房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響

蘇萍

摘 要：自20世紀(jì)90年代末中國(guó)住房市場(chǎng)改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)居高不下。有學(xué)者認(rèn)為盡快推出房地產(chǎn)稅立法，全面部署房地產(chǎn)稅制改革對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定的作用。因此，研究房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的短期、長(zhǎng)期影響，宏觀、微觀影響，進(jìn)而為我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革指明方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；影響

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.060

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近些年來(lái)發(fā)展迅猛，同時(shí)連年攀升的房?jī)r(jià)也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的突出問(wèn)題。國(guó)務(wù)院在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程，并于2011年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點(diǎn)在上海和重慶兩地。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又提出：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這一切表明規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，部署全面稅制改革穩(wěn)定房?jī)r(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展已成為我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)工作之一。

1 房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》并沿用至今，征收對(duì)象是房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，居民自用住房免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一種地方稅，對(duì)增加地方政府財(cái)政收入，支援地方公共支出、提供公共服務(wù)有積極作用。2011年在上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，是對(duì)居民自用住房征收房產(chǎn)稅，試點(diǎn)結(jié)果也都對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用；實(shí)踐也表明，試點(diǎn)房產(chǎn)稅改制也暴露出一定問(wèn)題：稅基窄，稅收收入有限，還涉及到稅收公平問(wèn)題；房產(chǎn)稅與土地出讓金之間的關(guān)系沒能捋順，重復(fù)征稅問(wèn)題便順勢(shì)而生；房產(chǎn)稅收入按照試點(diǎn)辦法應(yīng)投入到保障房建設(shè)中去，但由于缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)管，可能導(dǎo)致政府通過(guò)權(quán)力尋租。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，政府現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改制方向是推出房地產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅，其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)暫時(shí)不考慮進(jìn)來(lái)。

1.1 短期影響

從供求理論角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供給量是不變的，房地產(chǎn)價(jià)格的形成主要受需求的影響。征收房地產(chǎn)稅則由住宅市場(chǎng)上的需求方承擔(dān)，購(gòu)買成本增加，需求量下降，導(dǎo)致短期內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格是下降的。從投資投機(jī)者角度來(lái)看，恢復(fù)對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)征稅，增加了其投機(jī)成本，利潤(rùn)空間會(huì)縮小，改變投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的增值，同時(shí)也改變房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值，征收房地產(chǎn)稅后資產(chǎn)均衡價(jià)格將低于稅前水平。從潛在購(gòu)買者角度來(lái)看，隨著房地產(chǎn)稅出臺(tái)呼聲的高漲及各種抑制房?jī)r(jià)措施的不斷出臺(tái)，會(huì)影響到這部分消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，給市場(chǎng)一個(gè)自我調(diào)整的時(shí)間，也給政府宏觀政策的具體落實(shí)創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī)。

從微觀因素（住房所有者）來(lái)看，理論上，居民持有消費(fèi)性住房的時(shí)間較長(zhǎng)，而持有投資性住房的時(shí)間較短，房產(chǎn)稅對(duì)前者的影響大于后者。房地產(chǎn)稅的普遍征收對(duì)住房市場(chǎng)的影響不僅是總量上的，還將帶來(lái)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。對(duì)高收入者或高收入家庭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響邊際效應(yīng)小，假設(shè)1套100萬(wàn)元的征稅房產(chǎn)，每年需要繳納5000元的稅費(fèi)，影響微乎其微；但對(duì)于低收入者或者低收入家庭來(lái)說(shuō)，影響邊際效應(yīng)就大得多。同時(shí)，持有不同套數(shù)的征稅房產(chǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也是不同的，只有1套征稅房產(chǎn)的持有者會(huì)認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅的影響會(huì)大得多；而有3到4套房產(chǎn)的持有者則會(huì)認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅的影響不大。

1.2 長(zhǎng)期影響

中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題，也是整個(gè)國(guó)家收入和分配體制、社會(huì)保障體制等多方面的問(wèn)題，更是土地的問(wèn)題。如果土地的問(wèn)題不能很好地解決，房地產(chǎn)稅的立法及實(shí)施對(duì)緩解目前房?jī)r(jià)居高不下的難題也無(wú)能為力。中國(guó)目前大部分存量房已經(jīng)繳納了70年的土地使用費(fèi)，如果再按照房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征稅，而又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費(fèi)，實(shí)際上就是重復(fù)征稅，將會(huì)給房產(chǎn)所有者帶來(lái)高房?jī)r(jià)后的第二重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因一個(gè)是需求拉動(dòng)，另一個(gè)很重要的因素就是土地資源的供給日益匱乏。由于土地是不可再生資源，房地產(chǎn)開發(fā)用地又一直是國(guó)家壟斷的，土地供給越來(lái)越緊張，地價(jià)只能持續(xù)走高，再加上地方政府過(guò)多依賴“土地財(cái)政”，不會(huì)主動(dòng)降低地價(jià)，那么結(jié)果只能是土地資源緊俏，供給有限，供小于需，即便是房地產(chǎn)稅的推出也難以解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，甚至隨著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致新一輪的房?jī)r(jià)高企。除了土地的因素外，還有市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫、城市人口激增、通貨膨脹、資金避險(xiǎn)保值等因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

