天津市宅基地及地上房屋確權登記解讀（下）

十四、關于避免調查與登記時間間隔長影響調查成果的現(xiàn)勢性

按照《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋調查及確權登記發(fā)證工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第四十四條：在房地權屬調查結束后，對于符合國家以及我市有關政策規(guī)定，且權屬沒有糾紛的，應本著邊調查邊登記的原則，以村為單位按以下程序同時開展土地及房屋的登記發(fā)證工作。鼓勵在穩(wěn)妥地基礎上將調查與登記同步開展。

十五、關于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認

繼承取得的宅基地原則上引導其對繼承權進行公證，如果未經(jīng)公證或也不能夠提供法院的生效法律文書的，可根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記的有關規(guī)定辦理。

建議宅基地房屋繼承權確認參考南京市六合區(qū)基于充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農村集體經(jīng)濟組織的作用，建立一套農村房地權屬糾紛調處工作機制，即“人民調解”的做法。由村民委員會召集家庭所有成員，街道司法所通過逐個詢問制作筆錄，在家庭所有成員達成一致意見的前提下，出具調解意見書并由司法所進行司法鑒證，作為宅基地使用權和房屋所有權登記申請人的證明材料，明確統(tǒng)一登記權利主體。

十六、關于非農業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋調查確權登記發(fā)證工作若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第五條規(guī)定了非農民集體成員可以確權登記發(fā)證的三種情形，其中不包括分家析產(chǎn)和非本村居民購買的方式；第七條還規(guī)定了“本規(guī)定第五部分規(guī)定以外的非農業(yè)戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產(chǎn)權房的”，不予確權登記發(fā)證。

因此，上述兩種方式不能給予辦理。

十七、關于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

對于原為合法取得的，因歷史上行政村調整造成的此類問題，應當本著尊重歷史、實事求是的原則，依法予以確權登記。

十八、關于二調時地類誤調為非建設用地，導致房屋位于建設用地范圍外如何處理

應當本著尊重歷史、實事求是的原則，如確有相關材料證明宅基地及房屋為合法取得、合法建設，可根據(jù)相關材料對二調成果進行變更后，依法登記；如無相關手續(xù)，則需通過相關影像判讀房屋是否為2009年12月31日前建成，再按照《規(guī)定》第四條第二款規(guī)定，通過村委會出具證明、公告，不動產(chǎn)登記機構核查等程序辦理。

相關材料是指《規(guī)定》第四條第一款規(guī)定的可以作為確權登記發(fā)證依據(jù)的證明材料。包括：歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設、房管、規(guī)劃等職能部門核發(fā)的有關批準文件或者蓋章確認的有關用地、建設的證明材料。

十九、關于如何加強對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導，提高監(jiān)理單位的業(yè)務水平

監(jiān)理單位是嚴格按照政府采購程序確定的。監(jiān)理單位確定后，市局相關部門對監(jiān)理人員進行了專門的培訓。按照監(jiān)理合同約定，監(jiān)理單位的責任是對整個集體土地使用權及地上房屋確權登記發(fā)證工作全過程監(jiān)理，既包括外業(yè)調查測繪，也包括登記發(fā)證等工作。市局地籍中心將加強對監(jiān)理單位的協(xié)調監(jiān)督和指導，各區(qū)縣國土部門作為本區(qū)縣具體組織落實部門，也要配合市局做好對監(jiān)理單位的協(xié)調和監(jiān)督工作，并及時將監(jiān)理單位工作情況反饋市局地籍中心。

二十、關于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結果不一致問題

該問題為東麗區(qū)反映的個別問題，在全市不具普遍性。東麗區(qū)城市化辦組織完成了全區(qū)農村宅基地及地上房屋的丈量工作，并作為認定村民選房、還遷依據(jù)。東麗區(qū)國土分局提出集體土地調查采用專業(yè)測繪，測繪成果將會與各街道丈量數(shù)據(jù)不一致，可能導致不穩(wěn)定因素，目前外業(yè)調查中出現(xiàn)部分集體企業(yè)不配合作業(yè)隊伍測量。

用于登記的測繪成果有相關的技術標準，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的有關規(guī)定，登記機構對測繪成果負有審查責任，區(qū)城市化辦的測量工作，其技術標準與成果的應用目的與國土部門正在開展的集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證工作并不相同。建議：一是與區(qū)政府做好匯報溝通，確屬已經(jīng)著手拆遷改造、選房還遷的村，可以先暫緩調查登記；二是對于數(shù)據(jù)不一致及部分企業(yè)不配合的做好相關宣傳協(xié)調工作，可以學習其他區(qū)縣好的做法。

二十一、關于超面積的有關規(guī)定

1. 《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

2. 《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號）

第三條規(guī)定，宅基地面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

（3）1987年 《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。

3. 《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕 178號）

第七條規(guī)定，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權登記；1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權登記。

4. 《關于規(guī)范土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕134號）

第六條規(guī)定，進一步明晰有關超面積宅基地登記政策。對1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應按照批準面積填寫使用權面積。實際占用面積超過批準面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按照實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

5. 《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證若干規(guī)定》（津政發(fā)〔2014〕27號）

第六條規(guī)定，宅基地登記發(fā)證應嚴格落實“一戶一宅”的規(guī)定，每戶宅基地面積標準原則上應嚴格按照《天津市土地管理條例》有關規(guī)定，結合各村實際人均耕地情況具體確定。對于超出規(guī)定面積的，按照國家有關規(guī)定，對不同時期宅基地準予登記的面積進行確定，并在土地使用權證書記事欄注記：實測用地面積××平方米，準予登記面積××平方米，準予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標準。

房屋所有權證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記。

屬于“一戶多宅”的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發(fā)證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體“戶”的認定辦法由區(qū)縣人民政府結合實際情況確定。已擁有一處宅基地的本農民集體成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在集體土地使用證記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。在集體建設用地上因還遷宅基地等原因合法建設的共用宗地的樓房，不計入“一戶一宅”。

二十二、關于區(qū)縣從哪些方面出臺細化政策

考慮到宅基地使用權管理及使用地域特色鮮明，政策管理及村規(guī)民俗也不盡相同，因此，在市政府已經(jīng)出臺《規(guī)定》對全市存在的共性難點問題及歷史遺留問題進行規(guī)定的基礎上，各區(qū)縣政府應當以《規(guī)定》為基礎，結合本地區(qū)的實際問題出臺細化政策，以更有針對性地指導本地區(qū)工作的開展。建議從以下幾個方面細化相關政策：

一是對于“戶”的標準的認定，各區(qū)縣應當結合歷史文件及實際情況統(tǒng)一標準。

二是歷史遺留下來不普遍的問題，例如西青區(qū)歷史上部分村登記的宅基地面積均為133平方米，普遍小于宅基地面積標準；薊縣歷史上個別村登記的宅基地面積均為400平方米，普遍高于宅基地面積標準等問題。

三是結合村規(guī)民俗細化權屬界限確認的規(guī)則，例如滴水檐、火墻、山墻等如何確認問題。

四是強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村委會對該項工作的推動作用。例如對于沒有權屬來源證明文件的宅基地及地上房屋如何進行確屬認定、什么情況需要召開村民大會或者村民代表大會等事宜。

陳品祿/責任編輯