我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的困境及對(duì)策研究

孫瑩

【摘要】近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房以其迅猛之勢(shì)已占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一角，國(guó)家政策頻頻出臺(tái)控制但成效甚微，社會(huì)各界存有不少爭(zhēng)議。本文針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因等問(wèn)題進(jìn)行研究分析，提出相應(yīng)的對(duì)策，希望能在一定程度上化解小產(chǎn)權(quán)房的治理困境，平衡各方利益，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 土地制度 治理困境 法律 保障性住房

一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀分析

（一）規(guī)?？捎^，城市一體化進(jìn)程促使村鎮(zhèn)規(guī)模減少，小產(chǎn)權(quán)房成規(guī)?；d起。小產(chǎn)權(quán)房在各大城市規(guī)模各不相同，集中分布在北上廣深等發(fā)達(dá)城市。中國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)60多億平方米，相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近10年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。

（二）價(jià)格低廉，小產(chǎn)權(quán)房大多地處城市郊區(qū)，通常情況下，小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金，也無(wú)須繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)，成本相對(duì)低，價(jià)格也就自然低。

（三）無(wú)法律認(rèn)可，小產(chǎn)權(quán)房直接興建在農(nóng)村集體土地上，沒(méi)有相關(guān)法律承認(rèn)建設(shè)土地和房屋的合法性，僅有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，在發(fā)生各種糾紛以及國(guó)家征地拆遷等情況時(shí)，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者權(quán)益難以有保障。

二、小產(chǎn)權(quán)房興起發(fā)展的原因

（一）農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利受限，《土地管理法》禁止集體土地入市交易， 農(nóng)村集體土地要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先必須要經(jīng)過(guò)國(guó)家的征地環(huán)節(jié)將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地再由政府進(jìn)行招標(biāo)拍賣給地產(chǎn)商進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這剝奪了集體土地所有者對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，無(wú)法將土地作為財(cái)產(chǎn)增值的工具。

（二）經(jīng)濟(jì)利益的誘惑。牽扯的利益主體眾多是小產(chǎn)權(quán)房的一大特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房在開(kāi)發(fā)過(guò)程中既不用繳納土地出讓金，也不用繳納其他相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本低；對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)不僅可以提高居民消費(fèi)水平，拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，起到招商引資的效果，更可以取得良好政績(jī)；對(duì)于農(nóng)民和村集體來(lái)說(shuō)，無(wú)論是自行開(kāi)發(fā)，還是聯(lián)合地方政府或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)，其分享到的土地增值收益都遠(yuǎn)高于國(guó)家征地補(bǔ)償；對(duì)于城市居民以及低收入人群來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房與同地段的城市商品房相比存在明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

（三）城市購(gòu)房壓力大。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市化的發(fā)展也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前發(fā)展，城市的土地和房屋相對(duì)于源源不斷涌入的人口來(lái)說(shuō)是一種稀缺資源，在城市土地面積及住房供應(yīng)總量不變的情況下，當(dāng)城市用地需求的增加，有住房需求的人口大量涌入時(shí)引起房?jī)r(jià)不合理的上漲飆高。

（四）地方政府監(jiān)管不嚴(yán)。小產(chǎn)權(quán)房早在上個(gè)世紀(jì)90年代就在北上廣等一線城市出現(xiàn)了，但地方政府并未對(duì)其進(jìn)行干涉，也沒(méi)有著手對(duì)其進(jìn)行整治，很多地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至與村集體和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，并給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)由鄉(xiāng)政府自行制作的產(chǎn)權(quán)證書，而縣級(jí)及縣級(jí)以上地方政府對(duì)鄉(xiāng)政府自行制作產(chǎn)權(quán)證書的違法行為也并未加以制止。

三、小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）不利于國(guó)家稅收，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和銷售是處于正規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系之外的，房地產(chǎn)商不需繳納相關(guān)稅費(fèi)，勢(shì)必導(dǎo)致大量稅費(fèi)的流失。

（二）耕地保護(hù)面臨問(wèn)題，在巨大利益的吸引下很難保證不違法的開(kāi)發(fā)耕地，這樣大量開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房就很容易引起耕地的流失，這對(duì)維護(hù)國(guó)家糧食安全守住18億耕地紅線和社會(huì)穩(wěn)定都是不利的。

（三）購(gòu)房者的權(quán)利得不到保障。購(gòu)買者無(wú)法得到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房屋、并且也支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，還是無(wú)法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益難以得到承認(rèn)和保護(hù)。購(gòu)買者也不可以將“小產(chǎn)權(quán)房”抵押和轉(zhuǎn)讓。而且， 小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者維權(quán)是很艱難的。

四、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決之途徑探析

（一）根本上改變城鄉(xiāng)二元土地制度。清晰界定集體土地所有權(quán)，讓村集體成為集體土地真正的所有者，允許集體土地在不違反土地規(guī)劃的前提下，在確保我國(guó)18億畝耕地“紅線”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的原則上，可以在市場(chǎng)上自由流通，這會(huì)在根本上改變“同地不同權(quán)，同地不同價(jià)”現(xiàn)象。

（二）將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房體系。對(duì)于集體建設(shè)用地之上且符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房，拆除是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，對(duì)于城市中低收入群體來(lái)說(shuō)可以節(jié)約租金成本，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的所有者來(lái)說(shuō)，可以免除拆除或沒(méi)收造成的財(cái)產(chǎn)滅失，可以除去因小產(chǎn)權(quán)房法律上的不合法而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，既可以減少保障房建設(shè)投資又可以增加土地出讓收益，實(shí)現(xiàn)了多贏。

（三）政府加大監(jiān)督監(jiān)管力度。監(jiān)管體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是要加強(qiáng)對(duì)征地的監(jiān)管，對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格貫徹實(shí)施，具體落實(shí)到農(nóng)民手中，減少不必要的層級(jí)克扣。二是要采取行政手段，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類管制，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房摸底排查清楚，以便更好的開(kāi)展工作。三是要加強(qiáng)監(jiān)督集體經(jīng)濟(jì)組織為謀求高額利潤(rùn)而產(chǎn)生的供地行為，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的地方政府的監(jiān)管，嚴(yán)厲追究究責(zé)任人，必要時(shí)予以刑事處罰。

（四）調(diào)控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房往往是很多城市居民受制于現(xiàn)今飛速上漲的房?jī)r(jià)的無(wú)奈之舉。因此，抑制快速上漲的房?jī)r(jià)至公眾的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)是從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房的有力措施。

（五）明確規(guī)范相關(guān)法律制度。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房目前法律規(guī)定就是“不允許”、“不合法”、“取締”等等，這種簡(jiǎn)單地取締叫停，并沒(méi)有產(chǎn)生很好的法律效果，小產(chǎn)權(quán)房依然興盛。法律是行為實(shí)施的最重要依據(jù)，而小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律不健全是引起所有問(wèn)題的根源之一。對(duì)此，政府應(yīng)及早在法律法規(guī)上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)定和限制，用法律武器堅(jiān)決制止無(wú)序開(kāi)發(fā)行為，確保對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理走向正途。

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