全面預(yù)算在商業(yè)管理公司的應(yīng)用

李銀鋒+袁偉平

摘 要：全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)組織內(nèi)部各條線、各部門的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的過程。以大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司為例，闡述了如何編制適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的、便于有效實(shí)施的全面預(yù)算方案，以達(dá)到優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的需要。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算；方案；編制

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.092

1 商管公司實(shí)行全面預(yù)算的必要性

良好有效的全面預(yù)算控制是企業(yè)制定和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的基礎(chǔ)和前提。商管公司在可持續(xù)發(fā)展中的日常業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定，所產(chǎn)生的相關(guān)收入和成本支出也比較常態(tài)化，且比較容易量化，也比較容易進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，對(duì)于子公司眾多的商管公司適合開發(fā)專門的全面預(yù)算管理系統(tǒng)對(duì)龐大的子公司進(jìn)行高效管理。所以，在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，商管公司應(yīng)該立足自身管理實(shí)際，制定一套行之有效的預(yù)算控制體系，并明確各管理主體的責(zé)任和義務(wù)，合理劃分責(zé)任范圍，并做好預(yù)算控制監(jiān)督工作，定期檢查資金管理和監(jiān)督預(yù)算政策的執(zhí)行情況。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該積極分析各因素對(duì)預(yù)算控制的影響，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理和績(jī)效考核的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)其可持續(xù)發(fā)展。

2 商管公司全面預(yù)算編制

2.1 前期調(diào)研工作

商管公司總部財(cái)務(wù)部在財(cái)務(wù)部總經(jīng)理帶領(lǐng)下，從每年10月初用半個(gè)月左右的時(shí)間對(duì)全國(guó)下屬子公司當(dāng)年前三季度的經(jīng)營(yíng)情況、預(yù)算執(zhí)行情況、利潤(rùn)指標(biāo)完成情況進(jìn)行摸底，對(duì)各子公司下一年度經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研，詳細(xì)了解各單位租金指標(biāo)、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本指標(biāo)，行政辦公費(fèi)指標(biāo)，人工成本指標(biāo)，財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)，以及設(shè)備更新狀況、能源需求狀況、制約租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入以及多種經(jīng)營(yíng)收入指標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)等方面，另外通過對(duì)全國(guó)各地各子公司當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情，各商業(yè)綜合體建筑面積，以及各商業(yè)綜合體所處地段等信息通過各商業(yè)綜合體之間橫向?qū)Ρ?，為制定來年預(yù)算獲取第一手資料。

2.2 下達(dá)預(yù)算編制草案

商管公司總部財(cái)務(wù)部根據(jù)公司董事會(huì)制訂的公司發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在對(duì)下一年度市場(chǎng)情況、企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r等因素科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，提出下一年度企業(yè)全面預(yù)算草案，于每年10月底之前下發(fā)至全國(guó)各子公司。

2.3 預(yù)算編制

（1）編制范圍。全面預(yù)算的編制范圍與企業(yè)合并報(bào)表的范圍口徑一致。

（2）預(yù)算編制內(nèi)容。商管公司的全面預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、人工預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等。

2.3.1 收入預(yù)算

收入預(yù)算是安排預(yù)算期收入規(guī)模的預(yù)算，它是商管公司編制全面預(yù)算的關(guān)鍵和起點(diǎn)，在收入預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，根據(jù)商管公司年度目標(biāo)利潤(rùn)確定的租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入的計(jì)費(fèi)面積和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來編制。商管總部財(cái)務(wù)部根據(jù)前期調(diào)研情況首先下達(dá)總收入預(yù)算，總收入預(yù)算包含預(yù)算年度全年租金總收入、物業(yè)管理費(fèi)總收入、多種經(jīng)營(yíng)總收入以及其他業(yè)務(wù)收入和營(yíng)業(yè)外收入。對(duì)于租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入的預(yù)算需要把握兩點(diǎn)：首先，對(duì)于有合同的收入項(xiàng)，要嚴(yán)格按照既有合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)金額來確定；對(duì)于合同即將到期的，要考慮新簽合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遞增率，對(duì)于沒有正在履行合同的商鋪，要結(jié)合公司當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)狀況和預(yù)算年度的動(dòng)向謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)收入情況。

2.3.2 成本預(yù)算

成本預(yù)算主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中的能源費(fèi)預(yù)算、工程維保費(fèi)預(yù)算、綠化費(fèi)預(yù)算。其中，能源費(fèi)預(yù)算又包含電費(fèi)預(yù)算、水費(fèi)預(yù)算和燃?xì)赓M(fèi)預(yù)算。

