房地產(chǎn)稅立法對去庫存的作用

陳碩章+馬妍+王宇+李興旺

摘 要：房地產(chǎn)稅通過穩(wěn)定房價而非大力打壓房價的方式去庫存，解決的是人們的住房剛需，減少房地產(chǎn)市場的投機行為。本文從分析房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析國內(nèi)房產(chǎn)稅試點，國外房地產(chǎn)稅運行效果，房地產(chǎn)稅征收對房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)稅立法面臨的困難，最后給出相關的政策建議。本文注重數(shù)據(jù)分析，從數(shù)據(jù)分析的結(jié)果看2010年至2016年庫存的變化，房價的變化，南北庫存的差異以及分別對一二線城市與三四線城市的庫存進行剖析。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅 去庫存 稅收征收 穩(wěn)定房價 投機

一、房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

針對房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，我們選取了全國70個城市從2010年1月至2016年7月共計五年又七個月的庫存數(shù)據(jù)，并對其進行了一線、二線、三線、四線的分類，一線城市共計4個，二線城市共計32個，三線城市共計27個，四線城市共計7個。

1.各省庫存普遍回落。從時間上縱觀來看，各省庫存規(guī)模出現(xiàn)下降趨勢，去庫存化周期縮短。從70個城市整體的庫存絕對數(shù)來看，各省的庫存規(guī)模大多處于下降趨勢。但也有例外，庫存不降反升的省份主要是河南、山西等數(shù)個北方省份。

2.“北高南低”分化較為明顯。從各個城市之間的比較橫向看，庫存北高南低的分化較為明顯，從選取的70個城市中的庫存同比數(shù)據(jù)來看南京的庫存同比減少62%，廈門同比減少37.7%等，庫存同比減少的44座城市中超過三分之二的城市均為南方城市。太原同比增長35.3%，大連同比增長25.8%，庫存同比增長的26座城市，超過半數(shù)的為北方城市。這也與南北方經(jīng)濟，生活條件，環(huán)境條件等因素息息相關。

3.一二線庫存較低，三四線庫存依然偏高。整體而言，一線城市去庫存化的效果還是挺不錯的，一線城市中的北京同比減少25%，上海同比減少44%，廣州同比減少12%，深圳同比增長20%。北京、上海、廣州去庫存，深圳庫存回補。過去幾年以來，一線城市中北京、上海、廣州這三個城市，商品房庫存從高點持續(xù)回落。而深圳則恰恰與此相反。

二線城市庫存也普遍降低，除重慶（基本持平）、蘇州（略反彈）外，大部分城市地產(chǎn)庫存較15年底繼續(xù)減少。例如，二線城市中的杭州同比減少32%，天津同比減少19%等等。

三線城市中溫州同比減少6%，哈爾濱同比增長5%，呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象。

四線城市中荊門同比增長23%，茂名同比增長45%。四線城市大部分則都處于高庫存的狀況。

庫存普降，但三四線城市庫存仍舊較高。結(jié)構性問題依舊存在，雖然三四線城市縱向來看略有減少，但去庫存的效果和周期明顯慢于一二線城市。

二、國內(nèi)試點及國外房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

從國內(nèi)試點來看，在國務院的支持下，重慶市、上海市于2011年分別頒布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》、《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》和《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，并于2011年1月28日正式開始試點，具體征收辦法由試點省份人民政府制定。重慶房地產(chǎn)稅稅率為0.5%—1.2%，上海稅率為0.6%或0.4%。從效果來看，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。從試點執(zhí)行情況來看，兩地房地產(chǎn)稅改革影響不大，問題主要有：

1.對房價影響不大。重慶及上海在房地產(chǎn)稅試點后，在住宅成交量方面出現(xiàn)下降，然而成交的平均價格并未明顯下跌；試點后第二年，兩地成交量出現(xiàn)較大幅度的增長。隨后年度，房產(chǎn)稅改革對兩地的作用越來越小。

2.對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶和上海房產(chǎn)稅試征稅的金額占本地區(qū)政府財政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因為存量住房沒有被包括，而且上海還有稅收減免政策，使房產(chǎn)稅試點的影響比較小。在重慶，重點主要在豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準，對房屋的價格和面積做出了很嚴格的限制。

