淺談明清時期不動產(chǎn)交易中牙人的積極作用

劉巧莉

摘要：明清時期民間土地、田宅等不動產(chǎn)交易頻繁，牙人對不動產(chǎn)交易的參與在一定程度上保證了交易的合法性，使交易行為和過程更為規(guī)范，減少了糾紛，而且牙人參與契約的訂立并簽字，確保了契約文書合法有效，避免了鄉(xiāng)民被欺詐、蒙騙。

關(guān)鍵詞：明清時期 牙人 不動產(chǎn)交易

中圖分類號：K248 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2016）15-0062-01

不動產(chǎn)交易，即土地、田宅的典當(dāng)、買賣，自古以來就和奴婢、牛馬同為商品交易中的三大類，是政府征稅的重點，《隋書·食貨志》明確記載了官府對奴婢、牛馬、田宅征收相同比例的稅收，可見三者地位相當(dāng)。因涉及官府征稅，土地田宅的買賣必要牙人的參與，“如是產(chǎn)業(yè)、人口、畜乘，須憑牙保，此外并不得輒置?！笨梢娮鳛槊耖g大宗交易、官府重點關(guān)注的征稅對象，土地田宅交易通過牙人辦理已屬傳統(tǒng)做法。另一方面，由于土地是傳統(tǒng)社會最重要的生產(chǎn)資料，而房屋多系祖?zhèn)?，在本身的價值之外，還有精神層面的意義，所以對它們的買賣都要非常慎重。同時，隨著唐宋以來田宅土地買賣限制的逐步取消，其交易日益頻繁，在此過程中矛盾和糾紛時有發(fā)生。為了維護社會秩序，減少這種矛盾糾紛，官府有意識的強化了土地田宅交易中牙人的作用。也就是說，出于征稅和減少交易糾紛的考慮，官府規(guī)定土地田宅的交易必須有牙人參與。之后直至清末，這種方式一直被沿用，民間的土地、田宅買賣都有牙人參與，土地田宅買賣契約上都有“中人”的簽字即是明證。即使買賣雙方事先自行達成買賣意向，也要請個牙人來完成交易手續(xù)。事實上，牙人的參與對確保不動產(chǎn)交易的合法性確實起到了積極作用。

在傳統(tǒng)社會中，土地對于農(nóng)民來說有著非同尋常的意義，在以農(nóng)為本的歷史背景下，土地是最重要的財富和生產(chǎn)資料，農(nóng)民喪失了土地也就喪失了生存的根本。所以土地買賣中的欺詐和不公平行為很容易引起嚴(yán)重的糾紛。但是，普通農(nóng)民很多都是文盲，對法律條文知之甚少，而且與其他商品相比，土地田產(chǎn)的準(zhǔn)確面積難以測量，所有權(quán)有時候也是模糊不清，欺詐和蒙蔽很容易發(fā)生。在這種情況下，封建政府要求牙人參與土地田宅買賣，最首要的任務(wù)就是保證它的交易合法性，盡可能杜絕這種沖突。如果牙人做不到這一點，一樣要接受法律的制裁?！睹髀伞袈伞ぬ镎贰洞笄迓衫范加邢嚓P(guān)規(guī)定?？傊廊诵柙诮灰浊按_定待售田宅土地的所有權(quán)，這是交易的前提，一旦這方面出問題，交易無效，買家將蒙受巨大經(jīng)濟損失。而且，買家無法自行完成產(chǎn)權(quán)確認的工作，因此，牙人承擔(dān)此項責(zé)任對杜絕或減少由此引發(fā)的爭端意義重大。

其次，規(guī)范田宅交易行為，使之符合官府規(guī)定及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。封建官府對土地、田宅的買賣限制雖逐漸放寬，但相關(guān)規(guī)定一直存在，如果交易未遵循官府規(guī)定亦會導(dǎo)致交易無效。民間的風(fēng)俗習(xí)慣也需格外注意，否則極易引發(fā)糾紛。比如從唐宋時起，田產(chǎn)要優(yōu)先賣給同宗親族，如果沒有人買，還要遍問四鄰，還是無人認購，才能賣與其他人。這條原則一致延續(xù)至明清。楊國楨先生研究發(fā)現(xiàn)，明代“先盡房親，再問四鄰”的原則演變?yōu)榭陬^詢問，然后在買賣契約上注明“盡問房親不受”，并且親、鄰會在契約文書上簽字，表明情況屬實，以后不會因此發(fā)生糾紛。一旦發(fā)生糾紛，他們也愿意為之作證。清代雖不用親、鄰在契約文書上簽字，但事先詢問的做法卻一直保留了下來。遍問親鄰的做法在明清小說中也有描述，《醒世恒言》中，杜子春委托牙人賣掉他家“祖遺的廳房、土庫幾所”，牙人遵循此原則，先問了親族、鄰居，確定無人購買，才聯(lián)系了其他人。牙人的參與使土地房產(chǎn)交易嚴(yán)格遵守了官府規(guī)定和約定俗成的民間習(xí)俗，有效規(guī)避了交易糾紛。

最后，買賣文書的簽訂不僅需要牙人經(jīng)手，還需牙人在文書上簽字，以此來表明他確認過了交易田宅的所有權(quán)，交易過程合法合理，并無不實之處。若有任何問題牙人要負責(zé)任。今天我們能找到很多明清時期的田宅買賣契約文書，通行樣本可參照明人陳繼儒《盡牘雙魚》卷一所錄《賣田契》《賣屋契》。雖然今天發(fā)現(xiàn)的契約文書與通行樣本并不完全一樣，但基本內(nèi)容大同小異，一般都包括賣主的個人信息，如姓名、家庭住址等，所售田宅的詳細信息，如物業(yè)種類、房屋或土地的坐落、四至、因何原因出售等，還要說明已經(jīng)遵守了遍問親鄰等原則，買賣過程合理合法。此外，還需注明牙人及買主的相關(guān)信息、買賣價格、交割、納稅情況。牙人必須在文書上簽名，如“順天府房行經(jīng)紀(jì)李純一”“順天府房行經(jīng)紀(jì)陶玉板”，以表明他作為擔(dān)保人，保證交易正當(dāng)合法。

而且，牙人參與契約的簽訂，在一定程度上保證了契約文書的合法性。牙人作為專業(yè)人員，深知合法契約的要素以及田、宅過戶流程、手續(xù)，在他們的參與下，文化程度較低、缺少不動產(chǎn)交易經(jīng)驗的普通民眾就不易被欺詐、蒙騙，利益就可以得到保障。

綜上所述，牙人對不動產(chǎn)交易的參與，對確保交易的合法性、維護鄉(xiāng)民利益、減少交易糾紛起到了積極作用。

責(zé)任編輯：孫 瑤