（1）電費(fèi)預(yù)算。對(duì)于能源費(fèi)中電費(fèi)的預(yù)算要結(jié)合商管公司所管轄的商業(yè)綜合體建筑面積，所轄商業(yè)綜合體區(qū)域內(nèi)的動(dòng)力設(shè)備和照明設(shè)備，例如強(qiáng)電、弱電、風(fēng)機(jī)、空調(diào)、通風(fēng)、污水處理機(jī)等大功率設(shè)備、所轄商業(yè)綜合體建筑區(qū)域內(nèi)的照明燈的數(shù)量，對(duì)于大功率設(shè)備耗電的預(yù)算要根據(jù)每天大功率設(shè)備的開啟時(shí)長(zhǎng)和功率計(jì)算得出，但要考慮平時(shí)和節(jié)假日的區(qū)別以及季節(jié)不同、南北地區(qū)溫差不同等綜合情況；對(duì)于照明設(shè)備的能源費(fèi)消耗預(yù)算按照照明設(shè)備的數(shù)量，照明設(shè)備的功率以及照明設(shè)備每天開啟的時(shí)長(zhǎng)來估算，但仍然要考慮季節(jié)變換等天氣因素，按照春夏秋冬一年四季分十二個(gè)月份來分別做預(yù)算，每個(gè)季節(jié)，每個(gè)月份結(jié)合不同情況進(jìn)行估算。

（2）水費(fèi)預(yù)算。對(duì)于能源費(fèi)中水費(fèi)的預(yù)算，首先要結(jié)合公司所管轄商業(yè)綜合體的耗水因素：主要有清洗設(shè)備、商業(yè)綜合體外廣場(chǎng)的綠化灌溉，餐飲商戶的數(shù)量、餐飲商戶的規(guī)模以及員工餐廳耗水等因素。對(duì)于清洗設(shè)備要按照商業(yè)綜合體的管理品質(zhì)和管理標(biāo)準(zhǔn)，按照建筑面積，每天的清洗次數(shù)來估算，對(duì)于幕墻的清洗要按照集團(tuán)公司要求的每年的清洗次數(shù)，每次的清洗面積以及每次清洗的耗水量來估算。其他耗水量的估算具體情況具體對(duì)待。

（3）燃?xì)赓M(fèi)預(yù)算。對(duì)于能源費(fèi)中燃?xì)赓M(fèi)的預(yù)算主要根據(jù)公司所管轄綜合體的樓層數(shù)、每個(gè)樓層的建筑面積和每年開啟暖氣的時(shí)長(zhǎng)來估算，具體操作的時(shí)候依據(jù)所在地區(qū)冬季需要開啟暖氣的時(shí)長(zhǎng)來估算，例如：黃河以北的城市每年進(jìn)入公歷十月下旬氣溫就降至需要開啟暖氣的條件了，但長(zhǎng)江以南的城市每年可能要到公歷的十一月底或者十二月初才需要開啟鍋爐燒暖氣，總體來說，冬季寒冷時(shí)間越長(zhǎng)，需要開啟暖氣的時(shí)間就越長(zhǎng)，同時(shí)消耗的燃?xì)饬恳簿驮酱蟆Ａ硗?，消耗燃?xì)舛嗌俚囊蛩剡€與室內(nèi)建筑面積等因素有關(guān)，室內(nèi)建筑面積越大消耗燃?xì)饬烤驮酱?。同時(shí)，對(duì)于能源費(fèi)中燃?xì)赓M(fèi)的預(yù)算還要結(jié)合大氣候環(huán)境等因素，例如額爾諾現(xiàn)象等。

（4）工程維保費(fèi)和綠化費(fèi)預(yù)算。有關(guān)工程維保費(fèi)和綠化費(fèi)的預(yù)算，商管公司所轄的商業(yè)綜合體每年的工程維保項(xiàng)目主要包含：空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建設(shè)施、工器具檢測(cè)、工程物料采購(gòu)等。編制工程維保費(fèi)的年度預(yù)算，首先要按照商業(yè)綜合體的開業(yè)時(shí)間，各設(shè)備的運(yùn)行年數(shù)確定維保費(fèi)的整體情況，例如，維保設(shè)備投入第一年所耗費(fèi)的維修保養(yǎng)成本自然就小，但是隨著時(shí)間的推移，維保設(shè)備逐步老化，設(shè)備維修保養(yǎng)的成本逐年增加。其次針對(duì)每一項(xiàng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目，在預(yù)算年度分月預(yù)計(jì)需要做維修保養(yǎng)的任務(wù)計(jì)劃，所做任務(wù)計(jì)劃要具體且可量化，然后根據(jù)每個(gè)維修保養(yǎng)項(xiàng)目做財(cái)務(wù)預(yù)算，任務(wù)計(jì)劃只是相當(dāng)于工作量，而財(cái)務(wù)預(yù)算才涉及金額的預(yù)算支出，按照任務(wù)計(jì)劃科學(xué)的做完財(cái)務(wù)預(yù)算之后需要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制做資金預(yù)算，做資金預(yù)算要結(jié)合既有的合同的文件，并結(jié)合實(shí)際情況，這樣才能編制出基本符合實(shí)際情況的現(xiàn)金流預(yù)算。