從國外的房地產(chǎn)稅征收狀況來看，首先，以美國為例，立法的內(nèi)容包括窮人房產(chǎn)稅可退；全民征收房產(chǎn)稅，買賣雙方都需要交納房地產(chǎn)稅；房屋出租，稅率為租金的30%。這使得美國樓市逐步穩(wěn)定，一定程度上抑制了房產(chǎn)投機的行為。

其次，英國征收條例包括樓房居民沒有土地所有權；根據(jù)房屋面積和所處的地段分為A～H八個等級，按照等級每月納物業(yè)稅；國外居民出售在英國的房產(chǎn)，增值部分納稅。征收效果并不是特別明顯，物業(yè)稅逐年微調(diào)上漲，政府提供的服務和交納的稅款不成正比；房價的上升不降的實際情況也反應出貧富差距問題難以解決。

最后，以新加坡為例，征收條例包括政府對小戶型和低收入家庭實行優(yōu)惠的稅收政策；高端住宅戶尤其房產(chǎn)投機客戶多繳稅；補貼組屋購買者。這使得新加坡沒有出現(xiàn)惡意炒房的現(xiàn)象，實現(xiàn)了國民財富的重新分配。

三、房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)市場的影響

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的構成及存在的問題

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，與房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)包括的全部稅種都屬于房地產(chǎn)稅的范疇。

目前在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種主要有契稅、土地增值稅和城市維護建設稅。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收只是針對單位納稅人課征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對個人自主住宅僅在上海市、重慶市試點征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)中存在“重交易，輕保有”的問題。從稅收的種類來看，房地產(chǎn)稅在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收多個稅種，相反在保有環(huán)節(jié)的稅種較少。雖然試點時針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收了房地產(chǎn)稅，但是許多稅收優(yōu)惠的存在使得房地產(chǎn)稅實際征收得不多。此外2014年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，交易環(huán)節(jié)稅收占總稅收總額的11.86%，保有環(huán)節(jié)僅占2%-3%。在交易環(huán)節(jié)中的稅收，很容易從賣方轉(zhuǎn)到買方，從而使房產(chǎn)的價格升高，造成房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場庫存產(chǎn)生的原因

從供求方面來看，供給大于需求是房產(chǎn)庫存產(chǎn)生的直接原因，深層次的原因我們將根據(jù)一二線城市以及其他城市的不同情況進行分析。

一二線城市：（1）政策因素。一二線城市的限購政策在一定程度上抑制了房產(chǎn)的需求。（2）工資水平的上漲與房價的上漲不成正比。這就導致許多在一二線城市工作的人無法承擔房價的壓力。

其他城市：三四線城市的居民由于大部分已經(jīng)擁有一套住房，這就導致商品房的剛性需求下降，產(chǎn)生了庫存。

（三）房地產(chǎn)稅如何對庫存產(chǎn)生影響

在馮源博士關于房地產(chǎn)稅對房價的研究中，分別從房屋的供給和需求，基于VAR、VCR模型進行了分析，分析表明，房價、房產(chǎn)稅、房屋供給、房屋需求四個變量存在長期穩(wěn)定的均衡關系，并且，從房價的方差分解表明，房屋需求和供給對房價的影響較大，而房產(chǎn)稅對房價的影響較小，這表明房地產(chǎn)稅并非從以降低房價的方式來對庫存產(chǎn)生影響。

（1）理論分析表明，房地產(chǎn)稅的征收只能在短期內(nèi)對房價產(chǎn)生影響，但是稅收政策并不是抑制房價的根本措施。

（2）房地產(chǎn)稅真正起到的作用應該是穩(wěn)定房價，抑制投機者的需求，使投機者放棄保有房產(chǎn)，而讓住房“剛需”可以得到滿足。

（3）房地產(chǎn)稅有利于推動二級市場的發(fā)展。投機者的投機需求被抑制，使得這部分房源流向二級市場，保證部分人對住房的需求得到滿足。同時對于擁有兩套房產(chǎn)的家庭來說，非經(jīng)常居住的住房是否還有繼續(xù)保有的必要，也會引起他們的思考。

四、我國房地產(chǎn)稅立法面對的困難

房地產(chǎn)稅的立法一方面可以穩(wěn)定房價，另一方面也存在著不可避免的問題亟待解決，所以短期內(nèi)是不會輕易出臺的。

房產(chǎn)稅立法存在的問題大致有如下幾點：

（一）存在重復征稅、稅收征收和繳納方式難題

（1）重復征稅

房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種容易重復納稅。例如，在開發(fā)交易的過程中，購房者已經(jīng)承擔了供水、供電、供氣、道路建設、環(huán)境綠化等相關的費用，在保有環(huán)節(jié)又一次征收，造成重復征稅，加重了納稅人的負擔，不利于房產(chǎn)稅的征收。

