宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

張超君

摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也日漸興盛，改善了廣大人民的居住條件，而且隨著國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)的管理政策，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在日漸成熟，但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是存在相當(dāng)多的問(wèn)題，而房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系著我國(guó)的民生問(wèn)題，與我國(guó)每一個(gè)老百姓的日常生活息息相關(guān)，是老百姓積極關(guān)注的日常問(wèn)題，因此，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控必不可少，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，這樣才能保證每一個(gè)消費(fèi)者的切身利益。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展進(jìn)行探究。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康發(fā)展

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)也一直處于居高不下并且增長(zhǎng)迅速的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作為衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)，一直備受人們關(guān)注，同時(shí)也是政府重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響，但是，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還存在著很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題值得我們的重視，比如，部分地區(qū)近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)大幅度上漲，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，而且存在相當(dāng)一部分炒房現(xiàn)象，極大的影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，造成我國(guó)房源供不應(yīng)求的假象，促使房?jī)r(jià)無(wú)故上漲，對(duì)老百姓的生活產(chǎn)生很大的影響，同時(shí)，也在很大程度上影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，政府必須出臺(tái)相關(guān)的政策，發(fā)展和完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理制度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行積極的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

1、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1.1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處在蓬勃發(fā)展的階段，發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，發(fā)展速度很快，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用，能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高，并且房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度過(guò)快，出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，我們知道，只有供求關(guān)系達(dá)到平衡的狀態(tài)才會(huì)使經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)會(huì)使經(jīng)濟(jì)的發(fā)展失衡。這些問(wèn)題的存在極大的影響了我國(guó)普通民眾對(duì)于住房的正常購(gòu)買，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此急需我國(guó)政府健全相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1.2房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)

第一、基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這可從以下三方面來(lái)看，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)條件——房和地。 它為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必須的條件——住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施。 它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供大量的財(cái)政支持——稅、利上繳與實(shí)物地租。第二、先導(dǎo)性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)、環(huán)節(jié)很多、它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三、超前性。房地產(chǎn)業(yè)要為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)提供基本物質(zhì)條件。因此，必然要為滿足各行各業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求而超前發(fā)展。第四、協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)商品的流通量取決于有支付能力的社會(huì)需求——有效需求，而支付能力又取決于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。因此房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)“有效需求”來(lái)確定生產(chǎn)規(guī)模，要適當(dāng)超前，但不能脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平而過(guò)于超前。 第五、敏感性。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表——經(jīng)濟(jì)上升房地產(chǎn)業(yè)興旺

經(jīng)濟(jì)下降房地產(chǎn)業(yè)衰落。企業(yè)家要十分注意分析和把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)在一個(gè)城市投資房地產(chǎn)重要的不在于該城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)而在于該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。 第六、風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于發(fā)展商而言風(fēng)險(xiǎn)既有外部因素也有內(nèi)部因素。外部因素主要是政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化政策的調(diào)整城市規(guī)劃的變化等等內(nèi)部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善等等。緩解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑是多元化經(jīng)營(yíng)。

2、目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的不足

2.1 調(diào)控力度不夠，不能規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策的力度還不能起到規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的需求，而且，對(duì)于違反房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強(qiáng)，不能使房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向健康發(fā)展。

2.2 宏觀調(diào)控的目標(biāo)不明確

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)，既要保證房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的合理發(fā)展，又要保證居民的住房需求。政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策應(yīng)該是既要保證經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，又要保證老百姓的購(gòu)房需求，起碼保證需要住房的絕大多數(shù)人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時(shí)，還不能讓房?jī)r(jià)下降過(guò)快，保證多數(shù)人的利益，個(gè)人認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現(xiàn)出了我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)的不明確性和立場(chǎng)不堅(jiān)定的弊端，這就使得宏觀調(diào)控的收效甚微。

2.3 宏觀調(diào)控政策往往只做表面功夫

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還處在初步發(fā)展的階段，還并沒(méi)有進(jìn)入發(fā)展的成熟階段，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，往往是中央政府出臺(tái)政策，而地方政府的政策調(diào)控處于雷聲大雨點(diǎn)小的狀態(tài)，只響應(yīng)不做實(shí)事，而且對(duì)中央政府出臺(tái)的政策照抄舊搬，不針對(duì)地方的特點(diǎn)進(jìn)行靈活的變換，造成宏觀調(diào)控政策經(jīng)常是流于形式，不能真正改善房地產(chǎn)行業(yè)的具體問(wèn)題。

3、對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的改善

房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控對(duì)于約束房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用，基于我國(guó)當(dāng)前宏觀調(diào)控政策不完善的情況，我們要積極進(jìn)行政策的改革，不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策。

3.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的公平的原則

我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該以人為本，注重公平公正的原則，應(yīng)該把保障老百姓的切身利益作為調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)在保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定公平的基礎(chǔ)之上也要保證經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，控制經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度處于一個(gè)正常穩(wěn)定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，這樣可以促進(jìn)公平，并且可以減輕很多購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速可持續(xù)發(fā)展。

3.2 嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)于土地的管理制度

要嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家對(duì)于土地的控制力度，通過(guò)提高土地利用率和改善土地結(jié)構(gòu)來(lái)控制房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障，同時(shí)也要控制對(duì)于土地的利用方向，增加居民建設(shè)用房的土地?cái)?shù)量，減少對(duì)于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強(qiáng)監(jiān)管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。

3.3 建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)法律

政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度管制不利于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和完善，要避免地方政府過(guò)度和房地產(chǎn)行業(yè)的接觸，防止政府和房地產(chǎn)行業(yè)的不正當(dāng)合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制，還影響社會(huì)公平，可能造成貪污違法現(xiàn)象的發(fā)生，因此，國(guó)家要建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，加強(qiáng)對(duì)于地方政府權(quán)力的約束，防止其超越自身的權(quán)力范圍，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過(guò)度干預(yù)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的“畸形”發(fā)展，使宏觀調(diào)控政策失去效果，同時(shí)也會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，造成房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)混亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論：

綜上所述，對(duì)于以上我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的相關(guān)問(wèn)題和現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理政策的不足之處，政府要進(jìn)行積極的宏觀調(diào)控，一定要建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，制定長(zhǎng)期有效的管理辦法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)在可控范圍。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)正在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，只有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，加快我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)速度。

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