我國住房空置問題的分析及對策

劉月

摘要：我國正處在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，伴隨著城鎮(zhèn)人口的快速增加，住房短缺問題將長期存在。與此同時，我國還存在住房大量空置現象，甚至出現一方面一房難求，另一方面一些人擁有多套住房卻不愿出租的怪現象。大量住房空置，不僅加劇了住房短缺，也帶來了資源浪費、社會不公等不良后果。因此，分析住房空置的原因，借鑒國外有關經驗，提供我國對住房空置的對策建議，對促進住房市場健康發(fā)展、促進住房公平具有重要意義。

關鍵詞：住房空置；空置原因；房地產

一、我國住房空置現狀

隨著房地產業(yè)越來越熱，商品房投資快速增長，全國地區(qū)的商品房新建面積也迅猛增長，而空置面積也隨之增大?？罩弥笜耸悄軌蚍从撤康禺a市場供需平衡的重要指標，通過住房空置率可以研究房地產市場走向變化，為房地產發(fā)展提供重要決策。據國家統(tǒng)計局相關數據顯示，2012年10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中，商品住宅空置面積6 204萬平方米，商業(yè)地產空置面積上半年也達2 878萬平方米。此時全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。出現一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子的兩個極端現象。2013年，西南財經大學發(fā)布了一份關于城鎮(zhèn)住房空置的調研報告，報告顯示我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4 898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。

二、住房空置原因分析

住房空置的原因紛繁復雜，有的是單一因素所致，有的是多種因素共同作用所致，導致住房空置的原因主要有以TJI，～。

1.市場供需因素

住房屬于非標準化、資金量大、市場流動陛差的商品，住房的地域性限制、開發(fā)商供給的時滯性、結構與居民購房需求的不對稱，以及加上市場信息的不完整、交易時間長，市場供需無法快速到達平衡，從而造成住房的空置。

2.住房結構因素

從居民家庭收入分配結構來看，大部分家庭的住房因素主要集中在普通住房上，但開發(fā)商為了追求更高利潤，傾向于開發(fā)大戶型、高價位的高檔住宅，出現供需結構錯配，導致一些類型的住房供不應求，同時另一些類型的住房出現大量的空置現象。例如，2010年的統(tǒng)計報告顯示，截至當年7月月底，北京市朝陽區(qū)住宅空置面積133.0萬平方米，其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平萬米，占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達54.9%。住房空置顯示出明顯的結構性問題。

3.功能住房因素

住房的功能性缺陷可能會導致無法正常入住，從而造成空置。例如，一些住房因設計和施工的原因造成住房質量問題；一些小區(qū)位置偏僻，配套不全，交通不便，甚至水、電、氣、供暖等供應不正常，這些因素都造成住房被迫空置。

4.投機炒作因素

在房價快速上漲階段，一些人投資住房的目的就是為了待價而沽，同時為了規(guī)避較高的租賃稅費、避免出租過程中尋找承租人和日常管理的麻煩，而有意將住房空置，等待最佳的時機出手，以獲取房價上漲的高收益。

5.開發(fā)商囤房

這種現象在房地產市場過熱、住房供應相對短缺的賣方市場條件下更為普遍。面對越來越大的動拆遷成本，開發(fā)商非?！罢湎А笔种心壳耙呀涍M入工程狀態(tài)的項目，對于開發(fā)商而言，一個項目開盤即被一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有獲得利潤最大化。一些開發(fā)商拉長銷售期以獲取最大的的利潤，在大量房子未出售的情況下，通過捂盤惜售，故意制造出房子賣空、供不應求的假象，以借機抬高房價。消費者這邊一房難求，開發(fā)商則空置著賣。一些工程達到甚至超過預售標準了，但開發(fā)商卻不急于去辦理預售許可證，開盤時間一再推遲，好不容易出來了，首批房源非常少。這種“囤房”的做法可以為樓盤積累人氣，又能等來銷售價格上漲，還可以主動控制推按節(jié)奏以適應和引導市場需求。這種行為的惡果在于導致大量住房被人為空置，并最終很大程度上拉升了房價。