2.3.3 人工成本預(yù)算

人工成本預(yù)算包括在職職工基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金，此處的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金預(yù)算主要指的是單位承擔(dān)部分，對(duì)于個(gè)人承擔(dān)部分已在基本工資中包含。對(duì)于人工成本的預(yù)算首先要確定預(yù)算年度的員工人數(shù)，其次要考慮每個(gè)人每個(gè)崗位在預(yù)算年度中的在崗時(shí)間，再次要結(jié)合各個(gè)不用崗位的薪資級(jí)別和每年的晉級(jí)調(diào)薪情況綜合考慮，另外還要依據(jù)各單位作業(yè)量的增減以及崗位需要來確定。對(duì)于人工成本的預(yù)算不但要考慮基本工資，還要考慮津貼、加班工資、效益工資、效益獎(jiǎng)等；以上所有因素都考慮進(jìn)去之后就要考慮年終獎(jiǎng)的問題，對(duì)于預(yù)算年度年終獎(jiǎng)的預(yù)算要根據(jù)集團(tuán)總部下達(dá)的年終獎(jiǎng)系數(shù)和預(yù)估的預(yù)算年度指標(biāo)的完成情況綜合確定。

2.3.4 費(fèi)用預(yù)算

對(duì)于商管公司的費(fèi)用預(yù)算主要為行政辦公費(fèi)的預(yù)算，行政辦公費(fèi)的預(yù)算要分解給公司各條線各部門，對(duì)于業(yè)務(wù)招待等費(fèi)用，集團(tuán)總部有明確標(biāo)準(zhǔn)的就按照集團(tuán)總部的要求分解，對(duì)于集團(tuán)總部沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的，各部門要結(jié)合預(yù)算年度的實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)估。

2.3.5 稅費(fèi)的預(yù)算

待各條線各部門的收入、成本、費(fèi)用預(yù)算全部做完后，由財(cái)務(wù)部對(duì)各條線各部門的部門預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，同時(shí)，按照與收入和利潤(rùn)相關(guān)稅費(fèi)的綜合稅率預(yù)估應(yīng)交稅費(fèi)，按照銀行貸款合的約定利率預(yù)估財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 預(yù)算數(shù)據(jù)匯總及平衡

在公司所有的收入、成本、費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)預(yù)算初稿都編制出來之后，財(cái)務(wù)部對(duì)上報(bào)的預(yù)算方案進(jìn)行審查、分析，提出綜合平衡建議。在審查、平衡過程中，進(jìn)行充分地協(xié)調(diào)、溝通，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題和偏差，提出初步調(diào)整意見，并反饋給有關(guān)預(yù)算編制條線和部門予以修正。對(duì)經(jīng)過多次協(xié)調(diào)仍達(dá)不成一致的，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，向公司總經(jīng)辦匯報(bào)，以確定是否調(diào)整有關(guān)預(yù)算編制單位的預(yù)算目標(biāo)，并最終達(dá)到綜合平衡。在基本確定大數(shù)據(jù)偏差不大的情況下，財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算初稿的匯總，預(yù)算初稿的匯總也相當(dāng)于預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表的編制，此項(xiàng)工作是綜合性預(yù)算，反映預(yù)算年度計(jì)劃期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金收支。至此，商管公司年度預(yù)算初稿已基本成型。

2.5 預(yù)算草稿上報(bào)

在預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表編制出來之后，公司預(yù)算年度的預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額、預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)等考核指標(biāo)均已計(jì)算出來，財(cái)務(wù)部對(duì)預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額和預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)和商管總部下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，如有偏差，則提報(bào)總經(jīng)辦進(jìn)行討論調(diào)整預(yù)算數(shù)據(jù)，直到調(diào)整后的數(shù)據(jù)滿足商管總部下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)才能把預(yù)算初稿往商管總部匯報(bào)。

2.6 審議批準(zhǔn)預(yù)算方案及下達(dá)預(yù)算方案

商管總部在收到各地子公司的預(yù)算草稿后，審核各子公司的預(yù)算草稿指標(biāo)完成情況，如果符合集團(tuán)總部制定的總體經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，商管總部財(cái)務(wù)部則會(huì)下達(dá)正式的預(yù)算方案。

各子公司收到正式的預(yù)算方案后從預(yù)算年度的一月份開始執(zhí)行，各地商管公司在經(jīng)營(yíng)過程中如果沒有重大情況出現(xiàn)，預(yù)算數(shù)據(jù)一般不允許調(diào)整。至此，年度預(yù)算工作結(jié)束。

3 全面預(yù)算在商業(yè)管理公司中所起到的作用

商管公司全面預(yù)算的編制，使得公司所有的收入、成本和費(fèi)用都列入了預(yù)算年度的工作任務(wù)計(jì)劃，有了任務(wù)計(jì)劃，使得公司所有部門所有員工對(duì)預(yù)算年度的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有了大綱，不會(huì)再盲目的去開展工作，使得所有的員工所有的工作都有了目標(biāo)，使得所有的費(fèi)用和支出都有了上限。在全面預(yù)算的指引下，在成本費(fèi)用有了上限的情況下，在公司收入可以無(wú)限大的情況下，使得員工的工作有了明確的方向，在可以保證完成預(yù)算基本指標(biāo)的前提下，使得企業(yè)利潤(rùn)可以無(wú)限放大，無(wú)論對(duì)公司和員工個(gè)人都能達(dá)到利益最大化，推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]張熙庭.戰(zhàn)略預(yù)算-管理界的工業(yè)革命（2010年版）[M].廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2010.