（2）稅收征收和繳納方式難題

房產(chǎn)稅的征收將面臨和個人所得稅一樣自主申報的難題，但是在現(xiàn)在國內(nèi)稅收觀念相對缺失的大條件下，無法通過自主申報繳納房地產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅稅率選擇有待完善

稅率的確定直接影響到房產(chǎn)稅功能發(fā)揮，如果房產(chǎn)稅稅率設定過低，而房地產(chǎn)價格上漲率高于該比率則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無實質(zhì)意義；如果稅率設定過高，又會損害房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時低稅率對房價上漲并沒有多大的抑制作用，房價一直在漲，炒房者將房屋轉(zhuǎn)手后的利潤遠遠大于其所繳房產(chǎn)稅。因此，在未來的房產(chǎn)稅立法的過程中，稅率的選擇更是個煩惱的難題。

（三）房產(chǎn)信息登記制度不完善

我國目前房產(chǎn)信息登記不完整，稅源信息難獲取。要合理的征收房產(chǎn)稅，首先要清楚各地有多少套住房，并實行實名制，確定每套房歸誰所有，這些需要房地產(chǎn)管理部門和稅務部門等相關政府部門建立全面統(tǒng)一、實時動態(tài)的個人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，這樣才能保證房產(chǎn)稅立法的順利進行。

（四）稅收征收管理體系不健全

就以上海和重慶兩試點為例，兩試點都提出了以房產(chǎn)的評估價格來作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，但由于我國還沒有專門的具有公信力的房產(chǎn)評估機構，這方面的專業(yè)人員比較缺乏，導致房產(chǎn)的評估價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)難以落實。再加上試點之初我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》還未出臺，房產(chǎn)實名登記和管理制度尚未建立，稅務部門掌握的稅源信息明顯滯后于房產(chǎn)的動態(tài)變化，無法及時去的征稅房產(chǎn)的登記資料及變動情況，稅收征管的難度較大，不利于房產(chǎn)稅立法的進行。

五、政策建議

1.有關方面在政策制定時應明確房地產(chǎn)稅立法的作用更多的是穩(wěn)定房價而非打壓房價。若以打壓房價作為主要目標，容易造成政策制定的偏失，無法起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。此外，理論分析表明房地產(chǎn)稅對房價的影響較小，因此從穩(wěn)定房價的角度進行房地產(chǎn)稅立法的制定效果更好。

2.我國應該逐步完善房產(chǎn)信息登記制度。參考貴州省貴陽市大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關經(jīng)驗，逐步建立起遍及全國的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，通過大數(shù)據(jù)統(tǒng)計促進起“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)登記”等方面的發(fā)展。一方面使得“大數(shù)據(jù)”相關行業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)。另一方面可以建立實時動態(tài)的個人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，方便稅務部門及其它相關部門進行管理的需要。

3.選擇適合我國國情的稅率。在房產(chǎn)信息完善登記的同時，詳細記錄對應家庭的工資水平、房產(chǎn)數(shù)量、其他收入狀況等具體情況，針對不同家庭大致劃分制定不同級別的累進稅率。一方面保證稅額在可支付的合理范圍內(nèi)，不會引起公共利益的嚴重流失，避免社會公眾的不滿；另一方面有利于穩(wěn)定房價，更加符合我國推行房地產(chǎn)立法的初衷。

4.健全稅收征管體制。建立具有專業(yè)性和公信力的房產(chǎn)評估機構，培養(yǎng)專業(yè)全面的專業(yè)人才，更加專業(yè)系統(tǒng)的評估房產(chǎn)價格。加快房產(chǎn)實名登記和相關管理制度的建立，加快稅收征管的網(wǎng)絡化與信息化建設，能夠及時了解房產(chǎn)登記變動的情況，從而加強稅收征管在掌握稅源信息的程度盡量與房產(chǎn)的動態(tài)變化一致，以改善稅收征管在獲取信息方面滯后性的情況。

參考文獻：

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[2]馮源《中國房地產(chǎn)稅的開征：理論與實證分析》中國稅務出版社

[3]蘇明、施文潑《我國房地產(chǎn)稅制度改革研究》經(jīng)濟研究參考2016年第九期