淺談我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式及適用對象

張冬寧

摘 要：作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中環(huán)環(huán)相扣，其投入密集、投入量大、回收周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求各種各樣的融資方式以優(yōu)化其資金使用效率，提高收益。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式包括：銀行貸款、信托貸款、私募基金、融資租賃等，針對不同的融資方式，適用的對象也不盡相同。

關(guān)鍵詞：資金融資方式 銀行貸款 適用對象

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式包括：

一、銀行貸款

我國房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段涉及到的銀行貸款包括：

（一）項(xiàng)目開發(fā)前期—并購貸款：銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，用于取得項(xiàng)目開發(fā)所需土地的相關(guān)貸款。該種貸款的審批主要以綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)控制措施及收益回報(bào)為前提。通常，銀行需要通過總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率及凈資產(chǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合評定貸款申請企業(yè)的資質(zhì)。合格企業(yè)通過提前讓渡部分公司股權(quán)（銀行所持股權(quán)對應(yīng)凈資產(chǎn)數(shù)與貸款金額匹配）、承諾取得土地后將土地足額抵押給銀行（土地評估價(jià)值與貸款金額匹配）、資質(zhì)較高的母公司提供信用擔(dān)保等作為增信措施來取得銀行貸款。但無論企業(yè)采取怎樣的增信措施，該種貸款的回報(bào)普遍為固定的利息。

該種貸款可以一定程度上幫助企業(yè)節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)的啟動資金、優(yōu)化資金杠桿適用效率。往往，銀行更青睞于將并購帶提供給資質(zhì)好、項(xiàng)目規(guī)模大的企業(yè)。該種貸款資金使用用途單一，用于支付土地款。期限可以申請到3-7年。

（二）項(xiàng)目開發(fā)中期—開發(fā)貸款：在滿足“四-三-二”原則的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請到開發(fā)貸款，即四證（土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證）齊全、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)自有資金投入量達(dá)到30%、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足二級開發(fā)資質(zhì)。

作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要、最傳統(tǒng)的貸款，該種貸款因貸款金額較大，往往可以申請到項(xiàng)目開發(fā)總投資量的50-70%，且融資成本較低（基準(zhǔn)利率上浮幅度較?。┢毡檫m用于各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)貸款的增信措施多數(shù)采用土地抵押的方式且抵押率較高。

但該種貸款也存在一定的資金使用局限性，銀行往往要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供相關(guān)資金使用合同及憑證等以采取受托支付的方式發(fā)放貸款，貸款大部分用以支付項(xiàng)目開發(fā)的工程總包款等。原則上房地產(chǎn)開發(fā)貸的期限僅覆蓋地產(chǎn)開發(fā)的中后期，一般不超過3年。

（三）項(xiàng)目開發(fā)中后期—按揭貸款：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（普通適用于住宅項(xiàng)目）達(dá)到預(yù)售條件（已交付全部土地出讓金并取得土地證、取得用地規(guī)劃許可證、取得工程規(guī)劃許可證、取得施工證、已投入的開發(fā)資金達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資的25%等）并一定程度上實(shí)現(xiàn)預(yù)售后方可申請。

近年來，由于住房按揭貸款的收益率偏低、回收周期較長，銀行往往吝于發(fā)放并將該種貸款的總規(guī)?？刂圃谳^小范圍內(nèi)。按揭貸款的期限為1-30年不等。

而該種貸款的取得一定程度上可以大大幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)售，因而與開發(fā)貸一起被視作房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中非常傳統(tǒng)、重要的貸款種類，普通適用于各類房地產(chǎn)開發(fā)公司用以作為變相的銷售款回收項(xiàng)目開發(fā)的資金。按揭貸款的增信措施為房產(chǎn)抵押。

（四）項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束—經(jīng)營性物業(yè)貸款

經(jīng)營性物業(yè)貸款起源于香港，由東亞銀行率先引入，主要適用于已經(jīng)開發(fā)完成并投入運(yùn)營、且已產(chǎn)生一定規(guī)模運(yùn)營收益（租金）、現(xiàn)金流較好、項(xiàng)目綜合收益高、還款來源較為穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)（包括但不限于商場、寫字樓、酒店、商鋪等）。