2 加快完善房地產(chǎn)稅制改革的途徑

2.1 有條件借鑒外國(guó)房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)

征收房地產(chǎn)稅是世界通例，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的稅率都偏高，因?yàn)檫@些發(fā)達(dá)國(guó)家征收房產(chǎn)稅已有百年歷史，征收及監(jiān)管系統(tǒng)都十分完善。寬稅基與高稅率讓這些地方政府有較大的財(cái)權(quán)與事權(quán)，有更多的資金投入到公共設(shè)施與公共服務(wù)中去，更好地保障民生。我國(guó)在房地產(chǎn)稅改制過(guò)程中要有條件地借鑒，不能一股腦地照搬，因?yàn)槲覈?guó)土地是國(guó)家的，而不是私有的，在國(guó)有土地之上對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，這在國(guó)際上是沒有先例的。因此，借鑒是必要的，但要學(xué)會(huì)揚(yáng)棄。

2.2 盡快完善房地產(chǎn)稅立法，確立房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)征收體系和地方稅收體系中的主體地位

房地產(chǎn)稅是一個(gè)涉及千家萬(wàn)戶、子孫幾代人的稅種，應(yīng)該遵循立法程序，建立一整套與房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的頂層設(shè)置。在房地產(chǎn)稅的具體設(shè)計(jì)思路上，可以遵循“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的改革方針。精簡(jiǎn)稅制，讓普通消費(fèi)者易于接受而不產(chǎn)生抵觸情緒，也給征管部門提供了充沛的時(shí)間建設(shè)與征收相關(guān)的配套措施，實(shí)現(xiàn)改革的順利推進(jìn)；寬稅基可以讓更多的房產(chǎn)納入到征稅范圍，增加地方財(cái)政收入的同時(shí)，還有利于房地產(chǎn)資源的高效流轉(zhuǎn)與集約利用；低稅率的實(shí)現(xiàn)可以在稅率結(jié)構(gòu)上實(shí)行差別稅率，對(duì)家庭自用普通住房征收時(shí)采用低稅率，對(duì)豪華住宅及獨(dú)棟別墅可以適用較高的稅率，這可以充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配，增加社會(huì)福利的功能；嚴(yán)征管是整個(gè)稅制執(zhí)行的最后一環(huán)，建立信息化的稅收征管系統(tǒng)，全面采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)信息，加快完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，更好地體現(xiàn)征稅的公平與效率的辯證統(tǒng)一。

2.3 房地產(chǎn)稅要承擔(dān)理順市場(chǎng)機(jī)制的功能

宏觀財(cái)稅體制改革離不開市場(chǎng)機(jī)制的作用。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更多的用限購(gòu)限貸、加息等行政手段，似乎并沒有阻止房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭；房?jī)r(jià)上漲其實(shí)增值的是地價(jià)，土地國(guó)有，土地資源沒有通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置，結(jié)局還是一樣。只有“土地財(cái)政”被房地產(chǎn)稅取代之后，房?jī)r(jià)的形成機(jī)制將更加合理化，并有助于高房?jī)r(jià)的理性回歸。另外，信貸調(diào)控主要是嚴(yán)禁濫加杠桿違規(guī)操作，讓信貸資金回歸輔助購(gòu)房本位。因此，信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管要三管齊下，才能讓房地產(chǎn)稅更好的承擔(dān)起理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的功能。香港中文大學(xué)教授郎咸平特別地提到了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管在綜合手段調(diào)控高房?jī)r(jià)中的重要作用，當(dāng)寄希望于房地產(chǎn)稅的出臺(tái)能夠抑制高企的房?jī)r(jià)的時(shí)候，一定不能忘記市場(chǎng)機(jī)制本身所具有的功能，但同時(shí)也一定要強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，懲罰分明。

2.4 建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的篩選，一方面可以由社會(huì)上的相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行外部評(píng)估；另一方面也可以將房產(chǎn)評(píng)估部門歸屬于國(guó)土資源部，讓房產(chǎn)評(píng)估能夠合理合法有序開展。我國(guó)現(xiàn)階段開征的房產(chǎn)稅是以房屋原值為基礎(chǔ)納稅的，但隨著房屋升值，市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止當(dāng)初的原值了，所以一種方法可以是按照房屋面積評(píng)估，另一種方法可以是按照市場(chǎng)價(jià)格的高低進(jìn)行評(píng)估。此外，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，一個(gè)是房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，一個(gè)是地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。這又回到了前面的問(wèn)題上，對(duì)在國(guó)有土地之上建的私有房屋進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)稅的必要基礎(chǔ)在于土地制度的改革，房地產(chǎn)重復(fù)征稅的變革，地方財(cái)政的可持續(xù)增長(zhǎng)，只有進(jìn)行相關(guān)制度的變革才能有利于加強(qiáng)土地資源的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用與配置。

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