6.稅收因素

在我國目前稅收體制下，房地產保有環(huán)節(jié)稅率較低，而權屬轉移過程中稅收種類過多、稅率過高。例如，住房出租需繳納5%的綜合稅，住房出售除了繳納5.5%的營業(yè)稅外，還要繳納3%-5%的契稅，以及印花稅和20%的個人所得稅等。而持有住宅幾乎不用負擔任何稅收，一些地方對空置的住房甚至連物業(yè)費、供暖費等費用也給予減免。鑒于此情況，如果業(yè)主購房后讓住房空置下來不用繳納任何稅費，因此不少人寧可選擇將住房空置，也不愿意出租或出售，而住房空置有不需要承擔任何費用。顯然，在沒有任何制度強制和利益誘惑下，房主選擇空置住房并不會使其利益受損，基于一個“經濟人”的理性判斷，其自然沒有使住房流轉起來以增加更多人福祉的任何動因。房地產稅收的結構性問題，導致房地產稅種倒置，住宅投機炒作的持有成本很低，客觀上催生了住房空置現象。

7.制度因素

住房空置的背后還有深層的制度因素。例如，一些地方政府片面追求GDP政績，盲目鋪攤子建設新城，結果由于選址不當、地方經濟實力不足等原因導致出現“空城”現象，造成大量的住房空置。內蒙古鄂爾多斯康巴什新城是其中較為著名的一個，因建成區(qū)居住的人口太少而被媒體稱為“鬼城”。此外，我國目前對空置房的行政處罰措施缺位，客觀上助長了住房空置現象的蔓延。目前，我國僅規(guī)定了針對開發(fā)階段土地閑置的行政處罰及強制收回制度，這在一定程度上遏制了土地閑置，但是對于住房閑置卻沒有相類似的制度設計。由于在制度設計中缺乏對空置房業(yè)主行之有效的處罰措施，這就使得房主缺乏將閑置住房出租利用起來的外在動力。

三、應對我國住房空置現象的對策建議

總的來看，以上各種因素所致的住房空置從動機上可分為兩大類，即被動空置和主動空置。因此，應在深入分析住房空置原因的基礎上，有針對性地提出因對之策。

1.全面調查住房空置情況

目前，我國對于住房空置的統(tǒng)計尚無統(tǒng)一口徑，在現有條件下明確住房的空置率還難以實現。因此，要盡快理順住房空置統(tǒng)計機制，規(guī)范和完善住房空置率的指標和評價體系，除了總量空置指標外，還可以細化市場指標，建立結構性空置指標，進一步細分為高檔商品房和普通商品房的空置率等。在此基礎上，開展對住房空置.隋況的調查～$-I-工作，摸清住房空置的底數，為空置住房處置奠定基礎。

2.擴大房產稅試點

大部分空置的存量住房都屬于二套房或多套房的范疇，也即這些空置住房都是業(yè)主滿足自身需求之外的住房。由于持有成本很低，這些住房都被業(yè)主主動空置而不是用于出租。因此，擴大房產稅試點，并將房產稅征收范圍覆蓋到存量住房，這樣將會明顯加大擁有多套住房業(yè)主的持有成本。如此一來將促使業(yè)主設法提高住房的流通利用率，選擇出售或者出租，從而為市場提供更多的存量住房供應或租賃房源。

3.開征住房空置稅

由于房產稅并非專門針對空置住房，且稅率設置要考慮大多數家庭的承受能力，因此不太可能定得太高，在房價快速上漲時期，對住房空置可能難以產生足夠的壓力。因此，可考慮對空置住房征收空置稅，以提高稅收政策的針對性，促進空置住房的轉化。由于住房空置稅只針對特定的對象（即空置住房）征稅，因此課設置相對較高的稅率，并實行累進稅率，空置時間越長，稅率越高，使住房空置無利可圖，甚至得不償失，以此解決住房空置的問題。

4.對住房空置行為處以罰款

對空置住房既可征收空置稅，也可采取罰款的方式，即對于空置超過一定期限的住房進行罰款，罰款比例依照空置時間的長短而有所不同，直至全部罰沒。對空置住房罰款是一種行政強制行為，其法理依據雖與征收住房空置稅不同，但效果相似。

5.強制征集空置住房用于社會租賃

在明確掌握住房空置率的前提下，設置一個警戒線，建立住房空置行政處罰制度，從罰款直至沒收，或者強制征集空置住房用于針對中低收入家庭的社會租賃用房。加強對住房空置的行政處罰之目的并不在于增加政府收人或剝奪業(yè)主財富，而只是通過這種行政強制對其產生威懾，根本目的還在于提高住房特別是住宅的利用率，從而提高資源的利用率，增加社會福祉。