經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用較為靈活，可投入到物業(yè)資產(chǎn)的日常運(yùn)營、置換項(xiàng)目前期的貸款和超過項(xiàng)目資金本規(guī)定比例以上投入的資金上。營業(yè)性物業(yè)貸款的增信措施為項(xiàng)目自身的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)作為抵押或追加企業(yè)所持有的其他資產(chǎn)等，抵押率通常在70%以下。

經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限原則上不超過8年。

整體來看，經(jīng)營性物業(yè)貸款期限較長、資金使用較為靈活，可以很好地穩(wěn)定、改善公司的現(xiàn)金流，備受作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目持有者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。

二、信托貸款

盡管銀行貸款為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個階段提供了種類較為齊全的貸款，但由于銀行貸款從本質(zhì)上對貸款主體（房地產(chǎn)企業(yè)）資質(zhì)、項(xiàng)目標(biāo)的、資金用途及貸后管理等設(shè)置了諸多限制條件，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)項(xiàng)目難以從銀行取得匹配的資金?；谶@樣的市場情況，信托貸款變得尤為重要。

信托公司將委托人存入的資金，按委托人或者委托人認(rèn)購的信托計(jì)劃所指定的對象、期限、利率、用途等向貸款企業(yè)發(fā)放貸款。委托人在發(fā)放貸款的對象、用途等方面有充分的自主權(quán)，同時又可利用信托公司在企業(yè)資信與資金管理方面的優(yōu)勢，增加資金的安全性，提高資金的使用效率。

信托具有獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)功能，能夠起到避稅、財(cái)產(chǎn)隔離以及政策規(guī)避的作用。

通常信托貸款根據(jù)信托公司在信托產(chǎn)品中所扮演的職能可分為通道類業(yè)務(wù)的信托貸款和主動管理型信托產(chǎn)品。

（一）通道類業(yè)務(wù)的信托貸款。通道類業(yè)務(wù)的信托貸款由委托人發(fā)起，委托人直接鎖定項(xiàng)目標(biāo)的及資金用途，委托信托公司/認(rèn)購定向?yàn)樵擁?xiàng)目標(biāo)的制定的信托計(jì)劃將貸款發(fā)放給項(xiàng)目公司，由信托公司負(fù)責(zé)后續(xù)利息及本金的收取。風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)，信托公司只是起到通道的作用。

通道類業(yè)務(wù)的信托貸款形式多樣，廣泛運(yùn)用于各類債權(quán)及股權(quán)項(xiàng)目中，直接由資金方與項(xiàng)目方對話，操作簡單、透明。尤其是針對一些因?yàn)殂y行的監(jiān)管門檻而無法取得貸款的項(xiàng)目，通過與銀行之間加了一個信托通道，增加了貸款的安全性，同時提升了資金的使用效率。但往往，由于該類項(xiàng)目所使用的資金來源區(qū)別于傳統(tǒng)銀行貸款的資金來源，相應(yīng)的融資成本剔除額外附加的通道費(fèi)以外，也會高于傳統(tǒng)的銀行貸款。

（二）主動管理型信托產(chǎn)品。除了通道類信托貸款以外，信托公司也會自己主動發(fā)起選擇項(xiàng)目標(biāo)的并發(fā)行相應(yīng)的信托計(jì)劃，再將該種信托計(jì)劃/產(chǎn)品賣給委托人/資金方，不僅項(xiàng)目標(biāo)的由信托公司選擇、風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的將由信托公司主要承擔(dān)。委托人可以是自然人，也可以是法人。

主動管理型信托產(chǎn)品直接由信托公司與項(xiàng)目公司對話，由信托公司同時對項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)貸款資金的發(fā)放，并由信托公司對投資人/資金方/委托人認(rèn)購資金負(fù)責(zé)、保證其安全性。主動管理型信托貸款的增信措施往往高于通道業(yè)務(wù)類的信托貸款，且融資的成本會略高于通道業(yè)務(wù)類的信托貸款，更廣泛適用于各類的項(xiàng)目公司。

