成本)。

    其實(shí),中國富人移民美國,主要是通過給美國政府“補(bǔ)稅”的方式,換取美國政府“贈予”的社會福利。這或許也是一種等價(jià)交換。當(dāng)然,如果是65歲以上的窮人移民美國,則可以享受美國窮人的低保(SSI)和醫(yī)療救助(Medicaid),還有食品券、老年公寓。

    話說回來,美國人“住”的成本高,不僅指房價(jià)高、房租貴,而且房子的持有成本更高,因?yàn)槊绹鴦诠こ杀举F,對于“積木結(jié)構(gòu)”的房子而言,最大的持有成本可能是三、五年一小修,八年、十年一大修,還有房前屋后的環(huán)境維護(hù)、物業(yè)管理,以及每年繳納的房地產(chǎn)稅,都需要不菲的持房成本,因此,美國人不囤房,也不炒房,也有這方面的原因。

    從美國房產(chǎn)稅征繳方法來看,其課稅對象是房地產(chǎn)總價(jià)值(地產(chǎn)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值),每年征繳一次。在每年征繳房地產(chǎn)稅時(shí),地稅局都必須對該房屋的地價(jià)和房價(jià)進(jìn)行重新評估。美國地價(jià)與房價(jià)一般變動規(guī)律是:地價(jià)總體上是上漲的,但房價(jià)卻因折舊而下降。

    反觀中國稅制,我們是社會主義國家,個(gè)人輕稅負(fù)是社會主義優(yōu)越性的體現(xiàn),因此,中國稅制的主要特點(diǎn)之一:重企業(yè)稅,輕個(gè)人稅。在中國,個(gè)人稅種只有個(gè)人所得稅,我們沒有開征股票類、房產(chǎn)類資本利得稅,也沒有開征房產(chǎn)稅,更沒有開征遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅,因此,我們試圖通過開征單一的房產(chǎn)稅來打壓房價(jià)的想法,是不切實(shí)際的,也是不管用的。

    道理很簡單,房產(chǎn)稅屬于間接稅,它可以轉(zhuǎn)嫁給實(shí)際消費(fèi)者,即租客。在中國,如果開征房產(chǎn)稅,則一定會推高租房成本或房租水平,這將使大批以租房為主的人群遭受更大的購房壓力,最后可能形成“租房不如買房”的政策效果。因此,在中國開征房產(chǎn)稅的結(jié)果,可能不是打壓房價(jià),而是加劇囤房行為,進(jìn)而繼續(xù)推升房價(jià)和房租。

    由此可見,如果我們只是單純地開征房產(chǎn)稅,而不再設(shè)置房產(chǎn)類資本利得稅(當(dāng)然,也可并入個(gè)人所得稅征繳)、財(cái)產(chǎn)贈與稅、遺產(chǎn)稅,則無濟(jì)于事,人們照常會炒房、囤房,房價(jià)照常會剛性上漲。因?yàn)楸3?3%左右高增長M2,仍會助推房價(jià)“水漲船高”。

    眾所周知,20世紀(jì)80年代,中國富人的標(biāo)桿就是“萬元戶”,它是私有經(jīng)濟(jì)首次松綁的結(jié)果;90年代,中國富人的標(biāo)桿就是“楊百萬”,它是債市和股市全面放開的結(jié)果;2000年后,中國富人的標(biāo)桿變成了“千萬不算富”,而且有一部分中等收入以上的城鎮(zhèn)家庭都擁有了兩套住房,這是房地產(chǎn)大開發(fā)、資產(chǎn)泡沫化的結(jié)果。社會財(cái)富觀的這一深刻變化過程,首先是改革開放、國民收入大幅提高的結(jié)果,同時(shí),它也是快速工業(yè)化、房地產(chǎn)大開發(fā),以及積極的貨幣政策一起驅(qū)動GDP狂奔的必然結(jié)果。

    尤其是全球性金融危機(jī)爆發(fā)以來出現(xiàn)的中國“資產(chǎn)荒”,一方面反映了國民收入提高帶來的巨大理財(cái)需求,以及百姓“理財(cái)無門”、“保值困難”的焦慮及尷尬;另一方面,4萬億救市計(jì)劃推出,老百姓只能被動地選擇炒房、囤房,它將“囤房保值”與“囤房養(yǎng)老”結(jié)合起來。

    事實(shí)上,中國囤房增值的黃金期是1998年至2010年期間,凡是在這期間所購商品房,其房價(jià)漲幅至少已翻番,有的甚至上漲三、五倍以上。但從2011年開始,中國房價(jià)漲幅相對放緩,但囤房保值的功能卻依然有效,它足以對沖通貨膨脹及貨幣購買力下降的風(fēng)險(xiǎn),并可阻止家庭財(cái)富縮水。以高校教授為例,除了自住房,如果一輩子不囤房,則十多年前的50萬元存款,到今天也就是50萬元+存款利息。但若在十年前將50萬元通過按揭貸款換購兩套商品房,那么,十年前的50萬元,今天可能變成了500萬元,這就是囤房的財(cái)富效應(yīng)。

    另外,在創(chuàng)業(yè)界曾流行一則心酸的笑話:十年前,深圳某打工者將一套自住商品房賣掉后,自己去創(chuàng)業(yè)打拼,而且創(chuàng)業(yè)成功,創(chuàng)業(yè)十年后,他決定賣掉企業(yè),他用賣掉企業(yè)的錢,剛好買回了十年前賣出的那套舊房子。這或許是傳說,無法核實(shí),但它卻讓人們得出了創(chuàng)業(yè)不如囤房的錯(cuò)誤結(jié)論。

    近幾年,A股市場還出現(xiàn)了另一種傳奇。據(jù)說,一些瀕臨退市的A股公司,在主業(yè)繼續(xù)虧損的情況下,只要拋售幾套公司持有的商品房或門面,就可以扭虧為盈,進(jìn)而規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在北京和上海擁有N套商品房的上市公司,一套房的價(jià)值可能上千萬,只要公司一直有房賣,就可以死不退市。

    由此可見,這種社會囤房的財(cái)富效應(yīng)早已深深地烙在了老百姓心田,不會輕易改變,除非房價(jià)暴跌下來。然而,如果真的房價(jià)暴跌,它將會引發(fā)一場危害遠(yuǎn)大于股災(zāi)的社會動蕩,全體中等收入以上的城鎮(zhèn)家庭將面臨一場財(cái)富浩劫與災(zāi)難,國民經(jīng)濟(jì)將受到巨大沖擊。例如,20世紀(jì)80年代末期的日本,以及90年代末期的我國香港地區(qū)。

    因此,當(dāng)今中國房價(jià)調(diào)控的最佳方式和對策,就是“以時(shí)間換空間”,讓房價(jià)長期滯漲,而不是短期暴跌。不過,只要貨幣存量(M2)的增速保持在13%左右、不跌破10%的增速,那么,中國房價(jià)就絕不會低頭。但是,投資者務(wù)必記住:當(dāng)M2增速跌落至10%以下,并成為新常態(tài)時(shí),則房價(jià)必定會回頭,這是一個(gè)漸進(jìn)的過程。它不會讓房價(jià)暴跌,但隨著M2收緊、貨幣購買力不斷提升,則樓市泡沫就會慢慢化解,房價(jià)就會自動平復(fù)下來。

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