并且，根據(jù)信托產(chǎn)品的委托人數(shù)量，還可以將信托貸款分為單一的信托計(jì)劃（貸款）和集合型信托計(jì)劃（貸款）。單一的信托計(jì)劃多為通道類業(yè)務(wù)，只有一個委托人認(rèn)購信托計(jì)劃，審批備案的時間較短、程序簡單。而集合型信托計(jì)劃大致將委托人粗略劃分為優(yōu)先級、中間級和劣后級（如有），優(yōu)先級委托人的收益最低，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也最低，除了信托計(jì)劃本身的增信措施以外，中間級和劣后級份額優(yōu)先保證優(yōu)先級的收益。劣后級的收益最高，但風(fēng)險(xiǎn)也最高，要優(yōu)先保證償付優(yōu)先級和中間級的收益。集合型信托計(jì)劃的審批備案時間長于單一的信托計(jì)劃。集合型信托計(jì)劃可以是通道類業(yè)務(wù)的信托貸款，同樣也可以是主動管理型信托貸款。

三、私募基金

私募基金，這里特指房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，是指針對特定群體，以非公開的形式募集的以股權(quán)形式投放于房地產(chǎn)項(xiàng)目的基金。區(qū)別于銀行貸款和信托貸款的嚴(yán)格性、公開性，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金更具靈活性，獨(dú)具慧眼地選擇投向那些被前兩者因?yàn)轫?xiàng)目公司資質(zhì)而擋在門外的潛在高收益項(xiàng)目。并且不同于銀行貸款和信托貸款的固定收益（利息）約定，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金往往設(shè)置浮動收益。

根據(jù)收益分配方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以分為同股同權(quán)和約定保底收益+超額收益兩種類型的基金。

（一）同股同權(quán)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。私募股權(quán)基金為項(xiàng)目公司追加注冊資金，從而根據(jù)出資比例持有部分項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，并約定未來項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益根據(jù)持有的股權(quán)比例進(jìn)行收益分配，即所謂的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

同股同權(quán)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，投資人很少單獨(dú)使用該種投資方式，并且所選取的項(xiàng)目標(biāo)的極好，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)極低。

（二）約定保底收益+超額收益的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。區(qū)別于同股同權(quán)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金項(xiàng)目，為了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，基金管理人會選擇與項(xiàng)目方約定當(dāng)基金委項(xiàng)目公司追加注冊資金，以一定比例持有吸納股公司的部分股權(quán)后，原股東（項(xiàng)目方）承諾無論項(xiàng)目最后收益如何，將保證向基金支付最低的固定收益，以確?；鸬氖找?。同時雙方約定，如項(xiàng)目開發(fā)最后收益超過某一特定數(shù)值，多出的收益部分將按照雙方持有的股權(quán)比例（或約定新的比例）進(jìn)行分配，即所謂的超額收益。

無論何種房地產(chǎn)私募股權(quán)基金項(xiàng)目，都著眼于項(xiàng)目的整體開發(fā)及最后清算，因此針對項(xiàng)目的融資設(shè)計(jì)方案也不單單局限與起初的股權(quán)融資，為了保證項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)行，基金管理人多采用夾層融資的方式對項(xiàng)目進(jìn)行投資。即在項(xiàng)目開發(fā)初期，以股權(quán)形式進(jìn)入但作為增信措施并不要求項(xiàng)目公司將所持有的特定項(xiàng)目資產(chǎn)（土地）抵押給他，而支持項(xiàng)目進(jìn)行到中期時，向相關(guān)銀行/信托申請成本較低的開發(fā)貸款作為項(xiàng)目開發(fā)資金。作為股權(quán)投資的基金管理人更偏好于讓原股東方將其持有的剩余股權(quán)質(zhì)押給自己，從而全盤控制項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營。

由此可見，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金更適用于一些潛在收益較高的小型地產(chǎn)項(xiàng)目。

針對以上就國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)幾種主要方式的討論，可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)建議：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式的選擇與適用對象（房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、企業(yè)規(guī)模及企業(yè)不同的發(fā)展周期）有著密切關(guān)系。2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式不應(yīng)局限于某一種，即便是同一個項(xiàng)目，在開發(fā)的不同階段也需要綜合運(yùn)用組合的融資方式（例如夾層融資）。3.針對我國融資渠道單一的問題，政府應(yīng)大力發(fā)展企業(yè)債市場，逐步放開審批；金融機(jī)構(gòu)不斷進(jìn)行房地產(chǎn)融資的金融創(chuàng)新，同時注意風(fēng)險(xiǎn)防范，保障投資者利益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取多種融資方式，提高資金的使用效率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化，在最短的時間內(nèi)兌現(xiàn)給投資人的收益承諾。

參考文獻(xiàn)：

[1] 唐波.房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目融資與轉(zhuǎn)讓 [M].法律出版社，2006